Zakup przez spółkę z o.o. nieruchomości od prezesa zarządu i większościowego wspólnika występującego jako osoba prywatna

Umowa sprzedaży nieruchomości pomiędzy spółką z o.o. a prezesem zarządu

Przede wszystkim należy wskazać, że spółka z o.o. jest kategorią osób prawnych, co oznacza, że posiada pełną zdolność do czynności prawnych. Powoduje to, że spółka jest odrębnym od jej udziałowców podmiotem prawa, który posiada własny majątek odrębny od majątków wspólników i zawiera wszelkie umowy oraz czynności prawne w swoim imieniu. W konsekwencji dopuszczalne jest zawieranie umów cywilnoprawnych pomiędzy członkiem zarządu a samą spółką. Na możliwość taką wskazuje m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15.09.2015r., I SA/Gd 645/15:

„Dopuszczalne jest zawieranie przez spółkę kapitałową umów z osobą pełniącą funkcję członka zarządu w tej spółce. W obowiązującym stanie prawnym nie istnieje bowiem zakaz zawierania tego typu kontraktów, przez co – w myśl zasady swobody układania stosunków prawnych – dopuszczalne jest ułożenie równolegle stosunków pomiędzy spółką a członkiem jej zarządu.”

W tym wypadku należy pamiętać o konieczności zachowania wymogu określonego w art. 210 Kodeksu spółek handlowych (K.s.h.). Zgodnie z tym przepisem w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

Uchwała o powołaniu pełnomocnika powołanego w celu zawarcia z członkiem zarządu umowy spółki, która ma zostać zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy, może być podjęta przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym.

Czynność prawna pomiędzy spółką z o.o. i wspólnikiem – prezesem zarządu

W przypadku gdy wspólnik jest zarazem jedynym członkiem zarządu, przepisu powyższego nie stosuje się. Czynność prawna między tym wspólnikiem a reprezentowaną przez niego spółką wymaga formy aktu notarialnego. O każdorazowym dokonaniu takiej czynności prawnej notariusz zawiadamia sąd rejestrowy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wymogu zachowania formy aktu notarialnego, o którym mowa, nie stosuje się do czynności prawnej dokonywanej przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym. Jak wskazał WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 18.02.2015 r., nr III Aua 793/14: „Naruszenie art. 210 K.s.h. przy zawieraniu umowy między spółką a członkami zarządu prowadzi do nieważności umowy.”

Forma zapłaty za nieruchomość między spółką z o.o. a osobą prywatną

Wydatek poniesiony przez spółkę z o.o. na nabycie nieruchomości będzie dla spółki stanowił wydatek na nabycie środka trwałego, który będzie mógł zostać uwzględniony w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne.

Istnieje wprawdzie art. 15d ust. 1 pkt 1 ustawy CIT, który podaje, że podatnicy nie zaliczają do kosztów uzyskania przychodów kosztu w tej części, w jakiej płatność dotycząca transakcji określonej w art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców została dokonana bez pośrednictwa rachunku płatniczego. Trzeba jednakże wskazać, że zgodnie z art. 19 Prawa przedsiębiorców dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku gdy:

1) stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz

2) jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 15 000 zł lub równowartość tej kwoty, przy czym transakcje w walutach obcych przelicza się na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień dokonania transakcji.

W konsekwencji przedstawione ograniczenie nie ma zastosowania do przypadku, gdy stroną transakcji jest osoba prywatna. Dlatego też, moim zdaniem, dopuszczalne jest, aby płatność za nieruchomość w kontekście podatku CIT została dokonana gotówką.

Obowiązki podatkowe po stronie sprzedawcy nieruchomości dla spółki z o.o.

Teraz przejdźmy do kwestii podatkowych z perspektywy sprzedawcy. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, to pojawia się konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego PIT.

Z przedstawionego opisu wynika, że sprzedaje Pan swój majątek prywatny, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, zatem istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynęło więcej niż 5 lat, to sprzedaż nieruchomości spółce nie spowoduje konieczności zapłaty podatku od sprzedaży.

Opodatkowanie podatkiem VAT

Problematyczne może natomiast okazać się opodatkowanie podatkiem VAT. Tutaj należy bowiem wskazać, że zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT podatnikiem podatku VAT jest osoba wykorzystująca prywatne składniki do celów zarobkowych w sposób ciągły.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności

Na marginesie wskażmy, że definicja działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT nie przekłada się na inne podatki. W konsekwencji można być podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT i jednocześnie być osobą zbywającą majątek prywatny w ramach PIT.

Podatek VAT z tytułu sprzedaży wynajmowanych nieruchomości

W piśmie z dnia 17.01.2018 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL1-2.4012.536.2017.2.PG, czytamy:

„Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił w 2008 r. nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę oznaczoną numerem 769/3 o pow. 4,5900 ha (…). Wnioskodawca dokonał nabycia tej działki do majątku wspólnego na prawach wspólnoty majątkowej. Od dnia 16 lutego 2011 r. część działki 769/3, tj. 1.200 m. kw. Wnioskodawca wydzierżawił Sp. z o.o., pozostałą część, tj. 4,4700 ha od 2 października 2012 r. wydzierżawiła rolnikowi, który dokonuje zasiewów.

Zatem biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy na rzecz spółki z o.o. działki nr 769/6, która była wydzierżawiona w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Wnioskodawca będzie wypełniał przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Ponadto, grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zatem sprzedaż działki nr 769/6 na rzecz spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a dokonujący dostawy będzie działał w związku z tą dostawą jako podatnik podatku VAT. Wobec tego ww. czynność sprzedaży dokonana będzie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę samodzielnej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej działki będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Wnioskodawca będzie występował - w związku z dostawą działki - w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 769/6 na rzecz spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

W świetle powyższego może pojawić się problem, jeżeli chodzi o podatek VAT z tytułu sprzedaży, ponieważ organ podatkowy kwalifikuje sprzedaż wynajmowanych (wydzierżawianych) nieruchomości jako podlegającą pod ustawę VAT.

Zwolnienie w podatku VAT dla używanych nieruchomości

Przy czym nawet w takim przypadku, moim zdaniem, podatek faktycznie nie wystąpi, gdyż zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W myśl tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli zatem w momencie zakupu nie odliczył Pan podatku naliczonego VAT od mieszkania (a zakładam, że tak właśnie było z uwagi na zakup do majątku prywatnego), to sprzedaż mieszkania spółce i tak będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Obowiązek podatkowy w podatku PCC po stronie spółki nabywającej nieruchomość

Po stronie spółki z o.o. nabywającej pojawi się konieczność zapłaty 2% podatku PCC. Będzie tak zarówno w przypadku, gdy sprzedaż będzie od osoby prywatnej, jak i od podatnika VAT zwolnionego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi (PCC) podlegają umowy sprzedaży. Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a tejże – nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT. Natomiast art. 2 pkt 4 lit. b ustawy stanowi, że nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, m.in. z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość.

Jeśli więc dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, to sprzedaż zabudowanej nieruchomości podlega opodatkowaniu PCC.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.