Czy wspólnik może wynająć od własnej spółki lokal, pułapki prawne i bezpieczne rozwiązania

Umowa najmu między spółką a wspólnikiem — czy to w ogóle dopuszczalne?

Co do zasady nie ma przeszkód wynikających z Kodeksu spółek handlowych (K.s.h.), aby zawrzeć umowę najmu nieruchomości pomiędzy spółką z o.o. a jej wspólnikiem (udziałowcem), który jest równocześnie pracownikiem spółki, w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej w tym lokalu.
Kodeks spółek handlowych nie przewiduje ograniczeń dotyczących zawierania umów pomiędzy spółką a jej udziałowcami ani nie wprowadza odrębnego trybu zawierania takich umów. Jeżeli więc umowa spółki nie reguluje tej kwestii, umowę zawiera się zgodnie z zasadami reprezentacji obowiązującymi w spółce (przy założeniu, że wspólnik nie jest członkiem zarządu).

Kiedy potrzebna jest uchwała wspólników?

W praktyce często zdarza się, że umowa spółki wymaga zgody zgromadzenia wspólników na zawarcie umowy między spółką a wspólnikiem, dlatego warto to sprawdzić. Ponadto zgoda zgromadzenia wspólników może wynikać z art. 230 K.s.h.: Rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Brak takiej uchwały nie skutkuje jednak nieważnością umowy (nie stosuje się art. 17 § 1 K.s.h.).

Warto podkreślić, że stosowanie art. 230 K.s.h. do umowy najmu budzi spory dotyczące sposobu wyliczenia wartości świadczenia. Sąd Najwyższy w wyroku z 4 sierpnia 2005 r., sygn. III CK 640/04, uznał, że przy umowie najmu na czas oznaczony należy uwzględniać wartość świadczenia okresowego, a nie sumę wszystkich świadczeń za cały okres umowy. Sądy przyjmują również, że nie należy odmiennie traktować umów najmu na czas oznaczony i nieoznaczony.
Jeśli więc zarząd będzie miał wątpliwości, czy uchwała z art. 230 K.s.h. jest wymagana, powinien przedstawić sprawę zgromadzeniu wspólników.

Najem musi być realny — fiskus patrzy uważnie

Kolejna kwestia to rzeczywisty charakter umowy najmu. Nie może ona być pozorna i służyć jedynie jako „przykrywka” dla przekazywania środków spółce jako wynajmującej. W takim wypadku umowa najmu byłaby pozorna i nieważna na podstawie art. 83 Kodeksu cywilnego (K.c.), a świadczenia nienależne musiałyby zostać zwrócone zgodnie z art. 410 K.c.
Fiskus bardzo często bada, czy lokal rzeczywiście został oddany w najem i czy najem jest faktycznie wykonywany.

Czynsz rynkowy, czyli jak uniknąć sporu z fiskusem?

Trzeba również zwrócić uwagę na wysokość czynszu. Nie może być on ani zawyżony, ani zaniżony — musi odpowiadać wartości rynkowej. Organy podatkowe uważnie przyglądają się takim umowom i stosowanym stawkom. W zależności od wysokości udziału wspólnika w kapitale zakładowym spółka i jej wspólnik mogą zostać uznani za podmioty powiązane (art. 11a pkt 4 ustawy o CIT). To z kolei nakłada obowiązek stosowania cen rynkowych (art. 11c ust. 1 ustawy o CIT). Jeżeli fiskus stwierdzi, że czynsz odbiega od rynkowego, może określić dochód (stratę) podatnika z pominięciem warunków wynikających z powiązań.

A co z umową o pracę? Granica między pracą a biznesem

Należy także rozważyć wpływ najmu na umowę o pracę. Pracownikowi co do zasady nie można zakazać prowadzenia działalności gospodarczej poza pracą, ale umowa o pracę nie może stać się pozorna. Prowadzenie firmy nie może wymagać takiego zaangażowania, które uniemożliwiałoby rzeczywiste wykonywanie obowiązków na etacie (szczególnie przy pełnym wymiarze czasu pracy). To zagadnienie pozostaje w kompetencji PIP i ZUS, a nawet pojedyncze zgłoszenie może spowodować kontrolę sprawdzającą, czy umowa o pracę nie ma charakteru fikcyjnego. Jeśli wspólnik zatrudnia pracowników i realnie wykonuje obowiązki na etacie, a firmę prowadzi głównie poprzez innych pracowników, ryzyko jest znacznie mniejsze. Niemniej warto mieć na uwadze, że skarg dotyczących pozornych umów o pracę nie brakuje.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz.U. 1992 nr 21 poz. 86

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.