Dwie działalności pod jednym adresem

Prowadzenie dwóch działalności gospodarczych pod jednym adresem

Co do zasady przepisy nie zakazują prowadzenia dwóch odrębnych działalności gospodarczych pod tym samym adresem. Sam fakt, że dwie osoby wskazują ten sam budynek w CEIDG, nie przesądza o nieprawidłowości. Ważne jest natomiast, aby każda z nich rzeczywiście korzystała z określonej części nieruchomości i miała do niej tytuł prawny.

Takim tytułem może być własność, współwłasność, najem, dzierżawa, podnajem za zgodą właściciela albo użyczenie. W opisanej sytuacji, jeżeli właścicielem budynku jest ojciec, może on zawrzeć dwie osobne umowy użyczenia: jedną z jedną córką, drugą z drugą córką. W umowach najlepiej wskazać, z których pomieszczeń korzysta każda osoba, czy obejmuje to części wspólne, na jaki okres zawarto umowę oraz że lokal może być wykorzystywany do działalności gospodarczej.

W praktyce warto zadbać o faktyczne rozdzielenie działalności: osobne umowy z klientami, odrębne rachunki bankowe, własne oznaczenie przedsiębiorcy, oddzielne rozliczenia i dokumentację. Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy obie działalności są podobne, np. obie dotyczą wynajmu pokoi gościnnych.

Zobacz również: meldunek a prowadzenie działalności gospodarczej

Umowa użyczenia lokalu od członka rodziny

Umowa użyczenia została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Oznacza to, że istotą użyczenia jest nieodpłatność.

Dla celów dowodowych umowę warto zawrzeć na piśmie. Nie musi to być akt notarialny, ale dokument powinien jasno wskazywać strony, adres nieruchomości, opis oddanej części domu, możliwość prowadzenia działalności gospodarczej, zasady ponoszenia kosztów mediów oraz warunki rozwiązania umowy.

Jeżeli lokal ma być zgłoszony w CEIDG jako miejsce wykonywania działalności, przedsiębiorca powinien dysponować tytułem prawnym do nieruchomości. Zwykle nie załącza się umowy do wniosku CEIDG, ale organ może zażądać wykazania tytułu prawnego. Brak takiego tytułu może prowadzić do problemów przy kontroli lub przy aktualizacji danych.

Skutki podatkowe użyczenia w rodzinie

Nieodpłatne używanie lokalu zasadniczo może być traktowane jako nieodpłatne świadczenie po stronie osoby, która z lokalu korzysta. W przypadku najbliższej rodziny istotne znaczenie ma jednak art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, który przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z ustawowymi wyjątkami.

Ojciec i dzieci należą do najbliższej grupy rodzinnej, dlatego w typowej sytuacji użyczenie części domu córce lub synowi może korzystać z tego zwolnienia. Trzeba jednak pamiętać, że szczegóły mogą zależeć od całego stanu faktycznego, np. od tego, kto ponosi koszty utrzymania lokalu, czy nieruchomość jest składnikiem majątku firmowego oraz czy właściciel jest podatnikiem VAT w związku z daną nieruchomością.

Osobno należy sprawdzić podatek od nieruchomości. Jeżeli część budynku mieszkalnego jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, gmina może stosować stawkę właściwą dla powierzchni związanej z działalnością, a nie stawkę mieszkaniową. Dotyczy to zwłaszcza pomieszczeń faktycznie wyłączonych z funkcji mieszkalnej i przeznaczonych na działalność.

Karta podatkowa po zmianach przepisów

Najważniejsza aktualizacja dotyczy karty podatkowej. Samo prowadzenie dwóch działalności pod jednym adresem jest możliwe, ale nie oznacza automatycznie prawa do opodatkowania kartą. Po zmianach obowiązujących od 2022 r. karta podatkowa nie jest już co do zasady dostępna dla podatników, którzy dopiero rozpoczynają działalność albo chcieliby po raz pierwszy wybrać tę formę opodatkowania.

W praktyce oznacza to, że jeśli siostry dopiero planują otworzyć nowe działalności i wcześniej nie były opodatkowane kartą podatkową w wymaganym trybie, nie powinny zakładać, że będą mogły wybrać kartę podatkową. Powinny rozważyć inne formy opodatkowania, np. zasady ogólne, podatek liniowy albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zależnie od rodzaju działalności i spełnienia warunków ustawowych.

Jeżeli natomiast dana osoba już kontynuuje opodatkowanie kartą podatkową, trzeba badać warunki właściwe dla tej formy. W przypadku usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych lub domków turystycznych znaczenie mogą mieć m.in. zakres usług, liczba pokoi, zatrudnienie, korzystanie z pomocy innych osób oraz to, czy podatnik prowadzi inną działalność wyłączającą kartę.

Podatnik opodatkowany kartą podatkową powinien też zawiadamiać właściwego naczelnika urzędu skarbowego o zmianach mających wpływ na prawo do karty albo wysokość podatku, w ustawowym terminie. Dotyczy to przykładowo zmian w liczbie pokoi, zakresie działalności, zatrudnieniu lub miejscu prowadzenia działalności.

Dwie działalności wynajmu pokoi w jednym domu

Przy dwóch działalnościach tego samego rodzaju w jednym budynku największe ryzyko nie dotyczy samego adresu, lecz oceny, czy są to rzeczywiście dwa niezależne przedsiębiorstwa. Jeżeli w praktyce goście rezerwują pokoje przez jedną osobę, płatności trafiają na jedno konto, reklama jest wspólna, a podział na dwie firmy istnieje tylko formalnie, urząd skarbowy może kwestionować taki model.

Bezpieczniej jest, gdy każda osoba dysponuje wyraźnie określoną częścią domu, samodzielnie zawiera umowy z gośćmi, rozlicza własne przychody, prowadzi własną ewidencję, ponosi przypisane koszty i ma własną ofertę. Wspólny adres nie jest przeszkodą, ale wspólna organizacja biznesu może utrudniać wykazanie odrębności działalności.

Nie należy też traktować dwóch działalności jako sposobu na automatyczne podwojenie limitów właściwych dla określonej formy opodatkowania. Jeżeli podział ma charakter sztuczny i służy jedynie obejściu warunków podatkowych, może zostać zakwestionowany na podstawie ogólnych zasad prawa podatkowego.

Co warto zrobić przed rozpoczęciem działalności?

Przed zgłoszeniem działalności warto przygotować dwie pisemne umowy użyczenia, plan lub opis pomieszczeń, zasady korzystania z części wspólnych oraz sposób rozliczania kosztów. Jeżeli w domu mają być przyjmowani goście, trzeba sprawdzić również wymagania sanitarne, przeciwpożarowe, lokalne regulacje oraz ewentualne obowiązki związane z obiektami noclegowymi.

W sprawach podatkowych warto ustalić właściwą formę opodatkowania przed uzyskaniem pierwszych przychodów. Jeżeli podatnik rozważa kontynuowanie karty podatkowej, powinien zweryfikować swoją sytuację z urzędem skarbowym albo doradcą podatkowym, ponieważ utrata warunków do karty może skutkować koniecznością rozliczenia podatku na innych zasadach.

FAQ

Czy dwie firmy mogą mieć ten sam adres w CEIDG?

Tak. Przepisy nie wymagają, aby każdy przedsiębiorca miał unikalny adres prowadzenia działalności. Każdy powinien jednak mieć tytuł prawny do miejsca, które wskazuje w CEIDG, oraz faktycznie korzystać z niego zgodnie z tym tytułem.

Czy umowa użyczenia od ojca wystarczy do prowadzenia firmy w domu?

W wielu przypadkach tak. Umowa użyczenia jest uznawana za tytuł prawny do lokalu. Dla bezpieczeństwa powinna być pisemna i określać, z jakiej części domu przedsiębiorca może korzystać oraz czy lokal może służyć działalności gospodarczej.

Czy można założyć nową działalność i wybrać kartę podatkową?

Co do zasady nie. Po zmianach obowiązujących od 2022 r. karta podatkowa jest zasadniczo formą kontynuowaną przez podatników, którzy wcześniej spełniali warunki do jej stosowania. Nowy przedsiębiorca powinien przeanalizować inne formy opodatkowania.

Czy użyczenie od rodzica powoduje podatek dochodowy?

Nieodpłatne świadczenie może co do zasady tworzyć przychód, ale przy świadczeniach od najbliższej rodziny zastosowanie może mieć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Warto jednak sprawdzić szczegóły, zwłaszcza gdy nieruchomość jest wykorzystywana komercyjnie.

Czy gmina może naliczyć wyższy podatek od nieruchomości?

Tak, jeżeli część domu jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej. Wtedy do tej powierzchni mogą mieć zastosowanie stawki właściwe dla działalności, a nie dla lokali mieszkalnych.

Czy dwie osoby mogą osobno wynajmować pokoje w jednym domu?

Tak, ale powinny wykazać realną odrębność działalności. Znaczenie mają osobne części nieruchomości, samodzielne rozliczenia, odrębne umowy z gośćmi i brak sztucznego podziału jednej działalności wyłącznie dla korzyści podatkowych.

Podsumowanie

Dwie odrębne działalności gospodarcze mogą być prowadzone pod jednym adresem, także w domu należącym do rodzica. Kluczowe jest posiadanie tytułu prawnego do używanej części nieruchomości, najlepiej w formie pisemnej umowy użyczenia, oraz faktyczne rozdzielenie działalności.

Największą ostrożność trzeba zachować przy karcie podatkowej. W przypadku nowych działalności wybór tej formy opodatkowania jest obecnie zasadniczo niedostępny, a przy kontynuacji karty należy pilnować wszystkich warunków ustawowych. Przy wynajmie pokoi w jednym budynku warto szczególnie zadbać, aby podział na dwie firmy nie miał wyłącznie formalnego charakteru.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.