Kupno mieszkań na wynajem: prywatnie czy przez spółkę jawną

Prywatny zakup czy zakup przez spółkę jawną?

Pierwsze pytanie dotyczy nie podatku, lecz własności. Jeżeli w akcie notarialnym kupującym jest wspólnik, mieszkania wchodzą do jego majątku. Jeżeli kupującym jest spółka jawna, lokale stają się majątkiem spółki. Wspólnik nie jest wtedy właścicielem ułamkowej części każdego mieszkania odpowiadającej jego udziałowi w zysku.

Spółka jawna może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości. Jej majątek jest odrębny od majątków wspólników. Przed zakupem przez spółkę trzeba sprawdzić zarówno zasady prowadzenia spraw wynikające z umowy spółki, jak i sposób reprezentacji ujawniony w KRS. Prowadzenie spraw spółki i jej reprezentowanie to dwa odrębne zagadnienia.

Jeżeli inwestycja ma należeć do jednego wspólnika, akt notarialny powinien wskazywać jego jako nabywcę. Jeżeli ma być wspólnym projektem spółki, kupującym, płatnikiem ceny i późniejszą stroną umów najmu powinna być spółka. Przy porównywaniu skutków zakupu przydatny jest także materiał o zakupie nieruchomości na firmę.

Zaliczka na poczet zysku a własność mieszkań

Wypłata wspólnikowi środków ze spółki, w tym prawidłowo rozliczonej zaliczki na poczet przewidywanego zysku, nie powoduje sama przez się, że mieszkanie kupione później przez wspólnika staje się własnością spółki. O własności przesądza czynność nabycia i treść aktu notarialnego.

Przed większą wypłatą trzeba jednak zweryfikować umowę spółki, zgodę wspólników, przewidywany wynik finansowy, płynność i interes wierzycieli. Jeżeli spółka jawna jest transparentna podatkowo, dochód z jej działalności jest co do zasady przypisywany wspólnikom na bieżąco według udziału w zysku, a sama wypłata wcześniej opodatkowanego zysku nie tworzy drugi raz tego samego przychodu w PIT. Jeżeli spółka jest podatnikiem CIT, skutki wypłat na rzecz wspólników są inne i wymagają odrębnego rozliczenia.

Najem prywatny czy działalność – co zmieniła uchwała NSA II FPS 1/21?

Przez wiele lat granicę między najmem prywatnym a działalnością próbowano wyznaczać przede wszystkim przez takie cechy jak zarobkowość, zorganizowanie, ciągłość, liczba lokali, reklama czy korzystanie z pośredników. Taki sposób rozumowania jest dziś zbyt uproszczony.

W uchwale siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów podobnych są co do zasady zaliczane do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której przedmiot najmu został przez osobę fizyczną wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że cztery, sześć czy większa liczba mieszkań nie przełamuje automatycznie źródła „najem”. Tak samo reklama, agent, firma administrująca lokalami lub powtarzalność zawierania umów nie są samodzielnymi kryteriami pozwalającymi stwierdzić, że przychód musi pochodzić z działalności gospodarczej. Nadal znaczenie ma definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT, ale przy kwalifikowaniu przychodów z najmu trzeba uwzględnić szczególny sposób rozdzielenia źródeł wynikający z uchwały NSA.

Kiedy mieszkanie jest związane z działalnością gospodarczą?

Decyzja podatnika ma duże znaczenie, ale nie działa w oderwaniu od faktów. Trzeba ocenić, czy sposób nabycia, wykorzystywania i rozliczania mieszkania pokazuje rzeczywiste włączenie go do przedsiębiorstwa. Znaczenie mogą mieć między innymi: zawieranie umów w ramach prowadzonej działalności, rozliczanie wydatków jako kosztów tej działalności, ujmowanie przychodów w jej ewidencjach, wykorzystywanie lokalu w istniejącym biznesie najmu lub zakwaterowania oraz spójny sposób prezentowania tego składnika w dokumentacji podatkowej i księgowej.

Nie można natomiast automatycznie wyprowadzać związku z działalnością z samego profesjonalnego zarządzania prywatnym majątkiem. Zlecenie obsługi agentowi, korzystanie z portali ogłoszeniowych, ubezpieczenie kilku lokali czy zastosowanie jednolitego wzoru umowy może być racjonalnym sposobem zarządu majątkiem prywatnym.

Po wprowadzeniu zakazu podatkowej amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie należy też traktować samego braku odpisów amortyzacyjnych jako rozstrzygającego dowodu prywatnego charakteru najmu. Ocena powinna obejmować całokształt obiektywnych okoliczności i zachowanie podatnika.

8,5% i 12,5% ryczałtu od najmu prywatnego

Od 2023 r. osoba fizyczna osiągająca przychody z najmu poza działalnością gospodarczą rozlicza je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej i złożyli wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z majątku wspólnego przez jednego z nich, próg stawki 8,5% wynosi dla tego małżonka 200 000 zł. W pozostałych przypadkach trzeba prawidłowo ustalić, komu przypada przychód i jaki limit ma zastosowanie.

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, dlatego wydatki na remont, wyposażenie, prowizję pośrednika, ubezpieczenie, obsługę najmu czy odsetki od finansowania nie są kosztami uzyskania przychodu obniżającymi podstawę tego podatku. Osobno trzeba ustalić, które opłaty zgodnie z umową ponosi najemca we własnym ciężarze i które kwoty w ogóle stanowią przysporzenie wynajmującego. Rozliczenie roczne następuje w PIT-28.

Zakaz podatkowej amortyzacji obejmuje budynki i lokale mieszkalne także wtedy, gdy zostały nabyte wcześniej. Z tego powodu różnica między najmem prywatnym a działalnością nie sprowadza się dziś do możliwości amortyzowania mieszkania.

Najem krótkoterminowy a usługa zakwaterowania – nie mieszać pojęć

Krótki okres pobytu nie powinien być jedynym kryterium kwalifikacji. Najpierw trzeba ustalić, czy właściciel nadal oddaje prywatny składnik majątku do używania na podstawie najmu lub umowy podobnej, czy faktycznie świadczy odrębną usługę zakwaterowania o charakterze zbliżonym do hotelowego.

Znaczenie ma rzeczywisty model świadczenia: zakres obsługi gości, usługi dodatkowe, sposób organizowania pobytu, charakter umów i to, za co klient faktycznie płaci. Samo wystawienie lokalu na portalu rezerwacyjnym albo powierzenie firmie odbioru kluczy, sprzątania i kontaktu z gośćmi nie daje jeszcze automatycznej odpowiedzi na pytanie o źródło przychodu w PIT.

Jeżeli jednak przedmiotem świadczenia jest w istocie usługa zakwaterowania, trzeba analizować ją jako usługę gospodarczą, a nie mechanicznie stosować zasady najmu prywatnego. Ma to znaczenie zarówno dla PIT, jak i dla VAT, przy czym oba podatki mają własne definicje i nie wolno przenosić kwalifikacji z jednego podatku do drugiego.

VAT przy najmie prywatnym i mieszkaniowym

PIT i VAT posługują się innymi konstrukcjami. Osoba fizyczna może mieć przychód z najmu prywatnego w PIT, a jednocześnie wykonywać działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Samo określenie najmu jako prywatnego nie wyłącza więc analizy VAT.

Ustawa o VAT zwalnia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Trzeba zatem sprawdzić charakter lokalu, treść umowy, bezpośredniego najemcę i cel, na jaki nieruchomość jest oddawana.

Usługi związane z zakwaterowaniem są traktowane odrębnie i nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego dla zwykłego najmu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Również najem lokalu mieszkalnego przedsiębiorcy na jego cele gospodarcze nie powinien być utożsamiany ze zwolnionym najmem na własne cele mieszkaniowe najemcy. W razie modelu krótkoterminowego lub usług dodatkowych trzeba ustalić właściwą klasyfikację i stawkę VAT oraz ewentualne obowiązki rejestracyjne.

Przy zakupie mieszkania skutki VAT i PCC zależą od rodzaju transakcji oraz statusu sprzedawcy. Nie można zakładać, że każda transakcja na rynku wtórnym albo każda sprzedaż przez przedsiębiorcę będzie rozliczana identycznie.

Zakup mieszkań przez spółkę jawną

Jeżeli mieszkania nabywa spółka jawna, stanowią one jej majątek. To spółka zawiera umowy najmu, ponosi wydatki i co do zasady jest podatnikiem VAT w zakresie wykonywanych czynności. Na gruncie podatku dochodowego trzeba najpierw ustalić, czy dana spółka jawna jest transparentna, czy jest podatnikiem CIT.

Jeżeli wspólnikami spółki jawnej są wyłącznie osoby fizyczne, spółka co do zasady nie jest podatnikiem CIT. Jeżeli w strukturze wspólników występują inne podmioty, znaczenie mają obowiązki informacyjne przewidziane w ustawie o CIT; ich niedopełnienie może prowadzić do objęcia spółki podatkiem CIT.

W transparentnej podatkowo spółce jawnej przychody i koszty przypisuje się wspólnikom proporcjonalnie do ich prawa do udziału w zysku. Wydatki związane z najmem mogą być rozliczane podatkowo, jeżeli spełniają ogólne warunki kosztu i nie zostały wyłączone przez ustawę. Cena nabycia mieszkania nie staje się jednak automatycznie jednorazowym kosztem, a budynki i lokale mieszkalne nie podlegają podatkowej amortyzacji.

Jeżeli spółka jawna jest podatnikiem CIT, nie stosuje się prostego przypisania bieżących przychodów i kosztów bezpośrednio wspólnikom. Podatek dochodowy rozlicza spółka, a wypłaty zysku wspólnikom wymagają odrębnej analizy podatkowej.

Zakup przez spółkę nie izoluje też wspólników od odpowiedzialności za jej zobowiązania. Wspólnicy spółki jawnej odpowiadają za zobowiązania spółki solidarnie i subsydiarnie całym swoim majątkiem; egzekucja z majątku wspólnika jest co do zasady możliwa po bezskuteczności egzekucji z majątku spółki, choć wierzyciel może wcześniej pozwać wspólnika.

Jeżeli rozważany jest inny model, w którym właściciel prywatny oddaje nieruchomość do korzystania własnej spółce, pomocne może być omówienie wynajmu lokalu własnej spółce.

Porównanie wariantów – własność, PIT, VAT, koszty i odpowiedzialność

Przy wyborze wariantu nie należy sprowadzać kalkulacji do samej stawki podatku. Trzeba zestawić planowany model najmu, sposób finansowania, możliwość rozliczania kosztów, VAT, odpowiedzialność wspólników, księgowość oraz to, kto ma być długoterminowym właścicielem nieruchomości.

FAQ

Czy cztery albo więcej mieszkań automatycznie oznacza działalność gospodarczą?

Nie. Po uchwale NSA II FPS 1/21 sama liczba lokali nie jest samodzielnym kryterium przesądzającym o źródle działalność gospodarcza. Trzeba ustalić, czy lokale zostały faktycznie powiązane z działalnością podatnika oraz jaki jest rzeczywisty charakter świadczenia.

Czy korzystanie z pośrednika lub portalu rezerwacyjnego zmienia najem prywatny w firmę?

Nie automatycznie. Pośrednik, reklama lub portal mogą być elementem zarządzania majątkiem prywatnym. Przy krótkich pobytach trzeba jednak dodatkowo sprawdzić, czy oferowane świadczenie nie jest już usługą zakwaterowania.

Czy zameldowanie w jednym z mieszkań wpływa na opodatkowanie pozostałych lokali?

Nie. Meldunek ma charakter administracyjny i nie rozstrzyga o źródle przychodu w PIT ani o zwolnieniu w VAT. Dla podatków liczy się rzeczywisty sposób wykorzystywania lokali i treść zawieranych umów.

Czy spółka jawna może amortyzować podatkowo mieszkania kupione na wynajem?

Nie. Obecne przepisy wyłączają podatkową amortyzację budynków i lokali mieszkalnych zarówno w PIT, jak i w CIT. Nie wyklucza to rozliczania innych wydatków związanych z działalnością, jeżeli spełniają warunki kosztu podatkowego.

Czy wspólnik może kupić prywatne mieszkania za środki wypłacone ze spółki?

Tak, jeżeli wypłata jest prawidłowo dokonana i rozliczona. Mieszkania nabyte przez wspólnika we własnym imieniu należą do niego, a nie do spółki. Przy zaliczce na poczet zysku trzeba jednak sprawdzić podstawę wypłaty, wynik spółki, jej płynność i ewentualny obowiązek rozliczenia lub zwrotu nadpłaconej kwoty.