Budowa i sprzedaż domów: spółka cywilna czy działalność gospodarcza?

Jaką formę działalności wybrać przy budowie domów na sprzedaż?

Z uwagi na fakt, iż przedsiębiorstwo mają prowadzić dwie osoby należy rozważyć możliwe opodatkowania w formie spółki. W tym zakresie mamy do wyboru spółki kapitałowe (sp. z o.o. lub s.a.) lub też spółki osobowe.

W przypadku spółki dwuosobowej raczej należy odrzucić spółki kapitałowe. Wynika to głównie z faktu dwukrotnego opodatkowania zysku wypracowanego przez takie spółki. Najpierw zysk jest opodatkowywany podatkiem CIT na poziomie samej spółki (15%), a następnie dywidenda wypłacana udziałowcom również podlega opodatkowaniu podatkiem PIT (19%). W rezultacie dochodzi do dwukrotnego opodatkowania zysku.

Inaczej natomiast wygląda kwestia podatkowa przy spółkach osobowych. Zgodnie bowiem z art. 5b ust. 2 ustawy PIT, jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce uznaje się za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. W myśl natomiast art. 8 ust. 1 ustawy PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału).

W rezultacie w przypadku wyboru opodatkowania w formie spółki osobowej to nie spółka jest podatnikiem podatku PIT, lecz jej wspólnicy. Rozliczają oni podatek od dochodu, który przypada im proporcjonalnie do zysku. W przypadku małżonków zapewne udział ten będzie wynosił po połowie.

Zobacz też: PKD pośrednictwo w sprzedaży

Rozliczanie dochodu wypracowanego przez spółkę osobową 

W konsekwencji podatek od dochodu wypracowanego przez spółkę osobową rozliczają wspólnicy w zeznaniu rocznym (oraz poprzez miesięczne zaliczki). Powoduje to brak podwójnego opodatkowania dochodów spółki, jak to ma miejsce w przypadku spółek kapitałowych.

Ponadto w przypadku spółek osobowych obowiązuje uproszczona księgowość w postaci książki przychodów i rozchodów, a nie rozbudowane księgi rachunkowe obowiązujące spółki kapitałowe.

Podstawowymi formami spółki osobowej są spółka jawna lub spółka cywilna. W tym miejscu wskazać należy, że na gruncie prawa podatkowego nie ma znaczenia, którą formę podatnik wybierze, ponieważ obie opodatkowane są w ten sam sposób.

Przeczytaj też: Budowa domu na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

Różnice między spółką jawną a spółką cywilną

Różnice pomiędzy powyższymi spółkami dotyczą natomiast samej kwestii ich funkcjonowania. Otóż spółka cywilna jest uregulowana w Kodeksie cywilny i tak naprawdę jest to umowa zawarta pomiędzy wspólnikami. Natomiast spółka jawna (opisana w Kodeksie spółek handlowych) jest odrębnym podmiotem prawa.

Powoduje to, że spółka jawna posiada swój odrębny majątek. Natomiast w przypadku spółki cywilnej takiego odrębnego majątku nie ma. Elementarna różnica dotyczy zatem kwestii odpowiedzialności za zobowiązania spółki. Otóż wspólnicy spółki cywilnej ponoszą odpowiedzialność za długi spółki zawsze od razu ze swojego majątku. Natomiast wspólnicy spółki jawnej ponoszą odpowiedzialność swoim majątkiem osobistym dopiero w momencie, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna.

Zobacz również: Budowa domu na firmę

Zalety spółki cywilnej

Należy również zauważyć, że sama obsługa spółki cywilnej jest dużo prostsza. Spółka cywilna nie podlega bowiem wpisowi do KRS (co wiąże się z kolejnymi opłatami), ani też nie podlega pod reżim Kodeksu spółek handlowych.

Na marginesie można dodać, że plusem spółki cywilnej pod względem podatkowym jest też fakt braku opodatkowania przy nieodpłatnych świadczeniach na rzecz spółki. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalania się od podatku wszelkie nieodpłatne świadczenia dokonane na rzecz członków najbliższej rodziny. Przepis ten ma zastosowanie także w zakresie działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, ponieważ taka spółka nie jest odrębnym podmiotem prawa (w przeciwieństwie do spółki jawnej). Przykładowo, jeżeli posiada Pan swój prywatny samochód i chciałby go Pan nieodpłatnie użyczyć prowadzonej spółce jawnej do celów firmowych to spółka jawna, jako osobny podmiot prawa, będzie musiała rozpoznać przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Takiego przychodu nie rozpozna natomiast spółka cywilna, gdyż nie jest odrębnym podmiotem prawa i nieodpłatne świadczenie ma miejsce pomiędzy samymi wspólnikami, którzy jako członkowie najbliższej rodziny korzystają ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT. Z pewnością jest to jakiś argument na korzyść spółki cywilnej.

Przypisanie zysków z działalności gospodarczej wyłącznie jednemu z małżonków

Trzeba także zaznaczyć, że bratu pozostającemu w związku małżeńskim, w którym obowiązuje wspólność majątkowa, trudno będzie zatrzymać zysk z działalności wyłącznie dla siebie. W takim przypadku prawo cywilne nie daje takiej możliwości.

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

W rezultacie dochody z działalności brata, niezależnie czy w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, czy jako wspólnika spółki jawnej czy cywilnej, stanowią dochody objęte wspólnością majątkową małżeńską. W rezultacie bez podpisanej rozdzielności majątkowej (intercyzy) przypisanie zysków z prowadzonej działalności wyłącznie dla brata nie jest możliwe (niezależnie od tego na jaką formę działalności Panowie się zdecydujecie).

Działalność w zakresie budowy oraz sprzedaży nieruchomości

Działalność w zakresie budowy oraz sprzedaży nieruchomości jest zawsze kwalifikowana jako działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Jak czytamy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20.03.2013 r., nr IPPB1/415-75/13-2/EC:

„Lokale są przeznaczone na sprzedaż i są w księgach podatkowych prowadzonej działalności gospodarczej traktowane jak towary handlowe. Lokale nie są środkami trwałymi w księgach podatkowych Wnioskodawcy oraz nie figurują w ewidencji środków trwałych.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły przychód z tej działalności.”

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z 06.09.2010 r., nr IBPB1/415-591/10/ESZ:

„Art. 30e ust. 1-4 ustawy o PIT, reguluje sposób ustalania podstawy opodatkowania oraz wysokość podatku oraz moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z kolei art. 30e ust 6 ustawy o PIT, wyłącza zastosowanie ust 1-4, jeżeli budowa i sprzedaż budynków lub lokali mieszkalnych jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika lub przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Należy zatem uznać, iż co do zasady sprzedaż lokalu mieszkalnego, w tym również wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu z odpłatnego zbycia, a nie z działalności gospodarczej. Wydaje się natomiast, iż art. 30e ustawy o PIT, uprawnia do wniosku, że jeżeli sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonuje przedsiębiorca działający na rynku nieruchomości, to ta sprzedaż spowoduje powstanie u niego przychodu z działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę, iż podatnik – wnioskodawca jest przedsiębiorcą działającym m.in. na rynku nieruchomości, to dokonana przez niego sprzedaż lokalu mieszkalnego skutkuje, jego zdaniem, powstaniem przychodu określonego w art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, tj. z działalności gospodarczej.”

Forma opodatkowania działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości

Wspólnicy spółki osobowej mogą zdecydować się na wybór odpowiedniej formy opodatkowania. W przypadku działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości zdecydowanie warto zdecydować się na podatek liniowy, który wynosi w każdym przypadku 19%. W przypadku gdyby wspólnicy zdecydowali się na pozostanie przy podatku opłacanym na zasadach ogólnych stawki podatku wynoszą 18%, a jeżeli dochód uzyskany w ciągu roku przekroczy 85 528 zł to stawka podatku wzrasta aż do 32%. Przy sprzedaży nieruchomości z pewnością wartość 85 528 zł zostanie przekroczona, co powoduje, że lepszą opcją jest wybór podatku liniowego, gdzie niezależnie od dochodu podatek wynosi 19%.

Jeżeli natomiast chodzi o kwestię podatku VAT to nawet nie tyle mogą Panowie rozważyć kwestie przystąpienia do podatku VAT, co muszą to zrobić, ponieważ dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jak natomiast stanowi art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c) i d) ustawy VAT zwolnienia powyższego nie stosuje się do podatników dokonujących dostawy budynków, budowli i ich części oraz terenów budowlanych. W konsekwencji w zakresie wykonywania tego rodzaju działalności przystąpienie do podatku VAT jest obowiązkowe.

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku w wysokości 8%. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m².

Sprzedaż domów jednorodzinnych a podatek VAT

Jeżeli podatnik sprzedaje domki jednorodzinne (tj. obiekty budownictwa mieszkaniowego) o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 300 m², sprzedaż tę powinien opodatkować według stawki 8%. Natomiast, jeżeli domki te mają większą powierzchnię – stawka 8% może być zastosowana tylko do części podstawy opodatkowania, jaka odpowiada udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, czyli do 300 m². Nadwyżka opodatkowana jest stawką 23% (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Podsumowując, w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży zabudowanych nieruchomości konieczna jest rejestracja dla celów VAT. W zakresie podatku dochodowego z pewnością należy zdecydować się na wybór podatku liniowego.

Pozostaje do rozważenia kwestia wyboru formy prawnej. Po odrzuceniu spółek kapitałowych (sp. z o.o. i s.a.), gdzie wypracowany zysk jest podwójnie opodatkowany (najpierw podatkiem CIT jako dochód spółki, a potem podatkiem PIT jako wypłacona dla wspólników dywidenda), mamy do wyboru spółki osobowe. Tak, jak wskazałem na gruncie podatkowym nie ma większego znaczenia, czy wybiorą Panowie spółkę cywilną, jawną, czy komandytową, bowiem każda z nich jest opodatkowana w ten sam sposób i tym samym podatkiem.

Chodzi tu bardziej o kwestie związane z samym funkcjonowaniem takiej spółki i ewentualną odpowiedzialnością wspólników za zobowiązania spółki.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.