Przeniesienie nieruchomości ze spółki na wspólnika

Jak można przenieść nieruchomość ze spółki na wspólnika?

Jeżeli budynek mieszkalny należy do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie można go po prostu „przepisać” na wybranego wspólnika bez podstawy prawnej i rozliczeń. Spółka jest odrębną osobą prawną, a jej majątek nie jest majątkiem udziałowców. Każde wyprowadzenie nieruchomości ze spółki powinno mieć uzasadnienie gospodarcze, wartość rynkową i prawidłową dokumentację.

W praktyce rozważa się najczęściej trzy rozwiązania: sprzedaż nieruchomości wspólnikowi, darowiznę albo przeniesienie nieruchomości jako wynagrodzenia za umarzane udziały. Wybór zależy od treści umowy spółki, wartości nieruchomości, historii jej nabycia, statusu VAT, sytuacji kapitałowej spółki oraz tego, czy wspólnik ma zapłacić cenę, czy raczej wyjść ze spółki lub zmniejszyć swoje zaangażowanie.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba sprawdzić co najmniej: czy umowa spółki wymaga zgody zgromadzenia wspólników, czy transakcja ma być zawarta po cenie rynkowej, czy nieruchomość była amortyzowana, czy przy jej nabyciu lub wytworzeniu odliczono VAT oraz czy przeniesienie nieruchomości nie naruszy interesów wierzycieli spółki.

Sprzedaż nieruchomości wspólnikowi

Najprostsza organizacyjnie jest sprzedaż. Spółka zawiera ze wspólnikiem umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a wspólnik płaci cenę. Zasadą powinno być ustalenie ceny rynkowej, najlepiej na podstawie operatu szacunkowego albo innej rzetelnej wyceny. Ma to znaczenie nie tylko podatkowe, ale też korporacyjne, zwłaszcza gdy nabywcą jest jeden z kilku wspólników.

Zbycie nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Wynika to z zasad Kodeksu spółek handlowych dotyczących zbywania nieruchomości przez spółkę. Dodatkowo należy sprawdzić umowę spółki, ponieważ może przewidywać surowsze wymogi, np. kwalifikowaną większość głosów albo zgodę określonego organu.

Po stronie spółki sprzedaż może powodować przychód w CIT. Kosztem podatkowym jest co do zasady niezamortyzowana wartość początkowa nieruchomości albo inny prawidłowo ustalony koszt, zależnie od tego, jak spółka nabyła budynek. Jeżeli nieruchomość była wniesiona aportem, kupiona lub wybudowana, skutki podatkowe mogą się różnić.

W VAT sprzedaż nieruchomości wymaga odrębnej analizy. Część dostaw budynków, lokali lub ich części może korzystać ze zwolnienia z VAT, ale zależy to między innymi od historii pierwszego zasiedlenia, ulepszeń oraz prawa do odliczenia podatku. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, zasadniczo nie występuje PCC. Jeżeli jest zwolniona z VAT albo pozostaje poza VAT, po stronie kupującego może pojawić się PCC, zwykle rozliczany przy akcie notarialnym.

Darowizna nieruchomości ze spółki

Darowizna nieruchomości przez spółkę na rzecz wspólnika jest cywilnoprawnie możliwa, ale w wielu przypadkach podatkowo nieopłacalna. Spółka nie otrzymuje ceny, a jednocześnie wyzbywa się istotnego składnika majątku. W relacjach pomiędzy spółką a jej wspólnikiem taka czynność powinna być szczególnie dobrze uzasadniona, aby nie narazić zarządu na zarzut działania sprzecznego z interesem spółki.

Obdarowany wspólnik będący osobą fizyczną zapłaci podatek od spadków i darowizn według zasad właściwych dla III grupy podatkowej, ponieważ darczyńcą jest osoba prawna, a nie członek najbliższej rodziny. Nie stosuje się tu zwolnienia przewidzianego dla darowizn między najbliższymi osobami fizycznymi. Przy nieruchomości o znacznej wartości podatek może być wysoki.

VAT przy darowiźnie zależy głównie od tego, czy spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie, wytworzeniu albo ulepszeniu nieruchomości lub jej części składowych. Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa może być traktowane jak odpłatna dostawa towarów, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

Darowizna zwykle nie daje spółce kosztu podatkowego w CIT. Jeżeli więc celem jest minimalizacja obciążeń po stronie wspólnika, darowizna rzadko bywa najlepszym rozwiązaniem, zwłaszcza przy nieruchomościach o wysokiej wartości.

Umorzenie udziałów w zamian za nieruchomość

Trzecim rozwiązaniem jest umorzenie udziałów wspólnika i ustalenie, że wynagrodzeniem za umarzane udziały będzie nieruchomość należąca do spółki. Taka konstrukcja może być przydatna, gdy wspólnik ma wyjść ze spółki albo znacząco zmniejszyć udział w kapitale, a pozostali wspólnicy akceptują przekazanie mu konkretnego składnika majątku.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu spółek handlowych udział może być umorzony po wpisie spółki do rejestru i tylko wtedy, gdy umowa spółki tak stanowi. Umorzenie może być dobrowolne, przymusowe albo automatyczne, jeżeli umowa spółki przewiduje odpowiednie przesłanki. W przypadku umorzenia dobrowolnego konieczna jest zgoda wspólnika.

Przepisy nie wymagają, aby wynagrodzenie za umorzone udziały było wypłacone wyłącznie w pieniądzu. W praktyce dopuszcza się wynagrodzenie rzeczowe, w tym przeniesienie nieruchomości, o ile wynika to z uchwały i nie narusza przepisów ani umowy spółki. Takie stanowisko pojawia się także w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku WSA w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III SA/Wa 2829/14.

Umorzenie udziałów może zostać sfinansowane z czystego zysku albo wiązać się z obniżeniem kapitału zakładowego. Obniżenie kapitału wymaga zachowania procedury przewidzianej w Kodeksie spółek handlowych i nie może prowadzić do zejścia poniżej minimalnego kapitału zakładowego spółki z o.o. Dlatego przed wyborem tej ścieżki trzeba sprawdzić kapitał, bilans, umowę spółki oraz skutki dla wierzycieli.

Skutki podatkowe umorzenia udziałów

Przekazanie nieruchomości jako wynagrodzenia za umorzone udziały nie jest podatkowo neutralne tylko dlatego, że wspólnik nie płaci gotówką. Po stronie spółki należy zbadać skutki w CIT, w szczególności zasady dotyczące regulowania zobowiązań świadczeniem niepieniężnym. W wielu sytuacjach przekazanie składnika majątku w miejsce zapłaty pieniężnej może skutkować powstaniem przychodu po stronie spółki.

W VAT organy podatkowe i sądy przyjmowały, że jeżeli rozliczenie ze wspólnikiem następuje przez przeniesienie własności nieruchomości, to czynność ta może stanowić dostawę towarów. Nie decyduje sama nazwa czynności, ale faktyczne przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel. Dlatego także przy umorzeniu udziałów trzeba przeanalizować, czy dostawa jest opodatkowana VAT, zwolniona z VAT, czy wymaga korekt podatku naliczonego.

Po stronie wspólnika skutki zależą od tego, czy wspólnik jest osobą fizyczną, osobą prawną, polskim rezydentem podatkowym oraz jaki rodzaj umorzenia jest stosowany. U osoby fizycznej opodatkowanie najczęściej wiąże się z 19% podatkiem od dochodu z kapitałów pieniężnych albo udziału w zyskach osób prawnych, przy czym sposób rozliczenia zależy od konstrukcji umorzenia i dokumentów podatkowych. Dochodem nie zawsze jest pełna wartość nieruchomości, ponieważ znaczenie mogą mieć koszty nabycia lub objęcia udziałów.

Na co zwrócić uwagę przed wyborem wariantu?

Najpierw trzeba ustalić wartość rynkową nieruchomości. Transakcja ze wspólnikiem jest transakcją z podmiotem powiązanym, więc zaniżenie ceny lub sztuczne ukształtowanie rozliczeń może zostać zakwestionowane podatkowo albo korporacyjnie. Wycena jest też potrzebna notariuszowi i do ustalenia podstawy podatków.

Następnie należy sprawdzić dokumenty spółki: umowę spółki, uchwały, księgi rachunkowe, ewidencję środków trwałych, historię amortyzacji, odliczenia VAT, nakłady na ulepszenia i sposób nabycia budynku. Przy nieruchomościach mieszkalnych istotne mogą być również księga wieczysta, obciążenia hipoteczne, najem, służebności oraz zgody banku, jeżeli nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu.

W praktyce najłatwiejsza do przeprowadzenia jest sprzedaż za cenę rynkową. Darowizna bywa kosztowna dla wspólnika i ryzykowna dla zarządu. Umorzenie udziałów może być sensowne, jeżeli wspólnik rzeczywiście ma wystąpić ze spółki albo zmniejszyć udział, ale wymaga starannej uchwały, wyceny i podatkowego rozliczenia świadczenia rzeczowego.

FAQ

Czy spółka z o.o. może sprzedać nieruchomość jednemu wspólnikowi?

Tak, ale sprzedaż powinna nastąpić za cenę rynkową, w formie aktu notarialnego i z zachowaniem wymogów umowy spółki oraz Kodeksu spółek handlowych. Zwykle potrzebna jest uchwała wspólników, chyba że umowa spółki inaczej reguluje zbywanie nieruchomości.

Czy darowizna nieruchomości ze spółki jest opłacalna?

Często nie. Obdarowany wspólnik płaci podatek od spadków i darowizn jak osoba z III grupy podatkowej, a spółka może dodatkowo mieć obowiązki w VAT. Darowizna może też rodzić pytanie, czy zarząd działał w interesie spółki.

Czy wynagrodzeniem za umorzone udziały może być nieruchomość?

Co do zasady tak, jeżeli umowa spółki dopuszcza umorzenie udziałów, wspólnicy podejmą prawidłową uchwałę, a przeniesienie nieruchomości zostanie dokonane aktem notarialnym. Trzeba jednak oddzielnie rozliczyć skutki w CIT, VAT i podatku wspólnika.

Czy wspólnik zapłaci PCC przy nabyciu nieruchomości od spółki?

To zależy od VAT. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC zasadniczo nie występuje. Jeżeli sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT albo jest poza VAT, PCC może być należny i najczęściej zostanie pobrany przez notariusza.

Czy można ustalić cenę niższą niż rynkowa?

To ryzykowne. Transakcja pomiędzy spółką a wspólnikiem powinna odpowiadać warunkom rynkowym. Zaniżenie ceny może spowodować spór podatkowy, zarzuty pozostałych wspólników albo odpowiedzialność osób zarządzających spółką.

Podsumowanie

Najkorzystniejszy sposób przeniesienia nieruchomości ze spółki z o.o. na wspólnika nie zależy wyłącznie od tego, która czynność jest najprostsza u notariusza. Sprzedaż jest zwykle najbardziej przejrzysta, darowizna często najdroższa podatkowo dla wspólnika, a umorzenie udziałów może być użyteczne przy zmianie składu właścicielskiego, ale wymaga najdokładniejszego przygotowania.

Przed wyborem wariantu warto przygotować wycenę, sprawdzić umowę spółki, historię podatkową nieruchomości, odliczenia VAT, amortyzację oraz skutki dla każdego wspólnika. Dopiero po takiej analizie można porównać łączny koszt sprzedaży, darowizny i umorzenia udziałów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
3. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III SA/Wa 2829/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.