Zmiana wspólnika w spółce cywilnej z nieruchomością

Współwłasność łączna w spółce cywilnej

Spółka cywilna nie ma osobowości prawnej i nie jest odrębnym właścicielem majątku. Jeżeli w działalności wykorzystywana jest nieruchomość nabyta do majątku spółki, w księdze wieczystej ujawnieni są wspólnicy, a nie sama spółka. Ich prawo ma charakter współwłasności łącznej wynikającej ze stosunku spółki cywilnej.

Współwłasność łączna różni się od zwykłej współwłasności ułamkowej. W czasie trwania spółki wspólnik nie ma oznaczonego udziału w nieruchomości, nie może samodzielnie sprzedać części tego prawa ani żądać podziału majątku wspólnego. Prawo do majątku przysługuje wszystkim wspólnikom łącznie, w granicach określonych umową spółki i przepisami Kodeksu cywilnego.

Ma to praktyczne znaczenie przy każdej zmianie osobowej. Wstąpienie, wystąpienie albo śmierć wspólnika wpływa nie tylko na umowę spółki, lecz także na stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej.

Wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej

Wspólnik może wystąpić ze spółki cywilnej przez wypowiedzenie udziału. Jeżeli spółka została zawarta na czas nieoznaczony, art. 869 Kodeksu cywilnego przewiduje wypowiedzenie na trzy miesiące naprzód na koniec roku obrachunkowego, chyba że umowa spółki przewiduje korzystniejsze albo bardziej szczegółowe zasady. Z ważnych powodów wspólnik może wypowiedzieć udział bez zachowania terminu, nawet gdy spółka została zawarta na czas oznaczony.

Jeżeli w majątku wspólników nie ma nieruchomości, oświadczenie o wypowiedzeniu udziału może być złożone w zwykłej formie pisemnej, chyba że umowa spółki wymaga formy szczególnej. Sytuacja zmienia się, gdy w majątku wspólników znajduje się nieruchomość albo użytkowanie wieczyste.

W takim przypadku, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, wystąpienie wspólnika powoduje utratę przez niego statusu współuprawnionego do majątku wspólnego z mocy prawa. Dla potrzeb księgi wieczystej konieczne jest jednak zachowanie formy pozwalającej na wpis zmiany, czyli co najmniej formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynika to z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Występujący wspólnik nie otrzymuje udziału w nieruchomości. Przysługuje mu rozliczenie pieniężne albo inne rozliczenie przewidziane w umowie spółki. Zasady ustawowe określa art. 871 Kodeksu cywilnego. W praktyce należy ustalić wartość wkładu, udział w majątku pozostałym po odliczeniu zobowiązań oraz ewentualne odmienne postanowienia umowy spółki.

Jeżeli spółka miała trzech wspólników, a jeden z nich skutecznie występuje, spółka zasadniczo trwa dalej między pozostałymi dwoma wspólnikami. Nie dochodzi wtedy do automatycznej likwidacji, o ile umowa spółki nie przewiduje innego skutku albo dalsze prowadzenie działalności nie jest faktycznie niemożliwe.

Przystąpienie nowego wspólnika, gdy spółka ma nieruchomość

Przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej wymaga zmiany umowy spółki albo zawarcia odpowiedniego porozumienia wszystkich dotychczasowych wspólników i osoby przystępującej. Sama spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem, dlatego przyjęcie nowego wspólnika wpływa również na układ praw do majątku wspólnego.

Jeżeli w majątku wspólników znajduje się nieruchomość, bezpiecznym i w praktyce najczęściej wymaganym rozwiązaniem jest dokonanie czynności u notariusza. Przystępujący wspólnik ma bowiem zostać objęty wspólnością łączną obejmującą także nieruchomość, a przeniesienie lub rozszerzenie praw do nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy. W konkretnym przypadku notariusz oceni, czy konieczny jest akt notarialny oraz jakie dokumenty są potrzebne do wpisu w księdze wieczystej.

Nie warto ograniczać się do zwykłego aneksu podpisanego przez wspólników, jeżeli majątek spółki obejmuje nieruchomość. Taki dokument może okazać się niewystarczający do ujawnienia zmiany w księdze wieczystej, a w konsekwencji powstanie rozbieżność między rzeczywistym stanem prawnym a treścią księgi.

Śmierć wspólnika spółki cywilnej

Skutki śmierci wspólnika zależą przede wszystkim od treści umowy spółki. Kodeks cywilny pozwala zastrzec, że spadkobiercy wspólnika wejdą do spółki na jego miejsce. Jeżeli takie postanowienie istnieje, wejście spadkobierców następuje co do zasady z mocy prawa, a pozostali wspólnicy nie mogą dowolnie zablokować tego skutku.

Gdy spadkobierców jest kilku, powinni wskazać jedną osobę, która będzie wykonywała ich prawa w spółce. Do czasu takiego wskazania pozostali wspólnicy mogą dokonywać czynności w sprawach spółki ze skutkiem wobec spadkobierców, w granicach wynikających z przepisów i umowy.

Jeżeli umowa spółki nie przewiduje wejścia spadkobierców, śmierć wspólnika powoduje konieczność rozliczenia jego spadkobierców. W spółce dwuosobowej brak takiego postanowienia zwykle prowadzi do rozwiązania spółki, ponieważ spółka cywilna wymaga co najmniej dwóch wspólników. W spółce trzyosobowej, jeżeli po śmierci jednego wspólnika pozostaje dwóch wspólników, spółka może trwać nadal, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.

Rozwiązanie spółki cywilnej i podział majątku

Po rozwiązaniu spółki cywilnej współwłasność łączna przekształca się w reżim zbliżony do współwłasności w częściach ułamkowych. Do wspólnego majątku wspólników stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności ułamkowej, z uwzględnieniem szczególnych zasad rozliczeń po spółce cywilnej.

Najpierw należy ustalić aktywa i zobowiązania związane z działalnością. W pierwszej kolejności spłaca się długi spółki, w tym zobowiązania wobec kontrahentów, urzędu skarbowego i ZUS. Dopiero potem zwraca się wkłady wspólnikom, a pozostałą nadwyżkę dzieli według udziału w zyskach, chyba że umowa spółki przewiduje inne zasady.

Jeżeli w majątku jest nieruchomość, umowny podział albo zniesienie współwłasności wymaga aktu notarialnego. Wspólnicy muszą przygotować dokumenty dotyczące prawa własności, księgi wieczystej, danych ewidencyjnych nieruchomości oraz ewentualnych obciążeń. Jeżeli nie ma zgody co do podziału, sprawa może trafić do sądu w trybie nieprocesowym.

Podział sądowy powinien być poprzedzony uporządkowaniem zobowiązań. Jeżeli wciąż istnieją długi związane ze wspólną działalnością, sąd może uznać wniosek za przedwczesny albo rozstrzygać sprawę dopiero po wyjaśnieniu sytuacji majątkowej.

Obowiązki podatkowe i rejestrowe po likwidacji

Rozwiązanie spółki cywilnej powoduje również obowiązki podatkowe i administracyjne. Jeżeli spółka była podatnikiem VAT, trzeba rozważyć obowiązek sporządzenia spisu z natury dla celów VAT, obejmującego towary własnej produkcji i towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy. Zasadniczo obowiązek podatkowy powstaje na dzień rozwiązania spółki.

Na gruncie PIT samo otrzymanie środków pieniężnych z likwidacji spółki cywilnej co do zasady nie powoduje przychodu. Inaczej może być przy późniejszej sprzedaży składników majątku otrzymanych w związku z likwidacją, zwłaszcza jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem sześcioletniego okresu liczonego według zasad przewidzianych w ustawie o PIT.

Wspólnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów powinni sporządzić spis z natury zgodnie z przepisami o prowadzeniu tej księgi. Należy także zamknąć rozliczenia księgowe, ustalić wartość składników majątku i zachować dokumentację na wypadek kontroli.

W praktyce trzeba również:

• zaktualizować albo zakończyć wpisy wspólników w CEIDG, zależnie od tego, czy kontynuują działalność,
• złożyć właściwe zgłoszenia identyfikacyjne lub aktualizacyjne dotyczące spółki cywilnej, w tym NIP i REGON, jeżeli są wymagane,
• złożyć VAT-Z, jeżeli spółka była czynnym podatnikiem VAT i kończy wykonywanie czynności opodatkowanych,
• zamknąć rachunki bankowe, uporządkować umowy z kontrahentami i wypowiedzieć pełnomocnictwa,
• zaktualizować księgi wieczyste, rejestry pojazdów oraz inne ewidencje, w których ujawniono składniki majątku wspólników.

Co zrobić, gdy w spółce zostaje dwóch z trzech wspólników?

Jeżeli z trzyosobowej spółki cywilnej występuje jeden wspólnik albo jeden wspólnik umiera, a umowa i okoliczności nie powodują rozwiązania spółki, dwóch pozostałych wspólników może dalej prowadzić spółkę. Trzeba jednak uporządkować dokumenty, rozliczyć osobę występującą albo spadkobierców zmarłego wspólnika oraz zaktualizować wpisy dotyczące nieruchomości i działalności.

W praktyce warto przygotować uchwałę lub porozumienie pozostałych wspólników, aneks do umowy spółki, dokument rozliczeniowy oraz wniosek do księgi wieczystej. Jeżeli w grę wchodzi nieruchomość, dokumenty powinny być uzgodnione z notariuszem, aby nie doszło do odmowy wpisu.

FAQ

Czy wystąpienie wspólnika zawsze wymaga aktu notarialnego?

Nie zawsze. Przy samym wystąpieniu wspólnika ze spółki, której majątek obejmuje nieruchomość, zasadniczo wystarcza forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym, aby możliwy był wpis w księdze wieczystej. Akt notarialny może być jednak potrzebny przy innych czynnościach, zwłaszcza przy przystąpieniu nowego wspólnika albo podziale nieruchomości.

Czy wspólnik występujący ze spółki dostaje część nieruchomości?

Co do zasady nie. Wspólnik traci status współuprawnionego do majątku wspólnego, a w zamian przysługuje mu rozliczenie według umowy spółki i art. 871 Kodeksu cywilnego. Otrzymuje więc ekwiwalent, najczęściej pieniężny, a nie udział w konkretnej nieruchomości.

Czy śmierć jednego wspólnika likwiduje spółkę cywilną?

W spółce dwuosobowej śmierć wspólnika zwykle prowadzi do rozwiązania spółki, jeżeli umowa nie przewiduje wejścia spadkobierców. W spółce z większą liczbą wspólników spółka może trwać dalej, jeżeli po śmierci pozostaje co najmniej dwóch wspólników i umowa nie stanowi inaczej.

Czy spadkobiercy automatycznie wchodzą do spółki cywilnej?

Tylko wtedy, gdy umowa spółki zawiera odpowiednie zastrzeżenie. Jeżeli takiego postanowienia nie ma, spadkobiercy nie stają się wspólnikami, lecz mają roszczenie o rozliczenie wartości praw zmarłego wspólnika.

Czy dwóch wspólników może dalej prowadzić spółkę po odejściu trzeciego?

Tak, co do zasady spółka cywilna może dalej istnieć między dwoma wspólnikami. Trzeba jednak rozliczyć odchodzącego wspólnika, zmienić dokumenty spółki, zgłoszenia rejestrowe i podatkowe oraz zaktualizować księgę wieczystą, jeżeli spółka ma nieruchomość.

Podsumowanie

Przy zmianie składu osobowego spółki cywilnej z nieruchomością najważniejsze jest odróżnienie trzech sytuacji: wystąpienia wspólnika, przystąpienia nowej osoby i śmierci wspólnika. Wystąpienie zwykle wymaga co najmniej podpisu notarialnie poświadczonego dla celów księgi wieczystej, natomiast przystąpienie nowego wspólnika do majątku obejmującego nieruchomość najczęściej powinno zostać przeprowadzone w formie aktu notarialnego.

Jeżeli po zmianie w spółce pozostaje dwóch wspólników, spółka może dalej funkcjonować. Nie zwalnia to jednak z obowiązku rozliczenia odchodzącego wspólnika albo spadkobierców, aktualizacji księgi wieczystej oraz uporządkowania spraw podatkowych i rejestrowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
3. Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2005 r., sygn. akt III CK 177/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.