Przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej

Komu przysługuje nieruchomość w spółce cywilnej?

Zgodnie z art. 860 Kodeksu cywilnego przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Spółka cywilna nie jest jednak odrębną osobą prawną i co do zasady nie ma własnego majątku oddzielonego od wspólników w taki sposób, jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółka akcyjna.

Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólników spółki cywilnej, właścicielami są wspólnicy, ale w szczególnym reżimie współwłasności łącznej. Nie ma w niej udziałów oznaczonych ułamkiem, dopóki trwa spółka. Dlatego wspólnik nie może swobodnie sprzedać swojego udziału w domu ani udziału w konkretnym składniku majątku spółki.

To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie. W dokumentach księgowych nieruchomość może figurować jako środek trwały wykorzystywany w działalności spółki cywilnej, ale z punktu widzenia prawa cywilnego właścicielami pozostają wspólnicy, a nie sama spółka.

Co dzieje się z nieruchomością po rozwiązaniu spółki?

Kluczowy jest art. 875 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem od chwili rozwiązania spółki do wspólnego majątku wspólników stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Oznacza to, że dotychczasowa współwłasność łączna przekształca się w reżim współwłasności ułamkowej.

Nie należy jednak mylić dwóch sytuacji. Samo rozwiązanie spółki powoduje zmianę reżimu prawnego majątku wspólników. Natomiast jeżeli wspólnicy chcą przenieść nieruchomość do majątków osobistych w określonych udziałach, dokonać podziału, darować ją córce albo sprzedać, wchodzą już w czynności dotyczące nieruchomości. Takie czynności wymagają zachowania formy aktu notarialnego, jeżeli prowadzą do przeniesienia własności, ustanowienia udziałów w określony sposób lub rozporządzenia nieruchomością.

Protokół likwidacyjny ma znaczenie dowodowe i organizacyjne. Może opisywać składniki majątku, sposób zakończenia spraw spółki, rozliczenia między wspólnikami i wolę dalszego postępowania z nieruchomością. Nie zastępuje jednak aktu notarialnego tam, gdzie prawo wymaga formy notarialnej dla czynności dotyczącej własności nieruchomości.

Czy wystarczy protokół, czy potrzebny jest notariusz?

Jeżeli nieruchomość ma pozostać przy tych samych osobach, a rozwiązanie spółki następuje zgodnie z umową i przepisami, protokół może być elementem dokumentacji likwidacyjnej. W praktyce jednak dalsze uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości, wpisy w księdze wieczystej, darowizna albo sprzedaż i tak będą wymagały udziału notariusza lub co najmniej dokumentów pozwalających wykazać zmianę reżimu własności.

Jeżeli natomiast wspólnicy chcą jeszcze przed rozwiązaniem spółki wycofać nieruchomość z majątku wspólnego wspólników i przenieść ją do majątków prywatnych, konieczne jest złożenie oświadczeń w formie aktu notarialnego. Wynika to z ogólnej zasady, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Takie podejście potwierdza postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03:

„Uprawnione jest zatem stanowisko, zgodnie z którym dopuszczalne jest dokonywanie przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem wspólnym wspólników spółki cywilnej a ich majątkami odrębnymi. Jednak, podobnie jak w odniesieniu do wspólności majątkowej małżeńskiej, przesunięcia takie muszą odpowiadać wymaganiom dotyczącym określonego rodzaju czynności prawnych prowadzących do przeniesienia prawa podmiotowego. Trafnie zatem wskazał Sąd Okręgowy, że dla »przekształcenia« współwłasności łącznej nieruchomości we współwłasność w częściach ułamkowych, niezbędne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. Bez takiego oświadczenia, złożonego w formie aktu notarialnego, nie wystąpi skutek w postaci wyjścia prawa własności nieruchomości z majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej i jego przejścia, w postaci udziałów wyrażonych ułamkami, do majątków odrębnych wspólników; formułując to inaczej można stwierdzić, że nie nastąpi przesunięcie majątkowe pomiędzy poszczególnymi masami majątkowymi. W sytuacji zatem, gdy wolą wspólników jest, aby określone prawo przestało być składnikiem majątku wspólnego, a stało się składnikiem majątku odrębnego lub majątków odrębnych, niezbędne jest dokonanie stosownej czynności prawnej lub rozwiązanie umowy spółki. Zgodnie bowiem z art. 875 § 1 K.c. od chwili rozwiązania spółki do wspólnego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, co oznacza, że współwłasność łączna rzeczy ulega przekształceniu we współwłasność ułamkową”.

Darowizna domu córce czy sprzedaż córce i zięciowi?

Jeżeli celem jest przekazanie domu dziecku, w wielu przypadkach podatkowo korzystniejsza jest darowizna na rzecz córki niż sprzedaż na rzecz córki i zięcia. Córka jako zstępna należy do kręgu osób korzystających ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, o ile spełnione są warunki ustawowe.

Przy nieruchomości darowizna musi być dokonana w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji notariusz co do zasady dokonuje wymaganych czynności podatkowych związanych z aktem. Trzeba jednak zadbać, aby z aktu jasno wynikało, że obdarowaną jest córka i że nieruchomość trafia do jej majątku osobistego, jeżeli taki jest cel darczyńców.

Inaczej wygląda darowizna na rzecz zięcia. Zięć nie należy do grupy osób objętych zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Może więc powstać podatek od darowizny, zależny od wartości przysporzenia i właściwej grupy podatkowej. Dlatego przekazanie domu córce i zięciowi jednocześnie może być podatkowo mniej korzystne niż darowizna wyłącznie dla córki.

Nie ma przeszkód, aby po otrzymaniu nieruchomości przez córkę małżonkowie rozważyli rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej. Trzeba jednak odróżnić darowiznę od późniejszej umowy majątkowej małżeńskiej. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 822/17, wskazał, że rozszerzenie wspólności majątkowej ma charakter organizacyjny i nie stanowi nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na co uważać podatkowo przy nieruchomości po spółce?

Ocena podatkowa nie kończy się na podatku od darowizny. Nieruchomość była środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej, dlatego przed jej przekazaniem warto sprawdzić również skutki w podatku dochodowym oraz ewentualnie w VAT. Znaczenie mogą mieć m.in. sposób nabycia lub wytworzenia budynku, odliczenia podatku naliczonego, amortyzacja, przeznaczenie nieruchomości po likwidacji oraz planowany moment darowizny albo sprzedaży.

Sprzedaż córce i zięciowi może oznaczać konieczność rozliczenia ceny, podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie kupujących, a w pewnych sytuacjach także podatku dochodowego po stronie sprzedających. Dodatkowo sprzedaż za cenę odbiegającą od wartości rynkowej może zostać zakwestionowana podatkowo. Z tego względu sprzedaż w rodzinie nie zawsze jest prostsza ani tańsza od darowizny.

Najbezpieczniejszy wariant powinien uwzględniać zarówno prawo cywilne, jak i podatki. W praktyce często wybiera się najpierw uporządkowanie stanu nieruchomości po rozwiązaniu spółki, następnie darowiznę do majątku osobistego córki, a dopiero potem ewentualne decyzje córki i jej małżonka dotyczące ich ustroju majątkowego.

FAQ

Czy spółka cywilna może sama być właścicielem domu?

Nie w takim znaczeniu jak spółka kapitałowa. W spółce cywilnej właścicielami nieruchomości są wspólnicy, a w czasie trwania spółki przysługuje im współwłasność łączna.

Czy po likwidacji spółki wystarczy protokół przekazania nieruchomości?

Protokół może dokumentować rozwiązanie spółki i ustalenia wspólników, ale nie zastępuje aktu notarialnego, jeżeli dochodzi do czynności rozporządzającej nieruchomością, darowizny, sprzedaży albo podziału wymagającego formy notarialnej.

Czy darowizna domu córce musi być u notariusza?

Tak. Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności domu.

Czy zięć zapłaci podatek od darowizny?

Może powstać taki obowiązek, ponieważ zięć nie należy do osób objętych zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dlatego często korzystniejsze jest dokonanie darowizny wyłącznie na rzecz córki.

Czy sprzedaż córce i zięciowi jest lepsza niż darowizna?

Nie zawsze. Sprzedaż wymaga zapłaty ceny, aktu notarialnego i może wiązać się z dodatkowymi skutkami podatkowymi. Przy przekazaniu majątku dziecku darowizna bywa prostsza podatkowo, ale trzeba sprawdzić skutki wynikające z wcześniejszego używania nieruchomości w działalności.

Podsumowanie

Nieruchomość wykorzystywana w spółce cywilnej jest składnikiem majątku wspólnego wspólników, a nie majątkiem samej spółki jako odrębnego podmiotu. Po rozwiązaniu spółki współwłasność łączna przechodzi w reżim współwłasności ułamkowej na zasadach wynikających z art. 875 K.c. Sam protokół likwidacyjny może być potrzebny, ale nie zastępuje aktu notarialnego przy rozporządzaniu nieruchomością.

Jeżeli dom ma trafić do córki, najczęściej warto rozważyć darowiznę wyłącznie na jej rzecz. Darowizna na zięcia może powodować dodatkowe obciążenia podatkowe. Przed podpisaniem aktu trzeba jednak sprawdzić również skutki w podatku dochodowym i VAT, zwłaszcza gdy nieruchomość była środkiem trwałym w działalności prowadzonej w ramach spółki cywilnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 822/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.