Dzierżawa spółki z o.o. – co można wydzierżawić?

Czy można wydzierżawić spółkę z o.o.?

W ścisłym znaczeniu prawnym nie istnieje umowa dzierżawy spółki z o.o. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest osobą prawną, a nie rzeczą ani prawem majątkowym, które można oddać komuś do używania i pobierania pożytków. Sama spółka nadal pozostaje odrębnym podmiotem wpisanym do KRS, ma własny majątek, organy, prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio także do dzierżawy praw. Oznacza to, że w praktyce trzeba precyzyjnie ustalić, czy strony chcą wydzierżawić przedsiębiorstwo, nieruchomość, wyposażenie, znak towarowy, inne prawa albo udziały w spółce.

Jeżeli ktoś mówi potocznie o „wydzierżawieniu spółki”, najczęściej ma na myśli przekazanie innemu podmiotowi możliwości prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej z wykorzystaniem majątku spółki. Prawnie nie jest to jednak przeniesienie samej spółki na dzierżawcę.

Co może być przedmiotem dzierżawy?

Przedmiotem dzierżawy może być przede wszystkim przedsiębiorstwo prowadzone przez spółkę z o.o., zorganizowana część przedsiębiorstwa albo poszczególne składniki majątku, na przykład nieruchomość, lokal, maszyny, wyposażenie, prawa do korzystania z oznaczeń, know-how lub inne prawa majątkowe. Umowa powinna jasno wskazywać, co dzierżawca otrzymuje, w jakim celu może z tego korzystać, jak rozliczany jest czynsz oraz kto ponosi koszty utrzymania, napraw, podatków i ubezpieczeń.

Jeżeli spółka posiada nieruchomość i chce oddać ją do używania innemu przedsiębiorcy, można zawrzeć umowę dzierżawy nieruchomości albo umowę obejmującą szerszy zespół składników. Jeżeli natomiast celem jest przekazanie działającego biznesu, z klientami, umowami, wyposażeniem, dokumentacją i personelem, zwykle trzeba rozważyć dzierżawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nie należy pisać w umowie, że przedmiotem dzierżawy jest „spółka z o.o.”, jeżeli faktycznie chodzi o majątek lub przedsiębiorstwo spółki. Takie nieprecyzyjne określenie może powodować spory o zakres umowy, odpowiedzialność za zobowiązania, rozliczenie pożytków, dostęp do dokumentacji i możliwość korzystania z firmy lub oznaczeń handlowych.

Dzierżawa przedsiębiorstwa spółki z o.o.

Dzierżawa przedsiębiorstwa jest dopuszczalna, ale wymaga starannego przygotowania. Przedsiębiorstwo to zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W umowie warto wymienić co najmniej główne składniki objęte dzierżawą, sposób korzystania z nich, obowiązek zachowania ciągłości działalności, zasady prowadzenia dokumentacji, odpowiedzialność za szkody oraz warunki zwrotu przedsiębiorstwa po zakończeniu umowy.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wydzierżawienie przedsiębiorstwa powinno zostać dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jeżeli w skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość albo prawo, dla którego przepisy przewidują dalej idącą formę, trzeba ocenić, czy nie jest wymagana dodatkowa forma czynności. Przy spółce z o.o. należy też pamiętać o przepisach Kodeksu spółek handlowych. Wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części wymaga uchwały wspólników, ponieważ jest to czynność istotna dla funkcjonowania spółki.

Dzierżawca przedsiębiorstwa nie staje się przez to właścicielem spółki ani jej wspólnikiem. Prowadzi działalność we własnym imieniu, korzystając z przekazanych składników na zasadach określonych w umowie. Spółka z o.o. pozostaje wydzierżawiającym, ma prawo do czynszu i nadal musi wykonywać obowiązki korporacyjne, rachunkowe, podatkowe oraz rejestrowe.

Dzierżawa przedsiębiorstwa nie rozstrzyga o przeznaczeniu wyniku finansowego spółki. Wspólnicy nadal muszą zdecydować, co można zrobić z niepodzielonym zyskiem w spółce z o.o., w tym czy pozostawić go w spółce, przeznaczyć na kapitały czy wypłacić po spełnieniu warunków.

Co z pracownikami przy dzierżawie przedsiębiorstwa?

Pracowników nie można po prostu „wydzierżawić” jako składnika majątku. Jeżeli jednak dzierżawa obejmuje zakład pracy albo jego wyodrębnioną część, może dojść do przejścia zakładu pracy lub jego części na innego pracodawcę na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy. Skutek ten zależy od realnego zakresu przejmowanej działalności, a nie wyłącznie od nazwy umowy.

W praktyce trzeba ustalić, czy dzierżawca przejmuje zorganizowaną strukturę pozwalającą kontynuować działalność, czy tylko pojedyncze składniki majątku, na przykład samą halę albo maszyny. Jeżeli dochodzi do przejścia zakładu pracy, pracownicy stają się pracownikami nowego pracodawcy z mocy prawa, a strony muszą dopełnić obowiązków informacyjnych wynikających z przepisów prawa pracy.

Jeżeli celem stron jest wyłącznie korzystanie z usług określonych osób, należy rozważyć inne konstrukcje prawne, na przykład umowę o świadczenie usług, outsourcing albo pracę tymczasową, o ile spełnione są warunki ustawowe. Nie powinno się nazywać takiej operacji dzierżawą pracowników.

Dzierżawa udziałów w spółce z o.o.

Osobnym rozwiązaniem jest dzierżawa udziałów w spółce z o.o. Taka umowa nie jest umową zawieraną przez samą spółkę, lecz przez wspólnika jako właściciela udziałów. Wspólnik może oddać dzierżawcy prawo do korzystania z udziałów i pobierania pożytków, przede wszystkim ekonomicznych korzyści odpowiadających dywidendzie, jeżeli zostanie ona uchwalona i wypłacona.

Dzierżawa udziałów nie powoduje przeniesienia własności udziałów. Dzierżawca nie staje się wspólnikiem, nie zastępuje wspólnika w księdze udziałów i nie jest ujawniany w KRS jako wspólnik tylko dlatego, że zawarto umowę dzierżawy. W relacji ze spółką wspólnikiem pozostaje dotychczasowy właściciel udziałów.

Dla bezpieczeństwa umowa dzierżawy udziałów powinna być sporządzona co najmniej na piśmie. Należy określić liczbę i wartość nominalną udziałów, czas trwania dzierżawy, czynsz, sposób rozliczania dywidendy, zakres pełnomocnictw, zasady głosowania, zakaz działania na szkodę spółki oraz sposób zakończenia współpracy. Trzeba też sprawdzić umowę spółki, ponieważ może ona zawierać ograniczenia dotyczące rozporządzania udziałami lub wykonywania praw udziałowych.

Prawa i obowiązki wspólników oraz dzierżawcy

Wspólnicy spółki, której przedsiębiorstwo zostało wydzierżawione, nie tracą statusu wspólników. Nadal podejmują uchwały, powołują i odwołują członków zarządu, zatwierdzają sprawozdania finansowe i decydują o sprawach wymagających uchwały. Jeżeli spółka nie prowadzi już operacyjnie dotychczasowej działalności, jej głównym przychodem może być czynsz dzierżawny, ale sama spółka nadal funkcjonuje.

Zarząd spółki musi dbać o prawidłowe wykonywanie umowy dzierżawy i interes spółki. Powinien kontrolować płatności czynszu, zabezpieczenia, stan majątku, ubezpieczenia, rozliczenia mediów, podatki lokalne, obowiązki wobec kontrahentów oraz ewentualne zobowiązania związane z pracownikami. Jeżeli dzierżawca korzysta z majątku niezgodnie z umową, spółka powinna reagować tak jak każdy właściciel lub uprawniony wydzierżawiający.

Dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz i korzystać z przedmiotu dzierżawy zgodnie z umową oraz jego przeznaczeniem. Bez odpowiednich postanowień umownych nie powinien zmieniać profilu działalności, oddawać składników osobom trzecim, obciążać majątku ani podejmować działań, które mogłyby narazić spółkę na utratę wartości przedsiębiorstwa.

Podatki, księgowość i odpowiedzialność

Czynsz z dzierżawy jest przychodem wydzierżawiającego. Jeżeli wydzierżawiającym jest spółka z o.o., przychód rozlicza spółka. Jeżeli wydzierżawiającym jest wspólnik oddający w dzierżawę własne udziały, przychód rozlicza ten wspólnik według zasad właściwych dla jego statusu podatkowego i treści umowy. Skutki w VAT, CIT lub PIT mogą zależeć od przedmiotu umowy i sposobu jej wykonywania.

Dzierżawa przedsiębiorstwa nie zwalnia automatycznie spółki z odpowiedzialności za zobowiązania powstałe przed zawarciem umowy. Trzeba oddzielić zobowiązania stare od nowych, sprawdzić umowy z kontrahentami i ustalić, czy do ich przeniesienia potrzebna jest zgoda drugiej strony. Szczególnej analizy wymagają kredyty, leasingi, dotacje, koncesje, licencje, umowy najmu, umowy z dostawcami oraz zobowiązania publicznoprawne.

Warto zadbać o protokół zdawczo-odbiorczy, spis składników, opis stanu technicznego, dokumentację fotograficzną, zasady inwentaryzacji oraz zabezpieczenia, na przykład kaucję, gwarancję bankową, weksel lub dobrowolne poddanie się egzekucji, jeżeli jest to uzasadnione skalą transakcji.

Podsumowanie

Nie można wydzierżawić spółki z o.o. jako osoby prawnej. Można natomiast wydzierżawić przedsiębiorstwo prowadzone przez spółkę, jego zorganizowaną część, konkretne składniki majątku albo udziały należące do wspólnika. Spółka po zawarciu takiej umowy nadal istnieje, zachowuje swoją osobowość prawną i wykonuje obowiązki wynikające z przepisów oraz umowy spółki.

Największe znaczenie ma prawidłowe określenie przedmiotu dzierżawy. Inne skutki wywoła dzierżawa samej nieruchomości, inne dzierżawa działającego przedsiębiorstwa, a jeszcze inne dzierżawa udziałów. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić formę czynności, konieczność uchwały wspólników, skutki dla pracowników, podatki, odpowiedzialność za zobowiązania i sposób zabezpieczenia zwrotu majątku.

FAQ

Czy po wydzierżawieniu przedsiębiorstwa spółka z o.o. dalej istnieje?

Tak. Spółka z o.o. nadal istnieje jako osoba prawna, pozostaje wpisana do KRS i wykonuje swoje obowiązki. Zmienia się jedynie sposób korzystania z jej majątku lub przedsiębiorstwa, jeżeli zostały oddane dzierżawcy.

Czy dzierżawca staje się wspólnikiem spółki?

Nie. Dzierżawca przedsiębiorstwa nie staje się wspólnikiem. Także dzierżawca udziałów nie nabywa własności udziałów, chyba że strony zawrą odrębną umowę przenoszącą udziały w wymaganej formie.

Czy do dzierżawy przedsiębiorstwa potrzebna jest uchwała wspólników?

Co do zasady tak, jeżeli przedmiotem umowy jest przedsiębiorstwo spółki albo jego zorganizowana część. Wynika to z Kodeksu spółek handlowych. Brak wymaganej uchwały może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, w tym ryzyka nieważności czynności.

Czy można wydzierżawić samych pracowników?

Nie w znaczeniu cywilnoprawnym. Pracownicy nie są składnikiem majątku. Jeżeli dzierżawa obejmuje zakład pracy albo jego część, może dojść do przejścia pracowników do nowego pracodawcy na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Czy umowa dzierżawy udziałów musi być zgłoszona do KRS?

Sama dzierżawa udziałów nie powoduje zmiany wspólnika, więc co do zasady nie jest zgłaszana jako zmiana właściciela udziałów. Trzeba jednak sprawdzić umowę spółki i zakres danych ujawnianych w KRS w konkretnej spółce.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych, Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037

3. Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy, Dz.U. 1974 nr 24 poz. 141

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.