Sprzedaż mieszkania przez spółkę z o.o. a VAT

Czy spółka z o.o. może sprzedać mieszkanie ze zwolnieniem z VAT?

Tak, spółka z o.o. zarejestrowana jako podatnik VAT może sprzedać mieszkanie ze zwolnieniem z VAT, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w ustawie o VAT. Nie chodzi jednak o zwolnienie podmiotowe samej spółki, lecz o zwolnienie konkretnej dostawy nieruchomości.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego przez spółkę jest zasadniczo dostawą towaru. Dla nieruchomości zabudowanych, budynków, budowli i ich części podstawowe znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis ten zwalnia z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, albo gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W praktyce oznacza to, że jeżeli spółka kupiła mieszkanie na rynku wtórnym, lokal był już wcześniej używany, a od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata, sprzedaż często może korzystać ze zwolnienia z VAT. Trzeba jednak dodatkowo sprawdzić, czy spółka nie poniosła istotnych nakładów na ulepszenie lokalu.

Czy wcześniejsze zwolnienie z VAT i zapłata PCC decydują o obecnej sprzedaży?

Nie. To, że spółka przy zakupie mieszkania nie zapłaciła VAT, bo poprzedni sprzedawca korzystał ze zwolnienia, oraz to, że przy nabyciu zapłacono PCC, nie przesądza automatycznie o rozliczeniu późniejszej sprzedaży. Przed sprzedażą warto też uwzględnić wcześniejszy zakup mieszkania na firmę i sposób jego rozliczenia.

Przy sprzedaży należy ocenić aktualną transakcję: kto sprzedaje lokal, czy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, jaki jest status nieruchomości, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia oraz czy po zakupie ponoszono nakłady na ulepszenie. Dopiero z tych elementów wynika, czy można zastosować zwolnienie z VAT. W drugą stronę podobne ryzyka pojawiają się przy sprzedaży mieszkania spółce z o.o. przez osobę powiązaną.

W przypadku spółki z o.o. lokal stanowi co do zasady składnik majątku spółki. Jeżeli spółka sprzedaje go jako podatnik VAT, transakcja mieści się w systemie VAT, nawet gdy ostatecznie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.

Pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego

Definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli mieszkanie było już wcześniej używane, wynajmowane albo zamieszkiwane, pierwsze zasiedlenie mogło nastąpić u poprzedniego właściciela. Nie ma decydującego znaczenia, czy poprzednim właścicielem była osoba fizyczna, przedsiębiorca czy inna spółka. Ważne jest faktyczne rozpoczęcie użytkowania lokalu po jego wybudowaniu albo po kwalifikowanym ulepszeniu.

Organy podatkowe akceptują, że pierwsze zasiedlenie może nastąpić wiele lat przed planowaną sprzedażą. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8.07.2021 r., 0114-KDIP1-1.4012.337.2021.1.KOM, wskazano, że w przypadku kamienicy użytkowanej od wielu lat kluczowe jest ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia i czy od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ulepszenie mieszkania a próg 30% wartości początkowej

Największe ryzyko przy sprzedaży mieszkania przez spółkę dotyczy nakładów poniesionych po zakupie. Trzeba odróżnić zwykły remont od ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Remont polega zazwyczaj na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego, np. malowaniu, wymianie zużytych elementów na podobne albo usunięciu usterek. Ulepszenie oznacza natomiast przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację albo modernizację, która zwiększa wartość użytkową środka trwałego.

Jeżeli wydatki na ulepszenie mieszkania stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej, należy zbadać, czy po takim ulepszeniu doszło do oddania lokalu do użytkowania albo rozpoczęcia używania na potrzeby własne. Może to mieć wpływ na bieg dwuletniego okresu potrzebnego do zastosowania zwolnienia.

Jeżeli spółka poniosła jedynie zwykłe nakłady remontowe albo nakłady na ulepszenie nie osiągnęły progu 30% wartości początkowej, co do zasady nie powinno to samo w sobie wyłączać zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o ile spełnione są pozostałe warunki.

Co jeśli nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10?

Jeżeli sprzedaż następuje w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, albo gdy od pierwszego zasiedlenia nie minęły 2 lata, trzeba sprawdzić, czy możliwe jest inne zwolnienie, w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

To zwolnienie może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lokalu oraz nie ponosił nakładów na ulepszenie, od których miał prawo do odliczenia VAT, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej. Ocena tej przesłanki wymaga analizy dokumentów zakupu, faktur, ewidencji księgowej i sposobu wykorzystywania lokalu.

Jeżeli żadne zwolnienie nie ma zastosowania, sprzedaż powinna zostać opodatkowana VAT według właściwej stawki. W przypadku lokali mieszkalnych stawka zależy od rodzaju nieruchomości i spełnienia warunków przewidzianych dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Rezygnacja ze zwolnienia i wybór opodatkowania VAT

Nawet jeśli sprzedaż mieszkania spełnia warunki zwolnienia, strony mogą w określonych przypadkach wybrać opodatkowanie VAT. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą zgodne oświadczenie wymagane ustawą.

Oświadczenie może zostać złożone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dostawy albo zawarte w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż. Wybór opodatkowania bywa korzystny, gdy nabywca ma prawo do odliczenia VAT, ale wymaga starannego przygotowania transakcji.

Jeżeli nabywcą jest osoba prywatna kupująca mieszkanie na cele mieszkaniowe, rezygnacja ze zwolnienia zwykle nie będzie praktycznie możliwa, ponieważ nabywca nie jest podatnikiem VAT czynnym.

Jak przygotować sprzedaż mieszkania przez spółkę?

Przed sprzedażą warto zebrać dokumenty potwierdzające historię lokalu: akt nabycia, dokumenty dotyczące wcześniejszego użytkowania, umowy najmu, protokoły przekazania, ewidencję środków trwałych, faktury remontowe i dokumenty księgowe dotyczące ulepszeń.

W akcie notarialnym dobrze jest jasno wskazać podstawę rozliczenia VAT, w szczególności czy sprzedaż jest zwolniona, czy strony wybierają opodatkowanie. Notariusz może również zwrócić uwagę na skutki w PCC, ponieważ sprzedaż zwolniona z VAT może wiązać się z obowiązkiem zapłaty PCC przez kupującego.

Spółka powinna także prawidłowo ująć transakcję w swoich rozliczeniach podatkowych. Sprzedaż zwolniona z VAT nie oznacza, że transakcja jest całkowicie poza ewidencją podatnika VAT.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji spółka z o.o. może co do zasady sprzedać mieszkanie ze zwolnieniem z VAT, jeżeli lokal był już wcześniej zasiedlony, od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata, a spółka nie dokonała ulepszeń wpływających na ponowne pierwsze zasiedlenie.

Nie wystarczy jednak powołać się na to, że przy zakupie sprzedający korzystał ze zwolnienia z VAT i zapłacono PCC. Każda sprzedaż wymaga odrębnej oceny warunków ustawowych, dokumentów oraz historii nieruchomości.

FAQ

Czy zapłata PCC przy zakupie oznacza, że sprzedaż będzie zwolniona z VAT?

Nie. PCC przy zakupie wskazuje jedynie, jak była rozliczona wcześniejsza transakcja. Przy sprzedaży przez spółkę trzeba samodzielnie ocenić warunki zwolnienia z VAT dla aktualnej dostawy.

Czy spółka z o.o. może korzystać ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży mieszkania?

Tak, jeżeli spełnione są warunki zwolnienia przedmiotowego, w szczególności dotyczące pierwszego zasiedlenia i upływu co najmniej 2 lat. Status spółki jako podatnika VAT czynnego nie wyklucza takiego zwolnienia.

Czy remont mieszkania zawsze wyłącza zwolnienie z VAT?

Nie. Zwykły remont nie jest tym samym co ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Znaczenie mają charakter i wartość nakładów oraz ich ujęcie podatkowe.

Kiedy sprzedaż mieszkania może być opodatkowana VAT mimo możliwości zwolnienia?

Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, jeżeli sprzedawca i nabywca są podatnikami VAT czynnymi oraz złożą wymagane oświadczenie. W praktyce dotyczy to najczęściej transakcji między przedsiębiorcami.

Kto płaci PCC przy sprzedaży mieszkania zwolnionej z VAT?

Co do zasady obowiązek zapłaty PCC przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, PCC zasadniczo nie występuje, ale przy zwolnieniu z VAT należy ten podatek każdorazowo sprawdzić.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. 2024 poz. 361 z późn. zm.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8.07.2021 r., 0114-KDIP1-1.4012.337.2021.1.KOM

Potrzebujesz indywidualnej odpowiedzi? Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.