Wycofanie nieruchomości z działalności a PIT i VAT

Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Jeżeli nieruchomość została kupiona w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, była w niej wykorzystywana albo miała służyć tej działalności jako inwestycja, jej sprzedaż wymaga analizy zarówno w podatku dochodowym, jak i w VAT. Nie rozstrzyga wyłącznie to, czy nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych i czy dokonywano odpisów amortyzacyjnych.

W podatku dochodowym podstawowe znaczenie ma to, czy sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej albo dotyczy składnika majątku związanego z tą działalnością. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlegają co do zasady wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów zwolnionych lub objętych zaniechaniem poboru podatku.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości jest co do zasady odrębnym źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ta zasada nie obejmuje jednak sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej oraz sprzedaży określonych składników majątku firmowego wycofanych z działalności, jeżeli nie upłynął jeszcze ustawowy termin 6 lat.

Jeżeli więc nieruchomość ma charakter firmowy, sama decyzja o sprzedaży po zamknięciu działalności albo po wcześniejszym przeniesieniu do majątku prywatnego nie musi oznaczać rozliczenia według zasad właściwych dla zwykłej sprzedaży prywatnej.

Zobacz również: budowa domu na sprzedaż a VAT

PIT od sprzedaży nieruchomości firmowej

Przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, jeżeli są to środki trwałe albo wartości niematerialne i prawne podlegające ujęciu w ewidencji. W praktyce oznacza to, że podatnik nie powinien opierać się wyłącznie na formalnym braku wpisu do ewidencji, jeżeli nieruchomość była kompletna, zdatna do używania i faktycznie służyła firmie.

Jeżeli nieruchomość była nadal inwestycją, nie była zakończona lub nie była kompletna i zdatna do używania, sytuacja wymaga dokładnego ustalenia, czy była składnikiem majątku firmowego, towarem, inwestycją, czy nieruchomością prywatną wykorzystywaną jedynie częściowo. Od tej kwalifikacji zależy sposób ustalenia przychodu i kosztów.

Przy sprzedaży w ramach działalności przychodem jest zasadniczo cena należna z umowy, pomniejszana zgodnie z zasadami właściwymi dla podatników VAT, jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT. Kosztami mogą być w szczególności udokumentowane wydatki na nabycie, wytworzenie lub ulepszenie, o ile nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów podatkowych. Jeżeli nie dokonywano amortyzacji, trzeba ustalić, które wydatki mogą zostać rozliczone przy sprzedaży.

Inaczej traktowane są określone nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w działalności. W ich przypadku zastosowanie mogą mieć zasady właściwe dla sprzedaży prywatnej, w szczególności pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia lub wybudowania. Trzeba jednak odróżnić lokal mieszkalny od użytkowego, grunt związany z lokalem, budynek w budowie oraz nieruchomość wykorzystywaną komercyjnie.

Przeczytaj także: amortyzacja składników majątku w działalności

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej

Przedsiębiorca może wycofać nieruchomość z działalności gospodarczej i przeznaczyć ją na cele osobiste. W podatku dochodowym sama czynność wycofania co do zasady nie jest odpłatnym zbyciem, więc nie powoduje powstania przychodu. Należy ją jednak prawidłowo udokumentować.

W praktyce sporządza się pisemne oświadczenie lub protokół wycofania. Dokument powinien zawierać co najmniej datę wycofania, oznaczenie nieruchomości, wskazanie celu wycofania oraz podpis przedsiębiorcy. Warto zachować także dokumenty potwierdzające zmianę sposobu wykorzystywania nieruchomości, np. zaprzestanie ujmowania kosztów eksploatacyjnych w działalności.

Najważniejszy skutek podatkowy dotyczy późniejszej sprzedaży. Jeżeli odpłatne zbycie składnika majątku nastąpi przed upływem 6 lat, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania z działalności, przychód może nadal zostać zakwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej. Dopiero po upływie tego terminu sprzedaż określonych składników majątku przestaje być rozliczana jako przychód firmowy na tej podstawie.

Zawieszenie działalności nie jest tym samym co wycofanie nieruchomości. W czasie zawieszenia firma nadal istnieje, a składnik majątku może pozostawać związany z działalnością. Likwidacja działalności również nie powoduje automatycznie, że sprzedaż majątku firmowego staje się sprzedażą prywatną bez konsekwencji podatkowych.

VAT przy wycofaniu i sprzedaży nieruchomości

VAT trzeba analizować odrębnie od podatku dochodowego. Jeżeli przy nabyciu, budowie, wytworzeniu albo ulepszeniu nieruchomości podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT, wycofanie nieruchomości na cele osobiste może być potraktowane jak odpłatna dostawa towarów. Jeżeli takie prawo nie przysługiwało, samo przekazanie na cele osobiste co do zasady nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że zawsze trzeba zapłacić VAT według stawki podstawowej. Przy budynkach, budowlach lub ich częściach należy zbadać zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Kluczowe znaczenie ma pierwsze zasiedlenie oraz to, czy od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata.

Aktualna definicja pierwszego zasiedlenia obejmuje oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli ulepszenie spełnia warunki określone w przepisach. Dlatego samo używanie budynku we własnej działalności może mieć znaczenie dla zwolnienia z VAT, o ile obiekt był faktycznie wybudowany i rozpoczęto jego użytkowanie.

Jeżeli nieruchomość jest nadal inwestycją, budynkiem w budowie albo nie doszło do rozpoczęcia użytkowania po wybudowaniu, zwolnienie związane z pierwszym zasiedleniem może nie mieć zastosowania. Wtedy trzeba zbadać inne podstawy zwolnienia albo opodatkowania.

Przy sprzedaży budynku lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce grunt dzieli los podatkowy budynku lub budowli, czyli stosuje się do niego taką samą stawkę albo zwolnienie jak do obiektu znajdującego się na gruncie.

Korekta VAT po wycofaniu albo sprzedaży

Jeżeli przy nieruchomości odliczano VAT, może powstać obowiązek korekty podatku naliczonego. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, dla których okres korekty wynosi 10 lat. Korekta zależy od tego, czy nieruchomość po wycofaniu lub sprzedaży będzie nadal wykorzystywana do czynności opodatkowanych, czy do czynności zwolnionych albo niepodlegających VAT.

Jeżeli sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, wcześniejsze odliczenia podatku naliczonego mogą wymagać korekty. Jeżeli natomiast strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT, skutki korekty mogą być inne. Rezygnacja ze zwolnienia jest możliwa tylko przy spełnieniu warunków ustawowych, w szczególności gdy obie strony są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i złożą wymagane oświadczenie w odpowiedniej formie.

W przypadku likwidacji działalności trzeba również pamiętać o zasadach opodatkowania towarów pozostałych na dzień zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych, jeżeli przy ich nabyciu lub wytworzeniu przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Przy nieruchomościach warto sprawdzić, czy obowiązek VAT nie powstanie już na etapie likwidacji, a nie dopiero przy późniejszej sprzedaży.

Najem po wycofaniu nieruchomości do majątku prywatnego

Po wycofaniu nieruchomości z działalności możliwe jest jej dalsze wynajmowanie jako osoba prywatna. Nie oznacza to jednak braku podatków. Przychody z najmu prywatnego są obecnie rozliczane co do zasady ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawek właściwych dla najmu. Jednocześnie najem może nadal stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu VAT.

Jeżeli wynajmowane jest pomieszczenie użytkowe, trzeba ocenić status podatnika VAT, charakter najmu i ewentualne zwolnienia. Najem lokalu użytkowego zasadniczo nie korzysta ze zwolnienia właściwego dla najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. W praktyce może więc nadal wymagać fakturowania i rozliczania VAT, chyba że podatnik spełnia warunki zwolnienia podmiotowego albo występuje inna szczególna podstawa.

Jeżeli nieruchomość ma być sprzedana, kontynuowanie najmu może mieć znaczenie dla oceny pierwszego zasiedlenia, charakteru działalności podatnika oraz sposobu opodatkowania VAT. Dlatego decyzję o wycofaniu, najmie i sprzedaży warto ułożyć w jednej chronologii podatkowej.

Jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości firmowej?

Przed sprzedażą warto zebrać dokumenty nabycia nieruchomości, faktury dotyczące nakładów, ewidencje VAT, dokumenty księgowe, umowy najmu oraz informacje o tym, kiedy nieruchomość została oddana do używania. Istotne jest także ustalenie, czy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym, użytkowym, budynkiem, budowlą, gruntem, czy inwestycją w toku.

Należy też zdecydować, czy sprzedaż nastąpi przed wycofaniem z działalności, po wycofaniu, po zawieszeniu działalności czy po jej likwidacji. Każdy z tych wariantów może prowadzić do innych skutków w PIT i VAT. W wielu sprawach potrzebna jest również analiza, czy opłaca się korzystać ze zwolnienia z VAT, czy raczej z niego zrezygnować, jeżeli kupujący jest podatnikiem VAT czynnym.

W akcie notarialnym oraz w dokumentach sprzedaży powinny znaleźć się informacje spójne z przyjętym rozliczeniem podatkowym. Błędne oznaczenie transakcji jako prywatnej albo zwolnionej z VAT, gdy nie ma do tego podstaw, może skutkować zaległością podatkową, odsetkami i sporem z urzędem skarbowym.

FAQ

Czy można wycofać nieruchomość z działalności gospodarczej?

Tak. Przedsiębiorca może przenieść nieruchomość z majątku firmowego do majątku prywatnego. Dla celów dowodowych warto sporządzić pisemne oświadczenie albo protokół wycofania i od tej daty konsekwentnie traktować nieruchomość jako prywatną.

Czy wycofanie nieruchomości powoduje podatek dochodowy?

Samo wycofanie nieruchomości na cele osobiste co do zasady nie powoduje przychodu w PIT. Przychód może powstać dopiero przy sprzedaży. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat od wycofania, może być rozliczona jako przychód z działalności gospodarczej.

Czy brak amortyzacji oznacza, że sprzedaż będzie prywatna?

Nie zawsze. Brak amortyzacji i brak wpisu do ewidencji środków trwałych są ważne, ale nie przesądzają sprawy. Liczy się także faktyczne wykorzystywanie nieruchomości, jej przeznaczenie, kompletność, zdatność do używania oraz sposób ujmowania wydatków w rozliczeniach firmy.

Czy od sprzedaży nieruchomości firmowej trzeba zapłacić VAT?

To zależy od historii nieruchomości. Znaczenie ma prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, budowie lub ulepszeniu, wystąpienie pierwszego zasiedlenia, upływ 2 lat od tego momentu oraz ewentualna możliwość zastosowania zwolnienia z VAT.

Czy po likwidacji firmy można sprzedać nieruchomość jako osoba prywatna?

Można sprzedać nieruchomość po likwidacji firmy, ale likwidacja nie usuwa automatycznie skutków podatkowych. W PIT nadal trzeba sprawdzić termin 6 lat od wycofania lub likwidacji, a w VAT możliwe są skutki związane z remanentem likwidacyjnym, korektą podatku albo samą sprzedażą.

Czy można wynajmować nieruchomość prywatnie po jej wycofaniu z firmy?

Tak, ale najem prywatny nadal podlega opodatkowaniu. W podatku dochodowym najem prywatny jest co do zasady rozliczany ryczałtem. W VAT wynajem, zwłaszcza lokalu użytkowego, może nadal stanowić działalność gospodarczą i wymagać rozliczania podatku.

Podsumowanie

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej jest dopuszczalne, ale nie powinno być traktowane jako prosty sposób na uniknięcie podatku przy sprzedaży. W PIT kluczowy jest charakter nieruchomości i termin 6 lat od wycofania. W VAT decydują wcześniejsze odliczenia, status pierwszego zasiedlenia, zwolnienia oraz ewentualna korekta podatku naliczonego.

Przed sprzedażą warto ustalić chronologię zdarzeń: nabycie, nakłady, odliczenia VAT, rozpoczęcie użytkowania, najem, wycofanie, zawieszenie albo likwidację działalności i planowaną datę aktu notarialnego. Dopiero taka analiza pozwala ocenić, czy sprzedaż będzie opodatkowana jako firmowa, prywatna, zwolniona z VAT czy objęta VAT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 382/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.