Mieszkanie na kredyt jako środek trwały w firmie

Czy mieszkanie na kredyt można wprowadzić do działalności?

Tak, mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny może być wykorzystywane w jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie musi być kupione „na firmę” w takim znaczeniu, jak w spółkach kapitałowych, ponieważ przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność i osoba fizyczna to ten sam podmiot. Ważne jest jednak, aby lokal był własnością lub współwłasnością podatnika, był kompletny i zdatny do używania oraz był faktycznie wykorzystywany w działalności albo oddany do używania na podstawie umowy najmu.

Ogólne warunki uznania składnika majątku za środek trwały wynikają z art. 22a ustawy PIT. Przepis ten obejmuje m.in. budynki i lokale stanowiące odrębną własność, jeżeli przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok i są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie najmu lub dzierżawy.

Przed podjęciem decyzji trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli najem jest rozliczany jako najem prywatny, zasadą jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez prawa do rozliczania kosztów. Jeżeli natomiast lokal jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, przychody i koszty rozlicza się według zasad właściwych dla tej działalności, z uwzględnieniem ograniczeń dotyczących lokali mieszkalnych.

Zobacz również: czy zakup mieszkania można wrzucić w koszty

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Najważniejsza aktualna zasada jest taka, że lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych nie amortyzuje się podatkowo. Oznacza to, że nawet jeżeli mieszkanie zostanie ujęte w majątku firmowym i będzie wynajmowane w ramach działalności, odpisy amortyzacyjne od takiego lokalu nie będą kosztem uzyskania przychodu.

To zasadnicza różnica względem wcześniejszych zasad, według których w wielu przypadkach stosowano stawkę 1,5%, a przy lokalach używanych nawet indywidualną stawkę amortyzacyjną. Obecnie takie rozliczenie dla mieszkania nie daje skutku podatkowego w PIT.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie wydatki związane z mieszkaniem są automatycznie wyłączone z kosztów. Ograniczenie dotyczy przede wszystkim amortyzacji samego lokalu mieszkalnego. Oddzielnie należy oceniać odsetki od kredytu, opłaty, remonty, wyposażenie oraz koszty obsługi najmu.

Wartość początkowa, kredyt hipoteczny i odsetki

Jeżeli lokal jest ujmowany w ewidencji środków trwałych, trzeba ustalić jego wartość początkową. Zasadniczo będzie to cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego, powiększona o koszty związane z zakupem, np. taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz inne wydatki poniesione do dnia przyjęcia lokalu do używania, jeżeli są bezpośrednio związane z nabyciem.

Odsetki od kredytu wymagają osobnej analizy. Odsetki naliczone i zapłacone przed przyjęciem lokalu do używania co do zasady wpływają na wartość początkową. Odsetki zapłacone później mogą być bieżącym kosztem podatkowym, o ile kredyt służy osiąganiu przychodów z działalności, koszt jest prawidłowo udokumentowany i nie dotyczy części prywatnej.

Jeżeli kredyt finansował również cele osobiste albo lokal jest wykorzystywany częściowo prywatnie, konieczne jest proporcjonalne rozdzielenie wydatków. W praktyce warto zachować harmonogram kredytu, potwierdzenia zapłaty odsetek, dokumenty bankowe oraz wewnętrzną notatkę wyjaśniającą związek kredytu z najmem firmowym.

Remont, ulepszenie i wyposażenie mieszkania

Wydatki na mieszkanie trzeba kwalifikować według ich charakteru. Remont służy odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego, np. wymianie zużytych elementów, malowaniu, naprawie instalacji lub wymianie zniszczonych podłóg. Jeżeli remont dotyczy lokalu wykorzystywanego w działalności i ma związek z przychodem, wydatek może być kosztem podatkowym, o ile nie jest zwracany przez najemcę.

Ulepszenie to nakłady, które powodują wzrost wartości użytkowej lokalu, np. przebudowa, rozbudowa, modernizacja albo adaptacja lokalu do nowego standardu. Przy lokalach mieszkalnych trzeba zachować ostrożność, ponieważ wydatki zwiększające wartość początkową nie przełożą się na podatkową amortyzację samego mieszkania.

Inaczej może wyglądać rozliczenie wyposażenia, np. mebli, sprzętu AGD, biurka, łóżka, pralki czy lodówki. Jeżeli dany składnik spełnia warunki środka trwałego, jego rozliczenie zależy m.in. od wartości i przewidywanego okresu używania. Składniki o wartości nieprzekraczającej ustawowego limitu 10 000 zł mogą być często rozliczane bezpośrednio w kosztach, natomiast droższe składniki mogą wymagać odrębnej amortyzacji jako wyposażenie lub środek trwały inny niż lokal mieszkalny.

Czynsz, media i pozostałe koszty najmu

Przychodem z najmu jest zasadniczo czynsz należny wynajmującemu. Jeżeli umowa przewiduje, że najemca sam opłaca media bezpośrednio dostawcom, kwoty te zwykle nie przechodzą przez rozliczenia wynajmującego. Jeżeli natomiast najemca przekazuje pieniądze wynajmującemu, znaczenie ma treść umowy i sposób rozliczenia opłat.

Najbezpieczniej jest wprost wskazać w umowie, które kwoty są czynszem wynajmującego, a które stanowią jedynie zwrot opłat eksploatacyjnych ponoszonych w imieniu lub na rzecz najemcy. Nieprecyzyjna umowa może spowodować, że urząd skarbowy potraktuje całość wpływów jako przychód wynajmującego.

Do kosztów działalności związanej z najmem mogą należeć w szczególności:

• zapłacone odsetki od kredytu przypadające na lokal wykorzystywany w działalności,
• opłaty administracyjne i czynsz do wspólnoty albo spółdzielni, jeżeli nie są zwracane przez najemcę poza przychodem,
• podatek od nieruchomości,
• ubezpieczenie lokalu,
• koszty ogłoszeń, obsługi prawnej, księgowej i pośrednictwa,
• wydatki na remont i bieżące naprawy,
• koszty wyposażenia przeznaczonego dla najemców.

Zakup na właściciela, majątek wspólny małżonków i VAT

Mieszkanie nie musi być kupione wyłącznie z oznaczeniem działalności gospodarczej. W jednoosobowej działalności gospodarczej właścicielem jest osoba fizyczna, dlatego akt notarialny wystawiony na przedsiębiorcę jako osobę fizyczną nie przekreśla możliwości wykorzystywania lokalu w działalności.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, trzeba prawidłowo ustalić, kto rozlicza przychody i koszty oraz czy potrzebne są dodatkowe zgody związane z wykorzystaniem lokalu. Znaczenie może mieć również umowa kredytowa, ponieważ bank może wprowadzać ograniczenia dotyczące wynajmu albo wykorzystania lokalu w działalności.

W VAT sposób rozliczenia zależy od rodzaju najmu. Najem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia, natomiast najem krótkoterminowy, najem na cele biurowe albo inne wykorzystanie gospodarcze może powodować inne skutki. Przed zawarciem umowy warto ustalić, czy najemca będzie korzystał z lokalu na cele mieszkaniowe, czy firmowe.

Przeczytaj także: sprzedaż nieruchomości wprowadzonej do ewidencji środków trwałych a VAT

Jak zoptymalizować rozliczenie podatkowe?

Optymalizacja nie polega dziś na amortyzacji mieszkania, bo ta została wyłączona dla lokali mieszkalnych. Największe znaczenie ma prawidłowy wybór sposobu rozliczania najmu, właściwe udokumentowanie kosztów i dobra konstrukcja umowy z najemcą.

W praktyce warto wykonać następujące kroki:

• ustalić, czy najem ma być najmem prywatnym, czy elementem działalności gospodarczej,
• sprawdzić, czy wybrana forma opodatkowania pozwala rozliczać koszty,
• opisać w dokumentacji firmowej sposób wykorzystania lokalu,
• rozdzielić wydatki prywatne od firmowych,
• zebrać faktury, potwierdzenia przelewów, harmonogram kredytu i dokumenty dotyczące remontu,
• precyzyjnie uregulować w umowie czynsz, media, kaucję, opłaty administracyjne i odpowiedzialność za naprawy.

Jeżeli działalność jest opodatkowana ryczałtem, koszty co do zasady nie obniżą podatku. Jeżeli przedsiębiorca rozlicza dochód według zasad pozwalających na koszty, trzeba każdorazowo wykazać związek wydatku z przychodem i prawidłowo go udokumentować.

Podsumowanie

Mieszkanie na kredyt hipoteczny może być wykorzystywane w działalności gospodarczej i wynajmowane w ramach tej działalności, nawet jeżeli zostało kupione jako majątek osoby fizycznej. Nie przesądza o tym sam sposób zawarcia aktu notarialnego, lecz rzeczywiste przeznaczenie lokalu, dokumentacja i sposób rozliczania przychodów.

Trzeba jednak pamiętać, że lokal mieszkalny nie daje obecnie prawa do podatkowej amortyzacji. Możliwe pozostaje rozliczanie innych wydatków, takich jak odsetki od kredytu, opłaty, remonty, ubezpieczenie czy wyposażenie, ale tylko wtedy, gdy są związane z działalnością, właściwie udokumentowane i nie są wyłączone z kosztów na podstawie przepisów.

FAQ

Czy mogę amortyzować mieszkanie wynajmowane w działalności?

Nie. Lokale mieszkalne i budynki mieszkalne są obecnie wyłączone z podatkowej amortyzacji. Ujęcie mieszkania w działalności nie daje prawa do zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów PIT.

Czy kredyt hipoteczny musi być zaciągnięty na firmę?

Nie zawsze. W jednoosobowej działalności przedsiębiorca i osoba fizyczna to ten sam podmiot. Istotne jest jednak, aby wykazać związek kredytu z lokalem wykorzystywanym w działalności i sprawdzić, czy umowa kredytowa nie ogranicza wynajmu lub wykorzystania mieszkania gospodarczo.

Czy odsetki od kredytu można zaliczyć do kosztów?

Zapłacone odsetki mogą być kosztem, jeżeli kredyt finansuje lokal wykorzystywany w działalności i koszt ma związek z przychodem. Odsetki dotyczące okresu przed przyjęciem lokalu do używania mogą wpływać na wartość początkową, dlatego trzeba ustalić moment poniesienia i sposób wykorzystania lokalu.

Czy remont mieszkania na wynajem jest kosztem?

Remont może być kosztem, jeżeli dotyczy lokalu wykorzystywanego w działalności i służy zachowaniu albo uzyskaniu przychodów. Trzeba odróżnić remont od ulepszenia, ponieważ modernizacja zwiększająca wartość lokalu może wymagać innego rozliczenia.

Czy przy najmie prywatnym rozliczę opłaty i remonty?

Co do zasady nie. Najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a przy tej formie opodatkowania nie pomniejsza się przychodu o koszty.

Czy media płacone przez najemcę są moim przychodem?

To zależy od umowy i sposobu rozliczenia. Jeżeli najemca płaci media bezpośrednio dostawcom, nie są one przychodem wynajmującego. Jeżeli środki przechodzą przez wynajmującego, umowa powinna jasno wskazywać, czy jest to zwrot wydatków, czy element należnego czynszu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.