Darowizna nieruchomości ze spółki cywilnej a podatek

Majątek spółki cywilnej a prywatny majątek wspólników

W spółce cywilnej nie występuje majątek należący do spółki w takim znaczeniu, jak w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółce akcyjnej. Spółka cywilna jest umową wspólników, a składniki majątkowe wniesione lub nabyte do prowadzenia wspólnej działalności są objęte współwłasnością łączną wspólników.

Ma to bardzo istotne znaczenie przy nieruchomości. W czasie trwania spółki cywilnej wspólnik nie ma określonego udziału w majątku wspólnym, którym mógłby swobodnie rozporządzić. Wynika to z art. 863 Kodeksu cywilnego: wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku.

W praktyce oznacza to, że nieruchomość nabyta do majątku spółki cywilnej nie jest zwykłą współwłasnością ułamkową ojca i brata. Nie można więc prosto założyć, że ojciec daruje córce swoją część, a drugi wspólnik pozostaje poza czynnością. Do rozporządzenia nieruchomością potrzebne jest działanie wszystkich wspólników i zachowanie formy aktu notarialnego.

Z punktu widzenia podatku od spadków i darowizn najważniejsze jest ustalenie, od kogo córka faktycznie nabywa nieruchomość lub prawo majątkowe. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolnienie obejmuje nabycie od najbliższych osób, w tym od rodziców, dzieci, małżonka, rodzeństwa, wstępnych, zstępnych, pasierba, ojczyma i macochy. Nie obejmuje natomiast każdej darowizny tylko dlatego, że w tle występuje rodzinna spółka.

Czy darowizna bezpośrednio ze spółki na córkę jest zwolniona z podatku?

Bezpieczna odpowiedź brzmi: nie należy automatycznie zakładać zwolnienia. Jeżeli nieruchomość jest składnikiem majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej, to jej przekazanie córce jednego wspólnika nie jest prostą darowizną wyłącznie od ojca z jego majątku osobistego.

Problem wynika z tego, że majątek spółki cywilnej jest odrębną masą majątkową objętą współwłasnością łączną. Wspólnicy działają łącznie, a nie każdy samodzielnie w granicach swojego udziału. Jeżeli jednym ze wspólników jest ojciec, a drugim brat ojca, córka pozostaje w najbliższej grupie podatkowej wobec ojca, ale nie wobec każdego uczestnika czynności w takim samym zakresie.

W orzecznictwie wskazywano, że darowizny dokonywane uchwałami wspólników z majątku wspólnego spółki cywilnej nie są po prostu darowiznami poszczególnych wspólników z ich majątków osobistych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 stycznia 1999 r., sygn. akt SA/Sz 219/98, podkreślono, że wkłady i dochody uzyskane w czasie trwania spółki tworzą wspólny majątek wspólników, a żaden wspólnik nie może rozporządzać swoim udziałem w tym majątku.

Podobne ryzyko widać w interpretacjach podatkowych dotyczących spółek osobowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 września 2013 r., ILPB2/436-112/13-6/ES, organ uznał, że darowizna dokonywana przez spółkę jawną nie korzysta ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy tylko dlatego, że wspólnikami spółki są rodzice obdarowanej. Spółka jawna różni się od spółki cywilnej, ale argument pokazuje sposób myślenia organów podatkowych: istotne jest, kto jest darczyńcą i z jakiej masy majątkowej pochodzi przedmiot darowizny.

Dlatego bezpośrednie przekazanie nieruchomości wykorzystywanej w spółce córce jednego wspólnika może spowodować spór z urzędem skarbowym. Ryzyko jest szczególnie duże, gdy drugi wspólnik nie jest dla obdarowanej osobą z tak zwanej grupy zero albo gdy czynność ekonomicznie prowadzi do nieodpłatnego przysporzenia kosztem majątku wspólnego wspólników.

Wycofanie nieruchomości ze spółki przed darowizną

Drugim wariantem jest wcześniejsze wycofanie nieruchomości z majątku objętego wspólnością łączną wspólników do majątku prywatnego. Dopiero po takim uporządkowaniu stanu własności można rozważać darowiznę na córkę.

Ten wariant bywa korzystniejszy, ale nie powinien być traktowany jako automatycznie wolny od wszystkich podatków. W podatku od spadków i darowizn organy podatkowe akceptowały stanowisko, że samo wyłączenie nieruchomości z majątku spółki cywilnej i przeniesienie jej do majątku prywatnego wspólników, przy odpowiednim ukształtowaniu czynności, nie musi stanowić darowizny. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 kwietnia 2017 r., nr 2461-IBPB-2-1.4515.33.2017.1.HK, uznał, że przeniesienie nieruchomości z majątku spółki cywilnej do majątków prywatnych wspólników i ich małżonków nie podlegało podatkowi od spadków i darowizn.

Nie oznacza to jednak, że każdy podobny przypadek będzie rozliczony tak samo. Znaczenie mają m.in. treść umowy spółki, sposób nabycia nieruchomości, proporcje udziału wspólników w zyskach i stratach, rozliczenia między wspólnikami, status VAT oraz to, czy nieruchomość była amortyzowana lub wykorzystywana w działalności opodatkowanej.

Jeżeli po wycofaniu nieruchomości ojciec stanie się jej właścicielem lub współwłaścicielem w majątku prywatnym, może następnie darować córce przysługujące mu prawo. Taka darowizna, jako darowizna od ojca na rzecz córki, co do zasady może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Darowizna od ojca dla córki po wycofaniu nieruchomości

Darowizna nieruchomości od ojca na córkę wymaga aktu notarialnego. Przy czynnościach notarialnych to notariusz wykonuje wiele obowiązków związanych z podatkiem od spadków i darowizn, dlatego w typowej darowiźnie nieruchomości nie składa się osobnego zgłoszenia SD-Z2 tak jak przy wielu innych darowiznach między najbliższymi.

Zwolnienie dla córki obejmuje nabycie od ojca, jeżeli darowizna jest prawidłowo udokumentowana i spełnia warunki ustawy. Trzeba jednak uważać na sytuację, w której córka miałaby otrzymać także część pochodzącą ekonomicznie od brata ojca, czyli od wujka. Wujek nie jest dla niej osobą objętą zwolnieniem z art. 4a jako rodzic, dziecko, małżonek, rodzeństwo, wstępny, zstępny, pasierb, ojczym lub macocha.

Jeżeli celem jest finalne przekazanie całej nieruchomości córce, możliwe są różne konstrukcje, np. wcześniejsze rozliczenie między wspólnikami, przeniesienie składnika do majątków prywatnych, a następnie odrębne darowizny. Każda z nich wymaga oceny nie tylko pod kątem podatku od spadków i darowizn, ale również pod kątem podatku dochodowego, VAT, PCC oraz ewentualnych skutków w księdze wieczystej.

W przypadku większej wartości nieruchomości rozsądne jest wystąpienie o własną interpretację indywidualną. Interpretacja chroni tylko wnioskodawcę i tylko w granicach opisanego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego, dlatego nie należy bezrefleksyjnie przenosić cudzych interpretacji na własną sytuację.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed wyborem wariantu należy zebrać dokumenty i odpowiedzieć na kilka praktycznych pytań. Po pierwsze, kto jest wpisany w księdze wieczystej i czy wpis odpowiada rzeczywistemu statusowi majątku spółki cywilnej. Po drugie, z jakich środków nieruchomość została kupiona i czy była wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Po trzecie, czy wspólnicy chcą przekazać córce całą nieruchomość, czy tylko część należącą ekonomicznie do ojca.

Istotne jest też, czy nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT oraz czy przy jej nabyciu lub remoncie odliczano VAT. Wycofanie nieruchomości z działalności i jej późniejsza darowizna mogą mieć skutki w VAT inne niż w podatku od spadków i darowizn. To częsty błąd w planowaniu takich czynności: podatnik sprawdza tylko jeden podatek, a pomija pozostałe.

Warto również ustalić, czy przeniesienie nieruchomości nie naruszy praw wierzycieli, postanowień umowy kredytowej albo zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomości. Jeżeli budynek ma być najpierw kupiony, wyremontowany i włączony do działalności, skutki podatkowe mogą być inne niż wtedy, gdy nieruchomość od lat należy do majątku prywatnego wspólników.

Podsumowanie

Bezpośrednia darowizna nieruchomości z majątku spółki cywilnej na córkę jednego ze wspólników jest podatkowo ryzykowna. Spółka cywilna opiera się na współwłasności łącznej, a majątek wykorzystywany w spółce nie jest zwykłym prywatnym udziałem ojca, który można bez dodatkowych czynności darować dziecku.

Co do zasady bezpieczniej jest najpierw uporządkować status nieruchomości i rozważyć jej wycofanie do majątku prywatnego, a dopiero potem dokonać darowizny od ojca na córkę. Nie zwalnia to jednak z analizy podatkowej całej operacji, zwłaszcza gdy w sprawie występuje drugi wspólnik, remont, VAT, amortyzacja lub finansowanie kredytem.

FAQ

Czy spółka cywilna może darować nieruchomość córce wspólnika?

W praktyce czynność muszą przeprowadzić wspólnicy, ponieważ spółka cywilna nie jest odrębną osobą prawną. Jeżeli nieruchomość należy do majątku objętego współwłasnością łączną, do jej przeniesienia potrzebne jest działanie wszystkich wspólników i akt notarialny.

Czy córka skorzysta ze zwolnienia z podatku od darowizny?

Może skorzystać ze zwolnienia w zakresie darowizny od ojca, jeżeli spełnione są warunki ustawy. Problem pojawia się wtedy, gdy nieruchomość pochodzi z majątku wspólnego wspólników, a drugi wspólnik nie jest dla córki osobą objętą zwolnieniem z art. 4a.

Czy lepiej najpierw wycofać nieruchomość ze spółki?

Często jest to wariant bezpieczniejszy, bo pozwala uporządkować własność i oddzielić majątek spółki od majątku prywatnego. Nie wolno jednak zakładać, że zawsze będzie neutralny podatkowo. Trzeba zbadać skutki w podatku od spadków i darowizn, PIT, VAT i ewentualnie PCC.

Czy przy darowiźnie nieruchomości trzeba składać SD-Z2?

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Przy takiej czynności obowiązki związane z podatkiem zasadniczo obsługuje notariusz, dlatego sytuacja różni się od zwykłych przelewów pieniężnych między członkami rodziny.

Czy warto wystąpić o interpretację indywidualną?

Tak, zwłaszcza gdy nieruchomość ma dużą wartość, była amortyzowana, remontowana albo wykorzystywana w działalności opodatkowanej VAT. Interpretacja pomaga ograniczyć ryzyko, ale chroni tylko osobę, która o nią wystąpiła, i tylko w opisanym stanie faktycznym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 stycznia 1999 r., sygn. akt SA/Sz 219/98
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 września 2013 r., ILPB2/436-112/13-6/ES
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 kwietnia 2017 r., nr 2461-IBPB-2-1.4515.33.2017.1.HK

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.