Dzierżawa spółki z o.o.

Umowa dzierżawy

Stosownie do Kodeksu cywilnego:

„Art. 693. § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Art. 709. Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw”.

W świetle tych przepisów powstaje pytanie, czy spółka z o.o. to rzecz lub prawo. Spółka z o.o. to spółka kapitałowa będąca osoba prawną. W spółce są w wspólnicy posiadający udziały w jej kapitale zakładowym. Spółka z o.o. prowadzi swoja działalność poprzez własne przedsiębiorstwo. Spółka ma swoją firmę, pod jaką działa.

Spółka z o.o. sama w sobie nie jest rzeczą ani prawem. Jest to zasadniczo węzeł obligacyjny pomiędzy danymi osobami jako wspólnikami. Na mocy ich decyzji powstaje określony stan łączący wspólników.

Przedmiot dzierżawy

Stan ten nie może stanowić przedmiotu dzierżawy. Tak samo jak sama spółka jako osoba prawna. Nasze prawo nie przewiduje „dzierżawy spółki z o.o.” lub jakiejkolwiek innej spółki osobowej lub kapitałowej.

Przedmiotem dzierżawy może być: udział w spółce z o.o., przedsiębiorstwo, jakie spółka prowadzi, lub jego poszczególne składniki jako rzeczy lub prawa.

Jeżeli spółka posiada nieruchomość, zatrudnia pracowników – to może wydzierżawić te elementy jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Albo tylko nieruchomość lub tylko pracowników (tutaj byłoby to niejako wynajęcie pracowników innej formie na jakiś czas niepowodujące zmiany pracodawcy).

W rachubę wchodzi dzierżawa udziałów – ale od wspólnika, a nie od spółki. Spółka lub wspólnik jest w takiej sytuacji „wydzierżawiającym”, a jakiś inny podmiot „dzierżawcą”. Przy dzierżawie przedsiębiorstwa, składników majątku – dzierżawca nie nabywa żadnych praw spółkowych należących do wspólnika spółki wydzierżawiającej – jest tylko dzierżawcą.

Dzierżawa przedsiębiorstwa, nieruchomości, pracowników nie powoduje zniknięcia spółki, ani jej wspólników. Spółka ma prawo do czynszu z tytułu zawartej umowy. Rozpoznaje go jako swój przychód, ustala koszty, rozlicza podatki.

Dzierżawa udziału w spółce

Umowa dzierżawy udziału nie wymaga dla swej ważności formy szczególnej. Może być zawarta nawet ustnie. Ze względów dowodowych najlepiej będzie zawrzeć ją w formie pisemnej. W umowie tej trzeba, co najmniej, określić jej strony, przedmiot (udziały, które mają być wydzierżawione, poprzez podanie ich liczby i wartości nominalnej) oraz wysokość czynszu.

Uprawnienia i obowiązki płynące z dzierżawy

Przy takiej umowie prawem wydzierżawiającego jest prawo do czynszu. Stosownie do treści art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Z uwagi na względny charakter dzierżawy zakres uprawnień wspólnika, który wydzierżawił udział, nie ulega zmianie. Dzierżawca nie nabywa uprawnień wspólnika. Ale ma prawo do pożytków jakie przynoszą udziały, co oznaczałoby dywidendę.

Dzierżawca uzyskuje roszczenie względem wspólnika o zapłatę należnej mu części pożytków. Ponieważ jednak dzierżawa udziałów z reguły ma sens, pod warunkiem że wydzierżawiający zechce wycofać się z czynnego życia spółki, z reguły wspólnik umocowuje dzierżawcę do wykonywania jego uprawnień bezpośrednio względem spółki – udziela pełnomocnictwa do udziału w obradach zgromadzenia wspólników, głosowania, odebrania należnej dywidendy itp.

Spółka jako osoba prawna nadal istnieje. Uzyskuje przychody, ustala koszty, rozlicza podatki. Wspólnik ma prawo do czynszu z tytułu zawartej umowy. Rozpoznaje go jako swój przychód, ustala koszty, rozlicza podatki. Spółka prowadzi taką działalność jak dotychczas, tyle tylko, że dzierżawca może mieć prawo wykonywania uprawnień wspólnika na mocy odrębnego pełnomocnictwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.