Wynajem domku turystom a ryczałt i działalność

Najem prywatny czy usługa zakwaterowania?

W podatku dochodowym trzeba najpierw ustalić źródło przychodu. Ustawa PIT odróżnia między innymi przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, oraz przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Nie każdy wynajem nieruchomości jest jednak najmem prywatnym. Jeżeli właściciel udostępnia domek turystom na krótkie pobyty, przyjmuje rezerwacje przez platformę, regularnie obsługuje gości, organizuje sprzątanie, przekazanie kluczy i pobiera opłaty za kolejne pobyty, urząd skarbowy może uznać, że w rzeczywistości świadczy usługi zakwaterowania.

W praktyce granica zależy od całokształtu okoliczności. Jednorazowe lub zupełnie incydentalne udostępnienie domku może wyglądać inaczej niż sezonowa oferta dostępna publicznie dla turystów. Im bardziej powtarzalny, zarobkowy i zorganizowany jest sposób działania, tym większe ryzyko zakwalifikowania przychodów do działalności gospodarczej.

Kiedy wynajem domku może oznaczać działalność gospodarczą?

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, bez względu na jej rezultat, jeżeli uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

Ważne jest to, że dla celów podatku dochodowego sama rejestracja w CEIDG nie jest jedynym kryterium. Jeżeli faktyczne działania spełniają cechy działalności gospodarczej, organ podatkowy może oceniać przychody według ich rzeczywistego charakteru. Brak wpisu do CEIDG nie chroni więc automatycznie przed uznaniem, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.

Przy krótkoterminowym wynajmie domku znaczenie mają zwłaszcza:

• udostępnianie obiektu na doby, weekendy lub tygodnie, a nie na dłuższy okres mieszkaniowy,
• kierowanie oferty do turystów i podróżnych,
• korzystanie z platform rezerwacyjnych, takich jak Booking.com,
• częsta rotacja gości,
• zapewnianie obsługi pobytu, na przykład sprzątania, pościeli, przekazywania kluczy albo kontaktu z gościem,
• powtarzalność rezerwacji i nastawienie na zarobek.

Organy podatkowe wielokrotnie wskazywały, że zakwaterowanie w domach letnich, pokojach gościnnych, apartamentach i podobnych obiektach na krótkie pobyty nie mieści się w klasycznym najmie prywatnym. Taki kierunek wynikał między innymi z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28.11.2017 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.442.2017.1.MM.

Znaczenie PKWiU dział 55

Usługi związane z zakwaterowaniem są klasyfikowane w dziale 55 PKWiU. Obejmują one między innymi zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym, w tym w domach letnich, obiektach noclegowych i miejscach krótkotrwałego zakwaterowania.

To właśnie ta klasyfikacja odróżnia typową usługę noclegową od najmu mieszkania lub domu na dłuższy cel mieszkaniowy. Jeżeli pobyt ma charakter turystyczny, jest liczony w dobach lub tygodniach i wiąże się z bieżącą obsługą gości, argument za usługą zakwaterowania jest silny.

Nie oznacza to, że każda pojedyncza rezerwacja automatycznie tworzy działalność gospodarczą. Jeżeli jednak oferta jest dostępna publicznie, rezerwacje powtarzają się, a właściciel działa w sposób podobny do profesjonalnego gospodarza obiektu noclegowego, rozliczanie przychodów jako zwykłego najmu prywatnego może być zakwestionowane.

Czy można płacić ryczałt bez zakładania działalności?

Jeżeli wynajem domku ma cechy najmu prywatnego, przychody z tego źródła są obecnie co do zasady rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Problem polega jednak na tym, że krótkoterminowy wynajem turystom przez platformy rezerwacyjne często nie jest traktowany jako zwykły najem prywatny, lecz jako usługa zakwaterowania.

Jeżeli wynajem zostanie uznany za usługę zakwaterowania wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, również można rozważyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o ile podatnik spełnia warunki do tej formy opodatkowania i nie zachodzą ustawowe wyłączenia. Dla usług związanych z zakwaterowaniem, klasyfikowanych w PKWiU dział 55, ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje co do zasady stawkę 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Wybór ryczałtu przy działalności gospodarczej wymaga zachowania terminu. Oświadczenie składa się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu w roku podatkowym, a jeżeli pierwszy przychód uzyskano w grudniu, do końca roku podatkowego. W praktyce wybór tej formy może zostać dokonany także przy rejestracji lub aktualizacji wpisu w CEIDG.

Jeżeli domek należy do małżonków, trzeba dodatkowo ustalić, kto uzyskuje przychód, jaki jest ustrój majątkowy, kto zawiera umowy z gośćmi oraz jak ma wyglądać rozliczenie podatkowe. Wspólna własność nieruchomości nie zawsze oznacza automatycznie identyczny sposób rozliczenia u obojga małżonków.

Booking.com a kwalifikacja podatkowa

Samo korzystanie z Booking.com nie przesądza jeszcze o działalności gospodarczej, ale jest istotnym elementem oceny. Platforma rezerwacyjna ułatwia stałe pozyskiwanie gości, automatyzuje rezerwacje, prezentuje ofertę szerokiemu gronu odbiorców i zwykle wiąże się z powtarzalnością świadczeń.

Jeżeli właściciel wystawia kalendarz dostępności, ustala ceny za doby, reaguje na opinie, zapewnia sprzątanie po każdym pobycie i rozlicza wiele rezerwacji w sezonie, jego działania coraz bardziej przypominają profesjonalną usługę noclegową. W takiej sytuacji rozliczanie przychodu jako prywatnego najmu może być ryzykowne.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy właściciel okazjonalnie udostępnia domek rodzinie, znajomym lub jednej osobie na dłuższy okres, bez typowej obsługi turystycznej i bez publicznej oferty noclegowej. Każdy przypadek wymaga jednak odrębnej oceny.

Jak bezpiecznie przygotować wynajem domku?

Przed rozpoczęciem wynajmu warto zebrać informacje o planowanym modelu działania: ile dni w roku domek będzie dostępny, czy oferta będzie publiczna, kto będzie obsługiwał gości, czy będą świadczone dodatkowe usługi oraz jak będą przyjmowane płatności. Te elementy mają znaczenie dla kwalifikacji podatkowej.

W praktyce warto także:

• ustalić, czy przychód ma być rozliczany jako najem prywatny czy jako działalność gospodarcza,
• sprawdzić możliwość zastosowania ryczałtu i właściwą stawkę,
• prowadzić ewidencję przychodów oraz dokumentować rezerwacje,
• przeanalizować obowiązki w VAT, kasie fiskalnej i lokalnych opłatach,
• przygotować regulamin pobytu oraz zasady odpowiedzialności za szkody.

Jeżeli model wynajmu ma być powtarzalny i nastawiony na turystów, bezpieczniej jest założyć, że organ podatkowy może potraktować go jako usługę zakwaterowania. Wtedy kluczowe staje się prawidłowe rozpoczęcie działalności i wybór formy opodatkowania.

FAQ

Czy jeden domek może oznaczać działalność gospodarczą?

Tak. Liczba nieruchomości nie jest jedynym kryterium. Nawet jeden domek może być wykorzystywany w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy, zwłaszcza gdy jest regularnie oferowany turystom na krótkie pobyty.

Czy wynajem przez Booking.com zawsze wymaga firmy?

Nie zawsze, ale znacząco zwiększa ryzyko uznania wynajmu za usługę zakwaterowania. Decyduje całokształt działań, w tym częstotliwość rezerwacji, długość pobytów, obsługa gości i publiczny charakter oferty.

Czy przy działalności gospodarczej można wybrać ryczałt?

Tak, usługi zakwaterowania mogą być objęte ryczałtem, jeżeli podatnik spełnia warunki ustawowe. Trzeba jednak pamiętać o terminowym wyborze tej formy opodatkowania i prawidłowej ewidencji przychodów.

Jaka stawka ryczałtu dotyczy zakwaterowania?

Dla usług związanych z zakwaterowaniem, klasyfikowanych w PKWiU dział 55, stawka wynosi co do zasady 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przed zastosowaniem stawki trzeba potwierdzić właściwą klasyfikację usługi.

Czy brak wpisu w CEIDG wystarczy, aby rozliczać najem prywatnie?

Nie. Dla podatku dochodowego liczy się rzeczywisty sposób działania. Jeżeli wynajem ma cechy działalności gospodarczej, organ może oceniać go jako działalność, nawet gdy podatnik formalnie nie dokonał wpisu.

Podsumowanie

Wynajem małego domku turystom przez Booking.com może być opodatkowany ryczałtem, ale nie zawsze jako najem prywatny. Przy krótkich pobytach, publicznej ofercie, częstej rotacji gości i zorganizowanej obsłudze fiskus może uznać, że właściciel świadczy usługi zakwaterowania w ramach działalności gospodarczej.

Najbezpieczniej przed rozpoczęciem wynajmu ustalić kwalifikację przychodu, sprawdzić możliwość ryczałtu, dochować terminu wyboru formy opodatkowania i przygotować się na obowiązki ewidencyjne. W przypadku małżonków warto dodatkowo rozstrzygnąć, kto będzie podatnikiem i jak rozliczać przychody ze wspólnej nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK.

4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28.11.2017 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.442.2017.1.MM.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.