Budowa domu na sprzedaż w firmie budowlanej

Czy działka musi być kupiona na firmę?

Jeżeli prowadzi Pan firmę budowlaną jako osoba fizyczna wpisana do CEIDG, nie istnieje odrębna „własność firmy” w takim znaczeniu jak w spółce z o.o. Właścicielem działki jest ta sama osoba fizyczna, niezależnie od tego, czy w akcie notarialnym pojawi się informacja o związku zakupu z działalnością gospodarczą.

Nie oznacza to jednak, że sposób udokumentowania zakupu jest bez znaczenia. Jeżeli już w chwili nabycia działki planuje Pan wybudować dom i sprzedać go w ramach działalności, należy zadbać o spójność aktu notarialnego, sposobu zapłaty, finansowania, ewidencji księgowej oraz późniejszych faktur i umów z nabywcą. Warto poinformować notariusza i księgowego, że nieruchomość jest nabywana w związku z przedsięwzięciem przeznaczonym na sprzedaż.

Jeżeli działka została kupiona wcześniej jako prywatna, może zostać przeznaczona do działalności gospodarczej. Dobrze udokumentować moment i cel takiej decyzji, na przykład dokumentem wewnętrznym, a następnie ustalić prawidłową wartość i sposób ujęcia gruntu dla celów podatkowych. Nie należy przy tym traktować działki przeznaczonej od początku do dalszej sprzedaży wraz z wybudowanym domem tak jak środka trwałego używanego przez przedsiębiorcę przez dłuższy czas.

Działka i budowa domu jako towar przeznaczony do sprzedaży

Jeżeli celem przedsięwzięcia jest wybudowanie domu i jego sprzedaż, działka nie powinna być traktowana jak typowy środek trwały wykorzystywany w działalności. Gospodarczo służy ona wytworzeniu i sprzedaży konkretnej nieruchomości. Grunt oraz nakłady na budowę trzeba więc konsekwentnie przyporządkować do inwestycji przeznaczonej do sprzedaży.

Materiały budowlane, towary, usługi podwykonawców, projekt, opłaty administracyjne i inne wydatki związane z budową należy przypisywać do konkretnego przedsięwzięcia. Jest to szczególnie ważne, gdy ta sama firma równolegle świadczy usługi budowlane dla klientów i realizuje własny dom przeznaczony na sprzedaż.

W PKPiR trzeba prawidłowo rozróżnić zakup towarów i materiałów od pozostałych wydatków, a produkcję niezakończoną i wyrób gotowy uwzględniać zgodnie z zasadami dotyczącymi spisu z natury. Techniczny sposób księgowania powinien odpowiadać rzeczywistemu charakterowi poszczególnych wydatków i przyjętemu modelowi rozliczenia inwestycji.

Remanent i wpływ niesprzedanej inwestycji na dochód

Przy prowadzeniu PKPiR znaczenie ma art. 24 ust. 2 ustawy o PIT, zgodnie z którym dochód z działalności ustala się z uwzględnieniem różnicy pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego. Od 1 stycznia 2026 r. szczegółowe zasady prowadzenia PKPiR i sporządzania spisu z natury wynikają z rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki z 6 września 2025 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Spis z natury obejmuje między innymi towary handlowe, materiały, półwyroby, produkcję w toku i wyroby gotowe. Jeżeli więc na koniec roku dom nie został sprzedany, trzeba ustalić, jakie składniki inwestycji powinny zostać wykazane w remanencie i według jakich zasad je wycenić. W przypadku produkcji w toku i wyrobów własnych znaczenie mają reguły wyceny według kosztu wytworzenia określone w rozporządzeniu.

W efekcie poniesienie dużych wydatków na działkę i budowę nie oznacza automatycznie, że w tej samej wysokości obniżą one dochód za rok, w którym zostały poniesione. Remanent końcowy może przesunąć podatkowy efekt kosztów do okresu, w którym inwestycja zostanie sprzedana.

Koszty kredytu na zakup działki i budowę

Sam kapitał kredytu nie jest kosztem uzyskania przychodu. Wynika to z zasad określonych w ustawie o PIT dotyczących spłaty pożyczek i kredytów. Kosztem mogą być natomiast odsetki, prowizje i inne wydatki związane z finansowaniem, jeżeli pozostają w związku z działalnością, służą osiągnięciu przychodu albo zachowaniu lub zabezpieczeniu jego źródła oraz nie podlegają ustawowemu wyłączeniu z kosztów.

Znaczenie ma również moment poniesienia kosztu i sposób jego przyporządkowania do przedsięwzięcia. Nie każdą opłatę związaną z kredytem można automatycznie rozliczyć jako bieżący koszt okresu. Przy inwestycji przeznaczonej na sprzedaż trzeba uwzględnić charakter wydatku, jego związek z wytwarzanym domem oraz zasady dotyczące remanentu i kosztu wytworzenia.

W przypadku kredytu firmowego należy zachować dokumenty pozwalające wykazać, że środki rzeczywiście finansowały działkę i budowę przeznaczoną do sprzedaży: umowę kredytu, harmonogram, potwierdzenia zapłaty, faktury, akt notarialny oraz ewidencję wydatków przypisanych do inwestycji. Jeżeli część kredytu została wykorzystana prywatnie albo na inne przedsięwzięcia, koszty finansowania trzeba odpowiednio rozdzielić.

Czy wystarczy dopisać PKD?

Aktualizacja wpisu w CEIDG jest wskazana, jeżeli przedsiębiorca zaczyna prowadzić działalność obejmującą realizację własnych inwestycji budowlanych lub sprzedaż nieruchomości. Zakres ujawnionych kodów PKD powinien odpowiadać rzeczywiście wykonywanej działalności.

Samo dopisanie odpowiedniego PKD nie przesądza jednak ani o podatkowej kwalifikacji sprzedaży, ani o zastosowaniu ustawy deweloperskiej. Dla podatków znaczenie mają rzeczywiste okoliczności: cel nabycia gruntu, zamiar zarobkowy, sposób prowadzenia inwestycji, dokumentacja, finansowanie i sposób sprzedaży. Dla ustawy deweloperskiej trzeba natomiast sprawdzić jej własne definicje dewelopera, nabywcy i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz rodzaj zawieranej umowy.

Nie można zatem przyjąć, że właściwy kod PKD sam „uruchamia” albo wyłącza określony reżim prawny. PKD ma charakter ewidencyjny, natomiast skutki podatkowe i obowiązki wobec nabywcy wynikają z przepisów oraz faktycznego modelu inwestycji.

VAT przy sprzedaży domu przez przedsiębiorcę

Skutki w VAT trzeba analizować niezależnie od PIT. Sprzedaż domu wybudowanego przez przedsiębiorcę w ramach własnej działalności może być odpłatną dostawą nieruchomości podlegającą VAT. Trzeba sprawdzić status sprzedającego jako podatnika VAT, okoliczności konkretnej dostawy, możliwość zastosowania zwolnienia oraz właściwą stawkę.

Przy budynkach mieszkalnych znaczenie mają przepisy dotyczące budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Dla domu jednorodzinnego ustawowy limit powierzchni użytkowej wynosi 300 m². Po jego przekroczeniu preferencyjna stawka może mieć zastosowanie tylko do odpowiedniej części podstawy opodatkowania. Dlatego przed ustaleniem ceny sprzedaży trzeba zweryfikować powierzchnię domu, charakter obiektu i przesłanki zastosowania konkretnej stawki VAT.

Jeżeli działka została kupiona od osoby prywatnej bez VAT, nie oznacza to, że późniejsza sprzedaż wybudowanego domu przez przedsiębiorcę również będzie poza VAT. Sposób opodatkowania zakupu gruntu i sposób opodatkowania późniejszej sprzedaży to odrębne kwestie.

Sprzedaż domu konsumentowi i obowiązki przedsiębiorcy

Jeżeli dom jest sprzedawany osobie fizycznej w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, trzeba sprawdzić nie tylko podatki, lecz także przepisy chroniące nabywcę. W przypadku ustawy z 20 maja 2021 r. punktem wyjścia nie jest to, czy kupujący wpłaci pieniądze przed aktem notarialnym. Najpierw należy ustalić, czy sprzedający jest deweloperem w rozumieniu tej ustawy, czy realizuje przedsięwzięcie deweloperskie i jaki rodzaj umowy ma zostać zawarty.

1. Czy jestem deweloperem w rozumieniu ustawy?

Ustawa deweloperska definiuje dewelopera jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Przedsięwzięcie to jest procesem prowadzącym do przeniesienia na nabywcę określonych praw do lokalu albo domu i obejmuje między innymi budowę lub przebudowę oraz czynności potrzebne do przygotowania i sprzedaży inwestycji.

Z tego powodu sama liczba budowanych domów nie rozstrzyga sprawy. Również to, że głównym przedmiotem dotychczasowej działalności były usługi budowlane, nie wyklucza uznania przedsiębiorcy za dewelopera w odniesieniu do własnej inwestycji realizowanej na sprzedaż. Tak samo samo wpisanie określonego PKD nie przesądza jeszcze, że przedsiębiorca podlega ustawie.

Art. 2 ustawy obejmuje między innymi umowy, w których deweloper zobowiązuje się zabudować nieruchomość gruntową domem jednorodzinnym i następnie przenieść odpowiednie prawa na nabywcę, a także umowy dotyczące przeniesienia praw do nieruchomości już zabudowanej domem jednorodzinnym. Dlatego zakresu ustawy nie wolno sprowadzać wyłącznie do modelu, w którym klient finansuje budowę kolejnymi wpłatami.

2. Umowa podczas budowy i wpłaty przed przeniesieniem własności

Jeżeli model inwestycji i planowana umowa mieszczą się w art. 2 ustawy, trzeba przed rozpoczęciem sprzedaży ustalić pełny zakres obowiązków. Przy umowie deweloperskiej oraz wskazanych w ustawie innych umowach mogą mieć zastosowanie między innymi obowiązki dotyczące prospektu informacyjnego, mieszkaniowego rachunku powierniczego, składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, umowy rezerwacyjnej, formy i treści umowy, odbioru oraz procedury usuwania wad.

Deweloper rozpoczynający sprzedaż przedsięwzięcia deweloperskiego ma obowiązek zapewnić odpowiedni środek ochrony wpłat w postaci otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego w przypadkach objętych tym mechanizmem. Składka na DFG jest związana z wpłatami dokonywanymi na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z umowami wskazanymi w art. 49 ustawy. Nie oznacza to jednak, że rachunek powierniczy i DFG stosuje się identycznie do każdej możliwej sprzedaży gotowego domu.

Przed przyjęciem rezerwacji lub pieniędzy od klienta przedsiębiorca powinien więc ustalić co najmniej:

• czy jest deweloperem w rozumieniu ustawy i czy inwestycja jest przedsięwzięciem deweloperskim,
• do którego rodzaju umowy z art. 2–4 należy planowany kontrakt,
• czy trzeba sporządzić i doręczyć prospekt informacyjny,
• czy wymagany jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i rozliczanie składek na DFG,
• jakie zasady dotyczą ewentualnej umowy rezerwacyjnej, formy i treści dalszej umowy oraz odbioru domu.

Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje również art. 5a ustawy. W umowach, o których mowa w art. 2–4, oraz w umowie rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, zawieranych od tej daty cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² powierzchni użytkowej. Powierzchnię ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania właściwego zgłoszenia budowy. Wymóg ten trzeba uwzględnić przy przygotowaniu umowy, jeżeli dany kontrakt znajduje się w zakresie ustawy.

3. Sprzedaż gotowego domu – które przepisy nadal działają?

Gotowy dom sprzedawany przy akcie notarialnym nie wypada automatycznie spod ustawy deweloperskiej. Art. 3 przewiduje stosowanie części przepisów ustawy również do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest między innymi przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

W takim przypadku nie stosuje się automatycznie całego reżimu właściwego umowie deweloperskiej. Art. 3 odsyła do konkretnie wskazanych przepisów, między innymi dotyczących możliwości zapoznania się z dokumentami, informacji przekazywanych przed umową, rezerwacji i odbioru. Art. 41 ust. 1–3, stosowany również w przypadkach wskazanych w art. 3, przewiduje odbiór przed przeniesieniem praw, sporządzenie protokołu i możliwość zgłoszenia w nim wad.

Ustawa uwzględnia również sytuację, w której sprzedawcą jest przedsiębiorca inny niż deweloper. Zgodnie z art. 4 określone przepisy stosuje się do wskazanych w nim umów sprzedaży, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw na nabywcę następuje po raz pierwszy. Także w tym wariancie mogą mieć znaczenie przepisy o informacji przedkontraktowej, rezerwacji, odbiorze i protokole wad.

Trzeba zatem odróżnić pełny reżim właściwy określonym umowom z art. 2 od zakresu ochrony wynikającego z art. 3 albo art. 4. Fakt, że klient nie finansował budowy i płaci dopiero przy końcowym akcie notarialnym, może wpływać na zakres stosowanych mechanizmów ochrony wpłat, ale sam w sobie nie rozstrzyga o wyłączeniu całej ustawy.

Niezależnie od właściwej podstawy ustawowej oferta i dokumentacja sprzedaży powinny rzetelnie określać standard domu, stan i powierzchnię działki, przyłącza, zakres wykonanych prac oraz stan formalny inwestycji. Przed sprzedażą należy skompletować dokumentację budowlaną, w tym właściwe dokumenty dotyczące pozwolenia na użytkowanie albo skutecznego zakończenia budowy, jeśli są wymagane w konkretnym przypadku, oraz dokumenty techniczne potrzebne nabywcy. Odpowiedzialność za wady trzeba oceniać zarówno na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej mających zastosowanie do danego kontraktu, jak i pozostałych właściwych przepisów prawa cywilnego.

FAQ

Czy muszę kupić działkę z konta firmowego?

Nie ma takiego ogólnego wymogu tylko dlatego, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Właścicielem rachunku i nieruchomości jest ta sama osoba fizyczna. Przy inwestycji od początku przeznaczonej na sprzedaż warto jednak zadbać o przejrzysty przepływ pieniędzy i dokumentację pokazującą związek zakupu z działalnością.

Czy działka będzie środkiem trwałym?

Jeżeli działka jest przeznaczona do wybudowania domu i sprzedaży całej nieruchomości, co do zasady nie powinna być traktowana jak typowy środek trwały służący długotrwale działalności. Powinna być rozliczana zgodnie z gospodarczym celem inwestycji przeznaczonej do sprzedaży.

Czy odsetki od kredytu firmowego można zaliczyć do kosztów?

Mogą stanowić koszt podatkowy, jeżeli spełniają warunki ustawy o PIT, pozostają w rzeczywistym związku z działalnością i są prawidłowo udokumentowane. Kapitał spłacanego kredytu nie jest kosztem. Trzeba też prawidłowo ustalić moment i sposób ujęcia odsetek, prowizji i innych kosztów finansowania w odniesieniu do konkretnej inwestycji.

Czy sprzedaż wybudowanego domu zawsze będzie z VAT?

Nie. Trzeba zbadać status podatnika, charakter transakcji, moment i okoliczności dostawy oraz ewentualne zwolnienia. Przy nowym domu wybudowanym w ramach działalności sprzedaż często będzie jednak wymagała rozliczenia VAT. Dodatkowo należy ustalić, czy spełnione są warunki zastosowania stawki właściwej dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Czy budowa jednego domu na sprzedaż może podlegać ustawie deweloperskiej?

Tak. Liczba domów ani liczba planowanych transakcji sama w sobie nie przesądza o zastosowaniu ustawy. Jeżeli przedsiębiorca w ramach działalności realizuje proces odpowiadający definicji przedsięwzięcia deweloperskiego i zawiera z nabywcą umowę objętą art. 2–4 ustawy, obowiązki deweloperskie mogą powstać również przy jednej inwestycji.

Czy ustawa deweloperska działa przy sprzedaży gotowego domu?

Może działać. Przy bezpośredniej sprzedaży gotowego domu przez dewelopera art. 3 nakazuje stosować określony zakres przepisów ustawy. W warunkach wskazanych w art. 4 część regulacji może dotyczyć także sprzedaży przez przedsiębiorcę innego niż deweloper. Gotowość domu oraz zapłata ceny dopiero przy akcie notarialnym nie wyłączają więc ustawy automatycznie, chociaż zakres obowiązków może być węższy niż przy umowie deweloperskiej zawieranej w toku budowy.