Zakup mieszkania przez spółkę, umowa przedwstępna, składka na DFG, harmonogram płatności

Status nabywcy w rozumieniu ustawy deweloperskiej

Zgodnie z art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej „nabywcą” jest wyłącznie osoba fizyczna nabywająca lokal w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że ustawodawca świadomie wyłączył spod ochrony tej ustawy podmioty, które kupują lokale w celach zarobkowych.

Jeżeli kupującym jest spółka z o.o., zakup odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nie spełnia zatem definicji „nabywcy” z ustawy deweloperskiej, a cała transakcja nie podlega jej reżimowi. W praktyce sam fakt występowania spółki jako strony kupującej wyłącza obowiązek stosowania umowy deweloperskiej.

Możliwość zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej

Skoro ustawa deweloperska nie znajduje zastosowania, spółka nie musi podpisywać umowy deweloperskiej. Dopuszczalne jest zawarcie zwykłej notarialnej umowy przedwstępnej, a następnie umowy przenoszącej własność.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego pozwala na bezpieczne wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. Warto w treści umowy wskazać, że nabycie ma charakter inwestycyjny, co dodatkowo potwierdza brak podstaw do stosowania ustawy deweloperskiej.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Składka na DFG jest obowiązkowa tylko wtedy, gdy:

• po stronie kupującego występuje „nabywca” w rozumieniu ustawy,

• płatności są dokonywane w ramach umowy deweloperskiej,

• środki trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Spółka nabywająca lokal w celach gospodarczych nie jest „nabywcą”, a umowa przedwstępna podpisana ze spółką nie jest umową deweloperską. W konsekwencji deweloper nie ma obowiązku odprowadzania składek na DFG od żadnych wpłat otrzymywanych od spółki.

Harmonogram płatności przy umowie przedwstępnej

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek uzależniania rat od postępu prac budowlanych (art. 8 ust. 1–3). Ograniczenie to dotyczy wyłącznie umów z konsumentami.

Przy transakcji ze spółką ustawa nie ma zastosowania, dlatego strony mogą w pełni swobodnie ukształtować harmonogram płatności (art. 353¹ k.c.). Nie obowiązują limity procentowe ani powiązanie z postępem budowy. Możliwe jest zarówno wcześniejsze finansowanie, jak i zapłata całości dopiero przy przeniesieniu własności.

Dodatkowe uwagi praktyczne

Zawarcie umowy przedwstępnej notarialnej i późniejszej umowy przenoszącej własność jest zgodne z prawem i pozwala uniknąć obciążeń ustawowych, takich jak składki na DFG czy sztywny harmonogram płatności. Strony powinny jednak zadbać o odpowiednie zabezpieczenia umowne, jasne określenie obowiązków oraz sprawdzenie sytuacji prawnej i finansowej dewelopera.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.