Nieruchomość ze spółki jawnej dla syna

Czy spółka jawna może przekazać nieruchomość synowi wspólników?

Co do zasady spółka jawna może rozporządzać nieruchomością należącą do jej majątku, w tym przenieść jej własność na inną osobę. Trzeba jednak pamiętać, że spółka jawna nie jest tylko „zbiorem wspólników”. Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych ma własny majątek, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz pozywać i być pozywana.

To oznacza, że nieruchomość, która po przekształceniu spółki cywilnej znalazła się w majątku spółki jawnej, nie jest już zwykłą współwłasnością prywatną małżonków. Jej wycofanie wymaga czynności prawnej dokonanej przez spółkę, najczęściej poprzedzonej uchwałą wspólników oraz zawartej w formie aktu notarialnego.

Zobacz również: wycofanie środka trwałego ze spółki jawnej do majątku prywatnego

Bezpośrednia darowizna ze spółki a podatek od darowizny

Umowa darowizny jest uregulowana w art. 888 Kodeksu cywilnego. Darczyńca zobowiązuje się w niej do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przypadku nieruchomości umowa darowizny musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Nabycie nieruchomości przez osobę fizyczną tytułem darowizny podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie dla najbliższej rodziny, przewidziane w art. 4a tej ustawy, dotyczy m.in. nabycia od małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, ojczyma, macochy i pasierba. Problem polega na tym, że przy bezpośredniej darowiźnie darczyńcą byłaby spółka jawna, a nie rodzice.

Syn wspólników jest osobą najbliższą dla rodziców, ale nie dla spółki jawnej jako odrębnego podmiotu. Dlatego bezpośrednia darowizna nieruchomości ze spółki jawnej na rzecz syna może oznaczać rozliczenie podatku według zasad właściwych dla nabycia od podmiotu spoza kręgu najbliższej rodziny, a więc bez pełnego zwolnienia przewidzianego dla grupy zerowej.

Uchwała o wycofaniu nieruchomości ze spółki jawnej

Praktycznie pierwszy krok to podjęcie przez wspólników uchwały o wycofaniu nieruchomości z majątku spółki. Uchwała powinna wskazywać co najmniej nieruchomość, podstawę jej wycofania, osobę lub osoby, na rzecz których zostanie przeniesiona własność, oraz sposób ujęcia tej operacji w rozliczeniach spółki.

Sama uchwała nie przenosi jeszcze własności nieruchomości. Potrzebny jest akt notarialny obejmujący czynność przeniesienia własności z majątku spółki na wspólnika albo wspólników. Notariusz będzie wymagał dokumentów spółki, danych wspólników, numeru księgi wieczystej, podstawy nabycia nieruchomości przez spółkę oraz dokumentów dotyczących ewentualnych obciążeń.

Przeczytaj też: wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej

Najbezpieczniejszy wariant: najpierw wspólnik, potem syn

W opisanej sytuacji podatkowo korzystniejszym rozwiązaniem zwykle jest wycofanie nieruchomości ze spółki jawnej do majątku prywatnego jednego ze wspólników albo obojga wspólników, a następnie dokonanie darowizny przez rodzica lub rodziców na rzecz syna.

Jeżeli po wycofaniu nieruchomości darczyńcą będzie rodzic, syn może skorzystać ze zwolnienia dla tzw. grupy zerowej, o ile spełnione są warunki ustawowe. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obowiązek informacyjny wobec urzędu skarbowego wykonuje co do zasady notariusz, więc obdarowany nie składa samodzielnie formularza SD-Z2.

Trzeba jednak zadbać, aby wcześniejsze przeniesienie nieruchomości ze spółki do majątku prywatnego wspólnika było rzeczywiste, prawidłowo udokumentowane i zgodne z umową spółki. Niedopuszczalne jest tworzenie pozornej czynności wyłącznie po to, aby obejść przepisy podatkowe.

Skutki w PIT przy wycofaniu nieruchomości

Wycofanie nieruchomości ze spółki jawnej do majątku prywatnego wspólnika nie zawsze powoduje przychód w podatku dochodowym. W orzecznictwie i interpretacjach podatkowych wskazywano, że nieodpłatne przekazanie nieruchomości wspólnikowi, zwłaszcza w związku z rozliczeniem jego udziału w zysku albo prawem do majątku spółki, nie jest typową sprzedażą i nie musi oznaczać odpłatnego zbycia.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 835/12, przyjęto, że przekazanie przez spółkę jawną nieruchomości wspólnikom tytułem wypłaty udziału w zysku nie stanowi odpłatnego zbycia środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobne stanowisko pojawiało się w interpretacjach indywidualnych, w tym w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 marca 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.59.2018.1.WS.

Nie oznacza to jednak, że każdy przypadek jest automatycznie neutralny podatkowo. Znaczenie mają m.in. sposób ujęcia nieruchomości w księgach, treść uchwały, proporcje udziałów wspólników, ewentualne rozliczenia między wspólnikami oraz to, czy po wycofaniu nieruchomość będzie sprzedawana.

VAT, hipoteka i księga wieczysta

Osobno trzeba sprawdzić skutki w VAT. Jeżeli spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, budowie lub ulepszeniu nieruchomości, jej nieodpłatne przekazanie może wymagać analizy na gruncie ustawy o VAT. W praktyce znaczenie ma m.in. charakter nieruchomości, historia jej wykorzystania, pierwsze zasiedlenie, ulepszenia oraz to, czy czynność może korzystać ze zwolnienia.

Skoro nieruchomość była obciążona hipoteką, przed aktem notarialnym warto sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej. Sama spłata kredytu nie zawsze powoduje automatyczne wykreślenie hipoteki. Jeżeli hipoteka nadal widnieje w księdze, potrzebne będzie zaświadczenie banku lub innego wierzyciela oraz wniosek o wykreślenie hipoteki.

Notariusz może sporządzić wniosek wieczystoksięgowy przy akcie, ale dokumenty potwierdzające spłatę zobowiązania i zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki trzeba zwykle uzyskać wcześniej.

Darowizna od rodzica dla syna

Po skutecznym przeniesieniu nieruchomości do majątku prywatnego rodzica można zawrzeć umowę darowizny z synem. Ponieważ chodzi o nieruchomość, konieczny jest akt notarialny. W akcie notarialnym należy prawidłowo oznaczyć nieruchomość, wskazać jej wartość, dane darczyńcy i obdarowanego oraz ewentualne obciążenia.

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka mieści się w kręgu osób objętych zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej u notariusza obdarowany nie musi składać odrębnego zgłoszenia SD-Z2, ponieważ akt notarialny jest przekazywany przez notariusza do właściwych organów.

Jeżeli przedmiotem darowizny byłby inny składnik majątku przekazywany bez aktu notarialnego, wtedy dla zachowania zwolnienia trzeba pilnować ustawowego terminu zgłoszenia. Przy nieruchomości problem ten co do zasady odpada, bo forma aktu notarialnego jest obowiązkowa.

Zobacz również: przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej na wspólników

Jak przeprowadzić całą operację krok po kroku?

Najpierw należy sprawdzić umowę spółki jawnej i ustalić, czy przewiduje szczególne zasady rozporządzania nieruchomościami. Następnie wspólnicy powinni przygotować uchwałę o wycofaniu nieruchomości oraz ustalić, na czyją rzecz nastąpi przeniesienie własności.

Kolejny etap to zgromadzenie dokumentów dla notariusza: aktualnych danych spółki, numeru księgi wieczystej, dokumentu nabycia nieruchomości, uchwały wspólników, dokumentów dotyczących hipoteki i ewentualnych zaświadczeń podatkowych, jeżeli notariusz ich zażąda.

Po podpisaniu aktu przeniesienia nieruchomości ze spółki do majątku prywatnego wspólnika trzeba zadbać o prawidłowe ujęcie operacji w księgach i ewidencji środków trwałych. Dopiero potem można zawrzeć drugi akt notarialny, czyli darowiznę od rodzica na rzecz syna.

FAQ

Czy można od razu darować synowi nieruchomość ze spółki jawnej?

Formalnie spółka jawna może rozporządzić swoją nieruchomością, ale bezpośrednia darowizna na rzecz syna wspólników może być niekorzystna podatkowo. Syn nie otrzymuje wtedy darowizny od rodziców, lecz od spółki.

Czy darowizna nieruchomości od rodzica dla syna wymaga zgłoszenia SD-Z2?

Jeżeli darowizna nieruchomości jest zawarta w formie aktu notarialnego, odrębne zgłoszenie SD-Z2 co do zasady nie jest potrzebne. Notariusz przekazuje wymagane informacje do właściwego urzędu.

Czy spłacona hipoteka znika automatycznie z księgi wieczystej?

Nie zawsze. Po spłacie kredytu trzeba uzyskać dokument od wierzyciela i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Dopóki wpis widnieje w księdze wieczystej, może utrudniać czynności notarialne.

Czy wycofanie nieruchomości ze spółki jawnej zawsze jest neutralne podatkowo?

Nie. W wielu sytuacjach nie powstaje przychód w PIT, ale trzeba zbadać konkretny stan faktyczny, treść uchwały, zapisy umowy spółki, sposób rozliczenia wspólników oraz skutki w VAT.

Ile aktów notarialnych może być potrzebnych?

Najczęściej potrzebne są dwa akty: pierwszy przenosi nieruchomość ze spółki jawnej do majątku prywatnego wspólnika, a drugi obejmuje darowiznę od rodzica na rzecz syna.

Podsumowanie

Przekazanie synowi nieruchomości należącej do spółki jawnej jest możliwe, ale wymaga starannego zaplanowania. Najważniejsze jest odróżnienie majątku spółki od majątku prywatnego wspólników. Bezpośrednia darowizna ze spółki może pozbawić syna prawa do zwolnienia przewidzianego dla darowizn od najbliższej rodziny.

W praktyce bezpieczniejszym i częściej korzystnym podatkowo rozwiązaniem jest najpierw wycofanie nieruchomości ze spółki do majątku prywatnego rodzica, a dopiero potem darowizna dla syna. Każdy etap powinien być udokumentowany uchwałą, aktem notarialnym i prawidłowo rozliczony w księgach oraz podatkach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 835/12
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 marca 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.59.2018.1.WS

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.