Budowa domu na sprzedaż przez braci – forma działalności

Budowa domu na sprzedaż jako działalność gospodarcza

Jeżeli nieruchomość jest kupowana po to, aby wybudować dom i następnie go sprzedać z zyskiem, przedsięwzięcie ma cechy działalności gospodarczej: jest zorganizowane, zarobkowe i wykonywane we własnym imieniu. W takiej sytuacji przychód ze sprzedaży domu nie powinien być planowany jako zwykła prywatna sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat, lecz jako przychód z działalności gospodarczej.

Ma to znaczenie dla PIT, VAT, ewidencji kosztów, sposobu ujmowania gruntu i budynku, a także odpowiedzialności wobec kupującego. Dom przeznaczony do sprzedaży jest zwykle towarem handlowym albo produktem przedsięwzięcia, a nie środkiem trwałym służącym prywatnym potrzebom wspólników.

Przed zakupem działki warto ustalić, czy sprzedawca doliczy VAT, czy transakcja będzie objęta PCC, jaki jest status planistyczny gruntu oraz czy działka jest terenem budowlanym. Te elementy wpływają na budżet inwestycji i późniejszą cenę sprzedaży.

Jedna działalność, dwie działalności czy spółka?

Dwaj bracia mogą teoretycznie prowadzić odrębne jednoosobowe działalności gospodarcze i wspólnie kupić nieruchomość, ale przy jednej inwestycji prowadzonej wspólnie zwykle wygodniejsza jest umowa spółki. Pozwala ona określić wkłady, udział w zysku, zasady podejmowania decyzji, sposób finansowania, reprezentację i rozliczenie po sprzedaży domu.

W praktyce najczęściej rozważa się spółkę cywilną albo spółkę jawną. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może ograniczać ryzyko osobiste wspólników, ale wiąże się z pełniejszą księgowością, większą formalizacją i co do zasady opodatkowaniem zysku najpierw w spółce, a potem przy wypłacie do wspólników. W małych, jednorazowych albo pilotażowych przedsięwzięciach nie zawsze jest to optymalne.

Nie należy natomiast automatycznie przyjmować, że każda spółka osobowa jest dziś podatkowo identyczna. Spółka komandytowa jest podatnikiem CIT, a spółka jawna pozostaje transparentna podatkowo przede wszystkim wtedy, gdy jej wspólnikami są wyłącznie osoby fizyczne. Przy bardziej złożonej strukturze trzeba sprawdzić obowiązki informacyjne i skutki CIT.

Zobacz również: budowa domu na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

Spółka cywilna a spółka jawna

Spółka cywilna jest umową wspólników uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Nie jest odrębnym przedsiębiorcą w takim znaczeniu jak spółka jawna. Przedsiębiorcami są wspólnicy, a majątek wykorzystywany w spółce jest objęty szczególną wspólnością łączną wspólników. To rozwiązanie jest proste organizacyjnie, ale wymaga bardzo dobrej umowy, zwłaszcza przy nieruchomości.

Spółka jawna jest spółką osobową uregulowaną w Kodeksie spółek handlowych. Podlega wpisowi do KRS, ma własny majątek i występuje pod własną firmą. Przy inwestycji budowlanej może być bardziej czytelna dla banku, kontrahentów, notariusza i nabywcy domu.

Różnica dotyczy także odpowiedzialności. Wspólnicy spółki cywilnej odpowiadają solidarnie za zobowiązania związane ze spółką. W spółce jawnej odpowiedzialność wspólników również istnieje, ale ma charakter subsydiarny, co oznacza, że egzekucja z majątku wspólnika co do zasady wchodzi w grę po bezskutecznej egzekucji z majątku spółki.

Przy budowie domu ryzyka mogą być istotne: kredyt, umowy z wykonawcami, rękojmia wobec kupującego, wady budynku, opóźnienia, podatki i rozliczenia z urzędem skarbowym. Dlatego forma prawna nie powinna być wybierana wyłącznie według kryterium kosztów rejestracji.

Jak uregulować udział braci w nieruchomości i zysku?

Jeżeli celem jest, aby prawa do nieruchomości przysługiwały wyłącznie dwóm braciom, trzeba zadbać o prawidłowe nabycie działki i właściwe postanowienia umowy spółki. Umowa powinna określać, kto wnosi środki, w jakich proporcjach, kto odpowiada za decyzje inwestycyjne, jak rozliczane są dodatkowe nakłady oraz jak dzielony jest zysk po sprzedaży.

Przy spółce cywilnej nieruchomość może zostać nabyta do majątku wspólników związanego ze spółką. Przy spółce jawnej nabywcą może być sama spółka jawna. Każde z tych rozwiązań ma inne konsekwencje dla księgi wieczystej, finansowania, zabezpieczeń i późniejszej sprzedaży.

Jeżeli inwestycja ma być finansowana nierówno, a zysk dzielony po połowie, należy wyraźnie to zapisać. Brak precyzyjnej umowy może prowadzić do sporu o to, czy większy wkład jednego brata był pożyczką, dopłatą, wkładem do spółki, czy świadczeniem bez dodatkowego wynagrodzenia.

Wpływ małżeństwa brata na majątek i zysk

Planowane małżeństwo brata ma duże znaczenie. Z chwilą zawarcia małżeństwa, jeżeli małżonkowie nie podpiszą umowy majątkowej małżeńskiej, powstaje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę oraz dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, a także dochody z majątku wspólnego i osobistego.

Jeżeli brat nabędzie udział w nieruchomości przed ślubem, sam udział co do zasady może należeć do jego majątku osobistego. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wszystkie przyszłe dochody z działalności prowadzonej w czasie małżeństwa pozostaną poza majątkiem wspólnym. Dochód z działalności gospodarczej prowadzonej w czasie trwania wspólności ustawowej co do zasady zasila majątek wspólny małżonków.

Jeżeli celem jest, aby zarówno prawa ekonomiczne z inwestycji, jak i zysk po sprzedaży były przypisane wyłącznie braciom, należy rozważyć intercyzę, czyli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Można ją zawrzeć przed ślubem albo po ślubie, ale skutki dla majątku i rozliczeń będą zależały od momentu jej zawarcia oraz źródeł finansowania inwestycji.

W praktyce warto również zadbać, aby w akcie notarialnym nabycia nieruchomości i w dokumentach finansowych jasno wskazać, z jakich środków pochodzi cena. Ma to znaczenie dowodowe w razie późniejszego sporu małżeńskiego albo sporu między wspólnikami.

Podatek dochodowy: skala czy podatek liniowy?

Wspólnicy spółki cywilnej oraz wspólnicy transparentnej podatkowo spółki jawnej rozliczają przychody i koszty proporcjonalnie do udziału w zysku. Spółka nie płaci za nich PIT od zysku; podatnikami są wspólnicy. Jeżeli udział w zysku wynosi po 50%, każdy rozpoznaje połowę przychodów i połowę kosztów.

Przy inwestycji deweloperskiej często rozważa się podatek liniowy 19%. Może on być korzystny przy wysokim dochodzie, ponieważ stawka nie rośnie wraz z dochodem. Trzeba jednak pamiętać, że wybór podatku liniowego oznacza brak kwoty wolnej od podatku oraz brak możliwości skorzystania z niektórych preferencji dostępnych przy skali podatkowej, w tym wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Nie można też oceniać opłacalności wyłącznie według stawki PIT. Znaczenie mają koszty finansowania, wydatki na projekt, pozwolenia, media, wykonawców, materiały, usługi geodezyjne, notarialne, pośrednictwo, reklama, prowizje bankowe i ewentualne koszty gwarancyjne po sprzedaży. Prawidłowe udokumentowanie kosztów jest kluczowe dla wysokości podatku.

Powiązany temat omawia artykuł: PKD dla sprzedaży i pośrednictwa.

VAT przy budowie i sprzedaży domu

Przy budowie domu na sprzedaż trzeba od początku zaplanować VAT. Zwolnienie podmiotowe do limitu sprzedaży nie obejmuje wielu transakcji dotyczących terenów budowlanych oraz nowych budynków, budowli lub ich części. W praktyce przy sprzedaży nowego domu wybudowanego w ramach działalności gospodarczej należy liczyć się z obowiązkiem rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z ustawą o VAT obniżona stawka 8% może mieć zastosowanie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego objętych społecznym programem mieszkaniowym. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych istotny jest limit powierzchni użytkowej 300 m². Jeżeli powierzchnia jest większa, obniżona stawka dotyczy tylko odpowiedniej części podstawy opodatkowania, a nadwyżka jest opodatkowana stawką podstawową.

Stawka VAT powinna być oceniana dla konkretnej transakcji. Znaczenie ma między innymi to, czy sprzedawany jest sam grunt, grunt z budynkiem, lokal, udział w nieruchomości, budynek przed pierwszym zasiedleniem, czy nieruchomość po określonym okresie używania. Przy inwestycji na sprzedaż najbezpieczniej jest uzyskać indywidualną analizę jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej z nabywcą.

Księgowość, koszty i obowiązki formalne

Spółka cywilna oraz spółka jawna osób fizycznych mogą prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, jeżeli spełniają warunki przewidziane w przepisach. Po przekroczeniu ustawowego limitu przychodów albo przy wyborze określonych form organizacyjnych może powstać obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych.

W działalności budowlanej szczególnie ważne jest oddzielenie wydatków prywatnych od firmowych. Koszty powinny być udokumentowane fakturami lub innymi dowodami księgowymi, przypisane do konkretnej inwestycji i rozliczone zgodnie z ich charakterem. Błędy w dokumentowaniu kosztów mogą podwyższyć PIT albo ograniczyć prawo do odliczenia VAT.

Trzeba też ustalić właściwe kody PKD, zgłosić działalność do CEIDG albo KRS, zarejestrować VAT, wybrać formę opodatkowania, założyć rachunek firmowy, przygotować umowy z wykonawcami i zadbać o dokumentację budowlaną. Jeżeli inwestycja ma być powtarzalna, warto od razu przygotować standard umów i procedur odbioru prac.

Zobacz również: budowa domu na sprzedaż przez firmę budowlaną

Jaka forma będzie najrozsądniejsza?

Jeżeli przedsięwzięcie jest pierwsze, prowadzone tylko przez dwóch braci i ma niewielką skalę, spółka cywilna może być najprostsza organizacyjnie. Wymaga jednak bardzo starannie przygotowanej umowy, bo sama prostota rejestracji nie zabezpiecza przed sporami o wkłady, decyzje i odpowiedzialność.

Jeżeli inwestycja ma być większa, finansowana kredytem, powtarzalna albo ma obejmować więcej nieruchomości, spółka jawna może być bezpieczniejsza organizacyjnie. Daje bardziej przejrzystą strukturę majątkową i czytelniejszą reprezentację, choć oznacza KRS i większą formalizację.

Spółka z o.o. może być rozważana, gdy priorytetem jest ograniczenie odpowiedzialności osobistej i budowanie szerszej działalności deweloperskiej. Trzeba jednak policzyć łączny ciężar CIT, PIT od wypłat, koszty księgowości, składki, sposób finansowania spółki oraz możliwość wypłaty środków wspólnikom.

W opisanej sytuacji kluczowe są trzy decyzje: forma spółki, wybór opodatkowania PIT oraz zabezpieczenie majątkowe brata przed ślubem. Bez rozwiązania kwestii małżeńskiej sam wybór spółki nie zagwarantuje, że ekonomiczny zysk pozostanie wyłącznie przy dwóch braciach.

FAQ

Czy można wybudować jeden dom i sprzedać go prywatnie?

To zależy od okoliczności. Jeżeli od początku działka została kupiona w celu budowy i odsprzedaży z zyskiem, organy podatkowe mogą uznać takie działanie za działalność gospodarczą. Znaczenie mają skala, zorganizowanie, finansowanie, reklama, powtarzalność i zamiar zarobkowy.

Czy spółka cywilna wystarczy dla dwóch braci?

Może wystarczyć przy prostym przedsięwzięciu, ale umowa spółki powinna być dokładna. Trzeba opisać wkłady, podział zysku, zasady podejmowania decyzji, sposób sprzedaży nieruchomości, rozliczenie dodatkowych kosztów i postępowanie w razie konfliktu.

Czy podatek liniowy 19% zawsze jest najlepszy?

Nie zawsze. Podatek liniowy bywa korzystny przy wysokim dochodzie, ale wyłącza część preferencji dostępnych przy skali podatkowej. Przed wyborem trzeba policzyć przewidywany dochód, składki, możliwość rozliczenia z małżonkiem oraz wpływ innych dochodów.

Czy trzeba rejestrować się do VAT?

Przy sprzedaży nowych domów albo terenów budowlanych w ramach działalności gospodarczej bardzo często rejestracja do VAT jest konieczna. Trzeba też sprawdzić właściwą stawkę VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego i sposób opodatkowania gruntu z budynkiem.

Czy przyszła żona brata będzie miała prawo do zysku?

Jeżeli brat zawrze małżeństwo bez rozdzielności majątkowej, dochody z jego działalności zarobkowej zasadniczo wchodzą do majątku wspólnego. Jeżeli zysk ma pozostać wyłącznie przy braciach, warto rozważyć umowę majątkową małżeńską i właściwe udokumentowanie źródeł finansowania.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.