Sprzedaż mieszkania spółce z o.o. przez prezesa

Czy prezes może sprzedać własne mieszkanie swojej spółce z o.o.?

Tak, taka transakcja jest prawnie możliwa. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest osobą prawną, ma własny majątek i działa we własnym imieniu. Nie ma więc ogólnego zakazu, aby kupiła nieruchomość od swojego wspólnika albo członka zarządu.

Trzeba jednak rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza to dopuszczalność samej sprzedaży. Druga to prawidłowa reprezentacja spółki, forma aktu notarialnego, rozliczenia podatkowe oraz ryzyko zakwestionowania nierynkowej ceny. W praktyce to właśnie te elementy decydują, czy transakcja będzie bezpieczna.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku osobistego sprzedającego, a między małżonkami obowiązuje rozdzielność majątkowa, co do zasady nie jest potrzebna zgoda małżonka. Warto jednak sprawdzić treść księgi wieczystej, umowy kredytowej i dokumentów nabycia, bo bank finansujący zakup może mieć własne wymagania dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu, wykreślenia hipoteki albo zgody na zmianę właściciela.

Reprezentacja spółki przy umowie z członkiem zarządu

Najważniejszy przepis to art. 210 Kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z nim w umowie między spółką z o.o. a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

Oznacza to, że prezes nie powinien podpisać aktu notarialnego sam ze sobą, czyli raz jako sprzedający osoba fizyczna, a drugi raz jako zarząd reprezentujący spółkę. Po stronie spółki powinien wystąpić właściwie umocowany pełnomocnik albo rada nadzorcza, jeśli w spółce istnieje.

Przy 95% udziałów nie mamy typowej spółki jednoosobowej, jeżeli istnieje drugi wspólnik. Dlatego zasadniczo stosuje się regułę z art. 210 § 1 K.s.h., czyli powołanie pełnomocnika uchwałą zgromadzenia wspólników albo reprezentację przez radę nadzorczą. Jeżeli natomiast w konkretnym przypadku wspólnik byłby jedynym wspólnikiem i jednocześnie jedynym członkiem zarządu, czynność między nim a spółką wymaga aktu notarialnego, a notariusz zawiadamia sąd rejestrowy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Sprzedaż nieruchomości i tak wymaga aktu notarialnego. Dodatkowo pełnomocnictwo do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości powinno być przygotowane w formie akceptowanej przez notariusza. W praktyce warto wcześniej uzgodnić z kancelarią notarialną treść uchwały, zakres umocowania pełnomocnika, dokumenty korporacyjne spółki oraz sposób zapłaty ceny.

W orzecznictwie wskazuje się, że zawieranie umów między spółką kapitałową a członkiem jej zarządu jest dopuszczalne, ale naruszenie zasad reprezentacji może prowadzić do nieważności czynności. Właśnie dlatego formalna strona transakcji jest równie ważna jak sama cena sprzedaży.

Cena sprzedaży i ryzyko transakcji między podmiotami powiązanymi

Cena powinna odpowiadać wartości rynkowej mieszkania. Sprzedaż po cenie rażąco zaniżonej albo zawyżonej może wywołać skutki podatkowe zarówno po stronie sprzedającego, jak i spółki. Organ podatkowy może badać, czy cena odpowiada wartości rynkowej, zwłaszcza że sprzedający jest jednocześnie prezesem i większościowym udziałowcem nabywcy.

Dla bezpieczeństwa warto rozważyć wycenę rzeczoznawcy majątkowego albo co najmniej udokumentowanie sposobu ustalenia ceny, np. przez porównanie ofert podobnych lokali, stanu technicznego, lokalizacji, metrażu, obciążeń hipotecznych i przeznaczenia lokalu. Przy większej wartości transakcji należy także sprawdzić, czy po stronie spółki nie powstaną obowiązki z zakresu cen transferowych.

Jeżeli spółka kupuje mieszkanie jako biuro, uchwała i dokumenty wewnętrzne powinny wskazywać gospodarcze uzasadnienie zakupu: potrzeby lokalowe, koszty alternatywnego najmu, planowane wykorzystanie lokalu i źródło finansowania. Ułatwia to obronę transakcji jako racjonalnej z punktu widzenia spółki.

Zapłata gotówką czy przelewem?

Jeżeli sprzedający działa wyłącznie jako osoba prywatna, a nie jako przedsiębiorca w ramach tej konkretnej transakcji, ograniczenie z art. 19 Prawa przedsiębiorców dotyczące płatności między przedsiębiorcami nie działa wprost tak jak przy klasycznej transakcji B2B. Nie oznacza to jednak, że gotówka jest najlepszym rozwiązaniem.

Przy sprzedaży nieruchomości rekomendowany jest przelew bankowy. Zapewnia czytelny ślad płatności, ułatwia wykazanie źródła środków, pozwala rozliczyć spłatę kredytu hipotecznego i zmniejsza ryzyko sporu, czy cena została zapłacona. Notariusz oraz bank mogą też wymagać określonego sposobu zapłaty, zwłaszcza gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Jeżeli spółka zaciąga kredyt na zakup mieszkania, bank zwykle wypłaca środki na rachunek sprzedającego albo częściowo na rachunek banku, który ma zostać spłacony z tytułu dotychczasowego kredytu hipotecznego. Wtedy w akcie notarialnym trzeba precyzyjnie opisać harmonogram zapłaty, zaświadczenie o saldzie zadłużenia, zgodę na wykreślenie hipoteki oraz termin wydania lokalu.

PIT po stronie sprzedającego

Jeżeli sprzedaż mieszkania nie następuje w ramach działalności gospodarczej sprzedającego, podstawowe znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży.

Jeżeli od końca roku nabycia minęło ponad 5 lat, sprzedaż prywatnego mieszkania co do zasady nie podlega PIT z tego źródła. Jeżeli termin jeszcze nie upłynął, trzeba ustalić przychód, koszty nabycia, nakłady zwiększające wartość lokalu oraz ewentualną możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Sam fakt, że sprzedający prowadzi inną jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT, nie przesądza automatycznie, że każda sprzedaż składnika majątku prywatnego jest sprzedażą w działalności gospodarczej na gruncie PIT. Trzeba jednak zbadać, jak lokal był faktycznie wykorzystywany, czy był wprowadzony do ewidencji działalności, czy odliczano koszty i czy wynajem miał charakter prywatny czy firmowy.

VAT przy sprzedaży mieszkania wynajmowanego spółce

VAT wymaga osobnej analizy. Osoba fizyczna może być podatnikiem VAT w odniesieniu do konkretnej czynności, nawet jeśli lokal formalnie należy do majątku prywatnego. Wynajem nieruchomości za wynagrodzeniem jest co do zasady działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, zwłaszcza gdy lokal był stale wynajmowany spółce jako biuro.

Nie oznacza to automatycznie, że przy sprzedaży trzeba zapłacić VAT według stawki podstawowej. Przy dostawie budynków, budowli lub ich części często wchodzi w grę zwolnienie z VAT. W pierwszej kolejności należy zbadać zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli dostawę po pierwszym zasiedleniu, jeżeli między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął wymagany okres. Jeżeli to zwolnienie nie ma zastosowania, trzeba sprawdzić warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w szczególności prawo do odliczenia VAT przy nabyciu i wydatki na ulepszenie.

Jeżeli sprzedający nie odliczył VAT przy zakupie mieszkania i nie ponosił istotnych wydatków ulepszeniowych z prawem do odliczenia VAT, zwolnienie może być możliwe. Jeżeli jednak lokal był wykorzystywany w działalności opodatkowanej, ponoszono nakłady z odliczeniem VAT albo strony chcą wybrać opodatkowanie VAT, konieczna jest szczegółowa analiza warunków ustawowych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 stycznia 2018 r., 0112-KDIL1-2.4012.536.2017.2.PG, organ wskazał, że sprzedaż nieruchomości wcześniej wydzierżawionej w celach zarobkowych może być uznana za czynność wykonywaną przez podatnika VAT. To pokazuje, że przy lokalu wynajmowanym spółce nie warto automatycznie zakładać, że sprzedaż pozostaje całkowicie poza VAT.

PCC po stronie spółki kupującej

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości wynosi zasadniczo 2% i obciąża kupującego, czyli spółkę. W praktyce PCC pobiera notariusz przy akcie notarialnym, jeżeli transakcja podlega temu podatkowi.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT, zasadniczo nie podlega PCC. Jeżeli jednak dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, trzeba pamiętać o wyjątku dotyczącym nieruchomości. W takim przypadku PCC może być należny mimo tego, że czynność mieści się w zakresie VAT, ale jest z niego zwolniona.

Dlatego ustalenie statusu VAT transakcji ma bezpośredni wpływ na PCC. Notariusz będzie potrzebował informacji, czy sprzedaż jest poza VAT, zwolniona z VAT czy opodatkowana VAT, a w niektórych przypadkach także oświadczeń stron.

Skutki podatkowe po stronie spółki

Zakup mieszkania nie jest dla spółki zwykłym kosztem jednorazowym. Spółka nabywa składnik majątku, który może być środkiem trwałym, jeżeli spełnia warunki ustawowe i jest wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Trzeba jednak uwzględnić istotne ograniczenie: lokale i budynki mieszkalne nie podlegają obecnie podatkowej amortyzacji na zasadach właściwych dla typowych środków trwałych, nawet jeżeli są wykorzystywane w działalności. Jeżeli przedmiotem zakupu jest lokal mieszkalny, spółka powinna ostrożnie planować skutki CIT, bo sama cena zakupu może nie dawać bieżących kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Inaczej mogą być traktowane wydatki eksploatacyjne, odsetki od kredytu, opłaty administracyjne czy remonty, ale każdorazowo trzeba badać ich związek z przychodami spółki oraz prawidłowe udokumentowanie. Jeżeli lokal ma zostać faktycznie używany jako biuro, warto zadbać o zgodność sposobu korzystania z przepisami lokalowymi, ewentualnymi wymogami wspólnoty oraz dokumentacją księgową.

Sprzedaż czy dalszy najem?

Sprzedaż mieszkania spółce powoduje przeniesienie własności na spółkę. Pośrednio lokal pozostaje związany z majątkiem wspólnika tylko dlatego, że posiada on udziały w spółce, ale właścicielem nieruchomości staje się spółka. To ma znaczenie przy ewentualnej sprzedaży udziałów, sporach między wspólnikami, egzekucji przeciwko spółce, odpowiedzialności za zobowiązania oraz podziale majątku w przyszłości.

Alternatywą jest kontynuowanie najmu. Najem może być prostszy, elastyczniejszy i mniej kosztowny transakcyjnie, ale nie przenosi lokalu do majątku spółki. Decyzja zależy od celu: jeżeli spółka ma budować własny majątek i korzystać z lokalu długoterminowo, zakup może mieć sens. Jeżeli chodzi wyłącznie o korzystanie z biura, najem często jest bezpieczniejszy podatkowo i organizacyjnie.

Przed wyborem wariantu warto porównać koszty: PIT, VAT, PCC, koszty notarialne i sądowe, kredyt, brak lub ograniczenie amortyzacji, konsekwencje dla bilansu spółki oraz ryzyko związane z transakcją między podmiotami powiązanymi.

FAQ

Czy prezes może podpisać akt notarialny za siebie i za spółkę?

Co do zasady nie. Przy umowie między spółką z o.o. a członkiem zarządu spółkę reprezentuje rada nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Samodzielne podpisanie umowy po obu stronach może prowadzić do poważnego ryzyka nieważności.

Czy sprzedaż mieszkania spółce można rozliczyć gotówką?

W niektórych układach prawnych gotówka nie jest wprost wyłączona, zwłaszcza gdy sprzedający działa jako osoba prywatna. Przy nieruchomości praktycznie bezpieczniejszy jest jednak przelew, bo dokumentuje zapłatę, ułatwia rozliczenie kredytu i ogranicza ryzyka dowodowe oraz podatkowe.

Czy od sprzedaży trzeba zapłacić PIT?

Jeżeli mieszkanie jest sprzedawane prywatnie po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia, PIT zwykle nie wystąpi. Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, trzeba obliczyć dochód i sprawdzić możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Czy sprzedaż mieszkania wynajmowanego spółce podlega VAT?

Może podlegać VAT, ponieważ odpłatny najem nieruchomości jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Jednocześnie sprzedaż lokalu może korzystać ze zwolnienia z VAT, jeżeli spełnione są warunki dotyczące pierwszego zasiedlenia, braku prawa do odliczenia albo braku istotnych ulepszeń.

Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania przez spółkę?

PCC, jeżeli jest należny, płaci kupujący, czyli spółka. Przy akcie notarialnym podatek zwykle pobiera notariusz. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC zasadniczo nie występuje, ale przy zwolnieniu z VAT sprzedaż nieruchomości może nadal podlegać PCC.

Czy spółka może amortyzować kupione mieszkanie używane jako biuro?

Jeżeli przedmiotem zakupu jest lokal mieszkalny, obowiązujące ograniczenia podatkowe mogą wyłączać amortyzację podatkową takiego lokalu, nawet gdy spółka wykorzystuje go w działalności. Trzeba odróżnić amortyzację od bieżących kosztów utrzymania, które mogą być rozliczane odrębnie, jeśli mają związek z działalnością spółki.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania własnej spółce z o.o. jest możliwa, ale wymaga starannego przygotowania. Najważniejsze jest prawidłowe umocowanie osoby reprezentującej spółkę, forma aktu notarialnego, ustalenie rynkowej ceny i zbadanie skutków podatkowych. W opisanym modelu szczególną uwagę trzeba zwrócić na VAT, ponieważ lokal był wynajmowany spółce jako biuro.

Wariant z kredytem spółki również jest możliwy, o ile bank zaakceptuje zabezpieczenie, sposób wypłaty środków i dokumenty transakcyjne. Z perspektywy bezpieczeństwa prawnego i podatkowego zwykle lepszy jest przelew bankowy niż gotówka, a przed podpisaniem aktu warto przygotować uchwałę wspólników, dokumenty dla notariusza, analizę podatkową i uzasadnienie biznesowe zakupu przez spółkę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych, przepisy o reprezentacji spółki w umowie z członkiem zarządu
5. Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 września 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 645/15
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2018 r., 0112-KDIL1-2.4012.536.2017.2.PG

Potrzebujesz indywidualnej odpowiedzi? Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.