Najem mieszkania przez spółkę z o.o., maksymalny okres umowy, forma i wpis do księgi wieczystej

Rodzaje umów najmu w zależności od najemcy

Jeżeli spółka z o.o. chce zawrzeć umowę najmu mieszkania z osobą fizyczną lub inną spółką z o.o., dostępne są następujące warianty:

a) najem spółce z o.o. – umowa najmu regulowana Kodeksem cywilnym,
b) najem osobie fizycznej – umowa najmu regulowana Kodeksem cywilnym albo umowa najmu instytucjonalnego, o ile spółka z o.o. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Zasadniczo właściwa będzie tzw. zwykła umowa najmu, chyba że lokal zostanie wynajęty osobie fizycznej, a spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali. Wynika to z art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”

Maksymalny okres trwania umowy najmu według Kodeksu cywilnego

W przypadku umowy najmu regulowanej Kodeksem cywilnym zastosowanie ma art. 661 KC:

„§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.”

Oznacza to, że:

• przy najmie osobie fizycznej umowa zawarta na okres dłuższy niż 10 lat po upływie tego czasu staje się umową na czas nieoznaczony,

• przy najmie innej spółce z o.o. umowa zawarta na okres dłuższy niż 30 lat po upływie tego czasu również będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

  Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
  

Najem instytucjonalny a długość umowy

Inne zasady obowiązują przy najmie instytucjonalnym. Zgodnie z art. 19f ustawy:

„2. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nie stosuje się.”

W praktyce oznacza to, że w przypadku najmu instytucjonalnego zawieranego z osobą fizyczną umowa może zostać zawarta na dowolnie długi, oznaczony okres.

Forma umowy i zabezpieczenia

Każda z umów najmu wymaga formy pisemnej. Jeżeli strony chcą dodatkowo zabezpieczyć interes właściciela, możliwe jest złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do:

• obowiązku opuszczenia i wydania lokalu,

• obowiązku zapłaty należności.

Takie oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego i ma charakter jednostronny, co oznacza, że składa je wyłącznie najemca.

Wpis umowy najmu do księgi wieczystej

Umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 31 w zw. z art. 32 tej ustawy podstawą wpisu jest:

• umowa najmu podpisana przez właściciela nieruchomości z notarialnie poświadczonym podpisem, albo

• zgoda właściciela nieruchomości na wpis umowy najmu do księgi wieczystej, również z notarialnie poświadczonym podpisem.