Najkorzystniejsza forma prowadzenia działalności deweloperskiej

Forma jednoosobowej działalności gospodarczej

Kontynuowanie działalności w formie jednoosobowej działalności gospodarczej zapewnia elastyczność oraz prostsze formalności. Nie ma obowiązku zakładania odrębnego podmiotu, rejestracji w KRS czy prowadzenia pełnej księgowości. Forma ta sprawdza się przy niewielkiej skali działań i niskim ryzyku.

Działalność deweloperska charakteryzuje się jednak wysokimi nakładami, dużą liczbą umów, ryzykiem roszczeń i potrzebą korzystania z finansowania. W JDG całe ryzyko spoczywa bezpośrednio na przedsiębiorcy, który odpowiada całym swoim majątkiem. W przypadku niepowodzeń może dojść do egzekucji z majątku osobistego, co czyni tę formę ryzykowną.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Spółka z o.o. jest odrębną osobą prawną (art. 12 k.s.h.). Odpowiedzialność wspólnika jest ograniczona do wysokości wkładu (art. 151 § 4 k.s.h.). Majątek prywatny wspólnika zasadniczo nie podlega egzekucji za zobowiązania spółki. Spółka budzi też większe zaufanie kontrahentów i instytucji finansowych, co ma znaczenie w działalności deweloperskiej.

Z biznesowego punktu widzenia spółka z o.o. jest formą bezpieczniejszą i częściej stosowaną w inwestycjach budowlanych.

Opodatkowanie JDG i spółki z o.o.

W JDG dochód opodatkowany jest PIT:
– skala podatkowa 12% lub 32%,
– 19% podatek liniowy,
– ryczałt 8,5% lub 12%, ale bez możliwości rozliczania kosztów, co jest niekorzystne przy wysokich kosztach budowy.

Spółka z o.o. płaci CIT:
– 9% (mali podatnicy do 2 mln euro obrotu),
– 19% CIT standardowy.

Dywidenda wypłacana wspólnikowi jest dodatkowo opodatkowana 19% PIT, co daje łączny poziom ok. 26–34%. Spółka pozwala jednak na różne formy rozliczeń, które mogą obniżyć realne obciążenia.

Wniesienie gruntu do spółki aportem

Wkład niepieniężny jest korzystny podatkowo. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 50b ustawy o PIT wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki kapitałowej nie powoduje powstania przychodu, o ile wkładem nie jest przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część.

Spółka nabywa grunt według wartości ustalonej w umowie lub uchwale. Potrzebna jest wycena rzeczoznawcy. Aport poprawia płynność spółki, bo nie wymaga wydatkowania gotówki.

W zakresie VAT aport może podlegać opodatkowaniu, jeśli wnoszący jest podatnikiem VAT, a grunt jest budowlany. W niektórych przypadkach trzeba rozważyć korektę VAT (art. 91 ustawy o VAT).

Sprzedaż gruntu do spółki

Sprzedaż generuje przychód po stronie osoby fizycznej:

– jeśli grunt jest w działalności – opodatkowanie PIT według formy działalności,
– jeśli grunt prywatny – 19% PIT, jeśli nie minęło 5 lat.

Sprzedaż gruntu budowlanego przez czynnego podatnika VAT jest opodatkowana 23% VAT. Spółka może ten VAT odliczyć. Jednak fiskus bada sens transakcji między podmiotami powiązanymi i może wymagać wykazania ceny rynkowej (np. operatem szacunkowym).

Wada rozwiązania: powstaje natychmiastowy przychód do opodatkowania oraz spółka musi zapłacić cenę, co obciąża jej płynność.

Rekomendacja prawnika

Najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest założenie spółki z o.o. i wniesienie do niej gruntu aportem. Rozwiązanie to:

– eliminuje obowiązek zapłaty PIT przy wniesieniu gruntu,
– nie wymaga finansowania zakupu gruntu przez spółkę,
– oddziela majątek prywatny od inwestycyjnego,
– ogranicza ryzyko osobistej odpowiedzialności,
– zapewnia lepsze możliwości planowania kosztów i podatków.

Przy aporcie konieczna jest wycena, notarialny akt wniesienia wkładu, odpowiednie zapisy w dokumentach spółki oraz analiza VAT, w tym ewentualnych korekt.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.