Zakup mieszkania przez spółkę a ustawa deweloperska

Status spółki jako kupującego lokal od dewelopera

Zgodnie z art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Definicja ta ma podstawowe znaczenie, ponieważ od niej zależy, czy kupujący korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie deweloperskiej.

Spółka z o.o. jest osobą prawną, a nie osobą fizyczną. Jeżeli kupuje lokal w ramach działalności gospodarczej, na przykład w celu wynajmu, dalszej sprzedaży albo wykorzystania w prowadzonej działalności, nie spełnia definicji nabywcy z ustawy deweloperskiej. W takiej sytuacji transakcja co do zasady nie musi być prowadzona w reżimie umowy deweloperskiej.

Inaczej trzeba oceniać sytuacje, w których kupującym jest osoba fizyczna, także prowadząca działalność gospodarczą. Wtedy znaczenie może mieć to, czy zakup pozostaje bezpośrednio związany z tą działalnością. W przypadku spółki z o.o. ta wątpliwość zasadniczo odpada, ponieważ spółka nie jest osobą fizyczną.

Czy zamiast umowy deweloperskiej można podpisać umowę przedwstępną?

Tak. Jeżeli kupującym jest spółka z o.o. nabywająca lokal w celach gospodarczych, strony mogą zawrzeć zwykłą notarialną umowę przedwstępną sprzedaży, a następnie umowę przeniesienia własności. Podstawą takiej konstrukcji są przepisy Kodeksu cywilnego o umowie przedwstępnej, w szczególności art. 389 i art. 390 k.c.

Forma aktu notarialnego jest w praktyce bardzo istotna. Jeżeli umowa przedwstępna zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego i będzie zawierała wszystkie konieczne elementy przyszłej umowy, kupujący może uzyskać silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Dodatkowo możliwe jest ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej.

W umowie warto wyraźnie wskazać, że kupującym jest spółka działająca jako przedsiębiorca, a nabycie ma charakter inwestycyjny lub gospodarczy. Taki zapis nie zastępuje analizy prawnej, ale porządkuje intencję stron i zmniejsza ryzyko późniejszego sporu o właściwy reżim prawny transakcji.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest elementem systemu ochrony nabywców objętych ustawą deweloperską. Składka na DFG jest związana z wpłatami dokonywanymi w ramach transakcji podlegających tej ustawie, w szczególności z wpłatami na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jeżeli stroną kupującą jest spółka z o.o., a zawierana umowa nie jest ustawową umową deweloperską, deweloper co do zasady nie ma obowiązku odprowadzania składki na DFG od wpłat otrzymywanych od tej spółki. Wynika to z tego, że po stronie kupującego nie występuje nabywca w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Nie oznacza to jednak, że transakcja jest pozbawiona ryzyk. Brak ustawowego systemu ochrony trzeba zastąpić rozwiązaniami umownymi, takimi jak precyzyjne warunki płatności, kary umowne, prawo odstąpienia, obowiązek przedstawiania dokumentów dotyczących inwestycji, zabezpieczenie zwrotu wpłat albo wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Harmonogram płatności przy zakupie przez spółkę

W transakcjach objętych ustawą deweloperską wpłaty nabywców są powiązane z ustawowym systemem ochrony, w tym z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym oraz zasadami uruchamiania środków. Przy zakupie przez spółkę z o.o. na cele gospodarcze ten reżim co do zasady nie obowiązuje.

Oznacza to, że harmonogram płatności może zostać ustalony swobodnie, z uwzględnieniem zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ k.c. Strony mogą przewidzieć płatność w ratach, płatność po odbiorze lokalu, zapłatę większej części ceny przy podpisaniu umowy przedwstępnej albo zapłatę całości dopiero przy przeniesieniu własności.

Swoboda nie oznacza dowolności pozbawionej granic. Postanowienia umowy nie mogą sprzeciwiać się ustawie, naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego. Z perspektywy spółki szczególnie ważne jest, aby płatności były powiązane z realnymi zabezpieczeniami i jasno opisanymi etapami inwestycji.

Co powinna zawierać notarialna umowa przedwstępna?

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna ze spółką powinna być znacznie bardziej szczegółowa niż samo zobowiązanie do sprzedaży lokalu. W praktyce warto uregulować w niej co najmniej:

• dokładne oznaczenie lokalu, udziału w nieruchomości wspólnej, komórki lokatorskiej, miejsca postojowego albo innych praw dodatkowych,
• cenę, terminy płatności, numer rachunku, zasady dokumentowania wpłat oraz skutki opóźnienia,
• termin zakończenia prac, termin odbioru lokalu i termin zawarcia umowy przenoszącej własność,
• standard wykończenia, dokumentację techniczną oraz sposób zgłaszania i usuwania wad,
• warunki odstąpienia od umowy, kary umowne i zasady zwrotu wpłaconych kwot,
• zgody i dokumenty potrzebne do wpisu roszczenia spółki do księgi wieczystej,
• oświadczenia dewelopera dotyczące stanu prawnego nieruchomości, obciążeń, pozwoleń oraz etapu realizacji inwestycji.

Warto także ustalić, czy cena jest ceną netto czy brutto, jak rozliczany jest VAT oraz jakie koszty notarialne, sądowe i administracyjne ponoszą strony. Kwestie podatkowe zależą od konkretnej transakcji i powinny zostać ocenione odrębnie.

Ryzyka praktyczne dla spółki

Spółka kupująca lokal poza reżimem ustawy deweloperskiej zyskuje większą elastyczność, ale traci część ustawowych zabezpieczeń przewidzianych dla konsumentów. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić przede wszystkim stan księgi wieczystej, tytuł prawny dewelopera do gruntu, obciążenia hipoteczne, pozwolenia, postęp prac oraz sposób finansowania inwestycji.

Jeżeli deweloper oczekuje wysokich wpłat przed przeniesieniem własności, spółka powinna rozważyć dodatkowe zabezpieczenia. Mogą to być na przykład warunki wypłaty powiązane z dokumentami potwierdzającymi postęp robót, gwarancja bankowa, kaucja zabezpieczająca, rachunek escrow albo szczegółowe prawo odstąpienia z obowiązkiem szybkiego zwrotu środków.

Podsumowanie

Spółka z o.o. kupująca lokal od dewelopera na potrzeby działalności gospodarczej nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Z tego powodu strony mogą oprzeć transakcję na notarialnej umowie przedwstępnej i późniejszej umowie przenoszącej własność.

W takiej konstrukcji deweloper co do zasady nie odprowadza składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a harmonogram płatności może być ustalony indywidualnie. Kluczowe jest jednak przygotowanie umowy tak, aby brak ustawowej ochrony został zrównoważony skutecznymi zabezpieczeniami kontraktowymi.

FAQ

Czy spółka z o.o. musi podpisać umowę deweloperską?

Co do zasady nie. Spółka z o.o. nie jest osobą fizyczną, więc nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Przy zakupie lokalu na cele gospodarcze można zastosować notarialną umowę przedwstępną i późniejszą umowę sprzedaży.

Czy deweloper musi odprowadzić składkę na DFG od wpłat spółki?

Jeżeli transakcja nie podlega ustawie deweloperskiej, a kupującym jest spółka nabywająca lokal w ramach działalności gospodarczej, deweloper co do zasady nie odprowadza składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny od tych wpłat.

Czy harmonogram płatności może być dowolny?

Tak, strony mogą go ustalić indywidualnie, z zachowaniem ogólnych granic swobody umów. W interesie spółki jest jednak powiązanie płatności z zabezpieczeniami, etapami inwestycji albo dokumentami potwierdzającymi stan prawny i techniczny lokalu.

Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Tak. Akt notarialny wzmacnia pozycję kupującego, zwłaszcza gdy umowa zawiera wszystkie istotne elementy przyszłej sprzedaży. Pozwala też ujawnić roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej.

Czy można umownie zastosować część rozwiązań z ustawy deweloperskiej?

Tak, strony mogą dobrowolnie wprowadzić do umowy rozwiązania podobne do ustawowych, na przykład obowiązek przekazywania dokumentów, opis standardu lokalu, procedurę odbioru albo mechanizm kontroli postępu prac. Nie zmienia to jednak automatycznie charakteru kupującego na nabywcę ustawowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Potrzebujesz indywidualnej odpowiedzi? Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.