Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem ze spółką cywilną? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej na wspólników

Marcin Sądej • Opublikowane: 2021-03-19

Ja i mąż rozwiązujemy spółkę cywilną. Mamy nieruchomość (dom) jako środek trwały spółki. Po zlikwidowaniu spółki chcielibyśmy tą nieruchomość protokołem przenieść na nas wspólników, na cele osobiste. Czy musimy dokonać tego przeniesienia przed notariuszem, czy wystarczy sam protokół i przesunięcie między wspólnikami? I jeszcze jedno: czy dom możemy przekazać aktem darowizny córce, czy lepiej dokonać sprzedaży domu córce i zięciowi?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej na wspólników

Współwłasność łączna w spółce cywilnej

Zgodnie z art. 860 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Natomiast w myśl art. 863 K.c. wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku.

Spółka cywilna charakteryzuje się specyficzną formą przybierającą postać współwłasności bezudziałowej, co oznacza, że każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku. Spółka cywilna nie posiada własnego majątku. W spółce tej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej. W konsekwencji, gdy wspólnicy spółki cywilnej w ramach tej spółki nabędą nieruchomość, pozostają jej współwłaścicielami w ramach współwłasności łącznej.

Przekształcenie współwłasności łącznej nieruchomości w spółce cywilnej we współwłasność w częściach ułamkowych

W rezultacie spółka cywilna jest umową pomiędzy wspólnikami, nie posiada osobowości prawnej i własnego majątku. Składniki nabyte przez spółkę cywilną są własnością wspólników, która ma postać współwłasności łącznej. Zatem na skutek wycofania nieruchomości z majątku spółki cywilnej do majątku prywatnego wspólników nie dochodzi do ponownego nabycia nieruchomości, lecz jedynie do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową. Jednakże samo przekształcenie, także w przypadku likwidacji spółki, powinno przybrać postać aktu notarialnego. Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r. Nr II CK 267/03:

„Uprawnione jest zatem stanowisko, zgodnie z którym dopuszczalne jest dokonywanie przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem wspólnym wspólników spółki cywilnej a ich majątkami odrębnymi. Jednak, podobnie jak w odniesieniu do wspólności majątkowej małżeńskiej, przesunięcia takie muszą odpowiadać wymaganiom dotyczącym określonego rodzaju czynności prawnych prowadzących do przeniesienia prawa podmiotowego. Trafnie zatem wskazał Sąd Okręgowy, że dla »przekształcenia« współwłasności łącznej nieruchomości we współwłasność w częściach ułamkowych, niezbędne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. Bez takiego oświadczenia, złożonego w formie aktu notarialnego, nie wystąpi skutek w postaci wyjścia prawa własności nieruchomości z majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej i jego przejścia, w postaci udziałów wyrażonych ułamkami, do majątków odrębnych wspólników; formułując to inaczej można stwierdzić, że nie nastąpi przesunięcie majątkowe pomiędzy poszczególnymi masami majątkowymi. W sytuacji zatem, gdy wolą wspólników jest, aby określone prawo przestało być składnikiem majątku wspólnego, a stało się składnikiem majątku odrębnego lub majątków odrębnych, niezbędne jest dokonanie stosownej czynności prawnej lub rozwiązanie umowy spółki. Zgodnie bowiem z art. 875 § 1 K.c. od chwili rozwiązania spółki do wspólnego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, co oznacza, że współwłasność łączna rzeczy ulega przekształceniu we współwłasność ułamkową.”

W świetle powyższego postanowienia Sądy Najwyższego wycofanie nieruchomości na skutek rozwiązania umowy spółki cywilnej powinno nastąpić w formie aktu notarialnego. Moim zdaniem podkreśla również wymaga treść art. 158 K.c., który wskazuje, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Darowizna w rodzinie a opodatkowanie

Zdecydowanie najlepszą opcją pod względem podatku jest dokonanie darowizny na rzecz córki. Taka darowizna korzysta w całości ze zwolnienia podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn – zwolnione od podatku są darowizny dokonywane na rzecz członków najbliższej rodziny. Trzeba jednak mieć na uwadze, że do grona najbliższej rodziny nie zaliczamy zięcia. To oznacza, że darowizna musi zostać dokonana wyłącznie do majątku osobistego córki. W przypadku gdyby darowizna została dokonana również na rzecz zięcia, to musiałby on zapłacić podatek od darowizny. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby następnie wspólność małżeńska córki została rozszerzona o wymienioną nieruchomość. Jak wskazał NSA w wyroku z 02.04.2019 r., II FSK 822/17:

„Rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej ma charakter organizacyjny i nie stanowi nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Małżeńskiej umowy majątkowej nie można utożsamiać ze zbyciem ani z nabyciem poszczególnych składników majątku, ani z nabyciem udziałów w tym majątku.”

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »