Podział nieruchomości po likwidacji spółki cywilnej

Współwłasność łączna w spółce cywilnej

Spółka cywilna nie jest odrębną osobą prawną. Majątek wykorzystywany w spółce jest majątkiem wspólnym wspólników, objętym szczególnym rodzajem wspólności, czyli współwłasnością łączną. Oznacza to, że w czasie trwania spółki nie można przypisać konkretnemu wspólnikowi ułamkowego udziału w poszczególnych składnikach majątku, np. w lokalu, działce lub budynku.

Zasada ta wynika z art. 863 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku.

§ 2. W czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników.

§ 3. W czasie trwania spółki wierzyciel wspólnika nie może żądać zaspokojenia z jego udziału we wspólnym majątku wspólników ani z udziału w poszczególnych składnikach tego majątku.”

Jeżeli zatem nieruchomości zostały kupione w czasie działalności spółki cywilnej i weszły do jej majątku wspólnego, syn nie może po prostu „zostawić” swojego udziału matce jeszcze w trakcie trwania spółki. Najpierw trzeba doprowadzić do rozwiązania spółki albo dokonać innej zgodnej z prawem czynności dotyczącej majątku, pamiętając, że przy nieruchomościach konieczna jest forma aktu notarialnego. Pokrewnym wariantem jest wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej bez klasycznego podziału po likwidacji.

Co dzieje się z majątkiem po rozwiązaniu spółki cywilnej?

W dwuosobowej spółce cywilnej wystąpienie jednego wspólnika zazwyczaj oznacza zakończenie spółki, chyba że wspólnicy wcześniej prawidłowo uregulują dalsze funkcjonowanie spółki z inną osobą. Po rozwiązaniu spółki do wspólnego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 875 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że dotychczasowa współwłasność łączna przestaje istnieć, a wspólnicy stają się współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Następnie trzeba rozliczyć majątek: zapłacić długi spółki, zwrócić wkłady, a nadwyżkę podzielić według zasad wynikających z umowy spółki, najczęściej według udziału w zyskach.

Jeżeli wspólnicy chcą, aby całe nieruchomości przypadły tylko jednemu z nich, mogą to uregulować w umowie o podział majątku, umowie zniesienia współwłasności, sprzedaży udziału albo darowiźnie. Przy nieruchomości każda z tych czynności wymaga aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności udziału w nieruchomości.

Podział majątku nie musi być ekonomicznie równy, ale nierówny podział powinien mieć jasną podstawę prawną i podatkową. Jeżeli jeden wspólnik otrzymuje więcej niż wynikałoby to z jego udziału, trzeba ustalić, czy jest to rozliczenie ze spłatą, nieodpłatne przysporzenie, darowizna, czy inna czynność. Ma to znaczenie dla podatku dochodowego, podatku od spadków i darowizn oraz VAT.

Czy syn może przekazać matce cały udział w nieruchomościach?

Tak, ale zasadniczo dopiero po prawidłowym wyjściu nieruchomości ze wspólności łącznej spółki albo w ramach czynności prowadzącej do takiego skutku. Najczęściej w opisanej sytuacji najpierw dochodzi do rozwiązania spółki, a następnie byli wspólnicy rozliczają majątek. Udział syna w nieruchomościach może zostać przeniesiony na matkę, przykładowo przez darowiznę albo przez zniesienie współwłasności.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03, potwierdza, że przesunięcia majątkowe pomiędzy majątkiem wspólnym wspólników spółki cywilnej a ich majątkami odrębnymi są dopuszczalne, ale muszą odpowiadać wymaganiom właściwym dla danej czynności prawnej. Jeżeli przedmiotem przesunięcia jest nieruchomość, potrzebny jest akt notarialny.

W konsekwencji nie wystarczy uchwała wspólników, zwykłe porozumienie pisemne ani zapis księgowy. Dla nieruchomości notariusz powinien sporządzić akt obejmujący właściwą czynność, a następnie należy zadbać o wpisy w księdze wieczystej i dokumentację podatkową.

Podatek dochodowy przy likwidacji spółki cywilnej

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych samo otrzymanie przez wspólnika składników majątku w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną co do zasady nie powoduje powstania przychodu w momencie likwidacji. Dotyczy to również nieruchomości otrzymanych w wyniku rozliczenia majątku po spółce. Szerszy opis całej procedury zawiera tekst o tym, jak przeprowadzić rozwiązanie spółki cywilnej i podział nieruchomości.

Znaczenie mają przede wszystkim art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. b oraz art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. b ustawy PIT. Przychód może powstać dopiero przy odpłatnym zbyciu składnika majątku otrzymanego po likwidacji spółki. Jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji spółki do dnia odpłatnego zbycia upłynie 6 lat i zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie jest zaliczany do przychodów z działalności gospodarczej.

Jeżeli jednak matka będzie kontynuowała działalność jednoosobową i wprowadzi nieruchomości do tej działalności, późniejsza sprzedaż może być oceniana inaczej niż sprzedaż majątku prywatnego. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić sposób ujęcia nieruchomości w ewidencjach, amortyzację, dotychczasowe koszty oraz to, czy sprzedaż następuje w ramach działalności.

Darowizna udziału w nieruchomości dokonana przez syna na rzecz matki nie jest odpłatnym zbyciem, więc po stronie darczyńcy zasadniczo nie powstaje przychód z działalności gospodarczej z samego faktu darowizny. Po stronie obdarowanej trzeba natomiast uwzględnić przepisy o podatku od spadków i darowizn. Darowizna między dzieckiem a rodzicem może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, przy zachowaniu ustawowych warunków. Przy nieruchomości czynność i tak wymaga aktu notarialnego, co zwykle porządkuje formalności podatkowe, ale warto potwierdzić to u notariusza przed podpisaniem aktu.

VAT przy likwidacji spółki cywilnej

Na gruncie VAT spółka cywilna jest odrębnym podatnikiem. Po jej rozwiązaniu wspólnik, który kontynuuje działalność jednoosobową, nie jest automatycznie następcą podatkowym spółki w VAT. Staje się odrębnym podatnikiem, nawet jeżeli faktycznie prowadzi podobną działalność i korzysta z tych samych składników majątku.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają towary własnej produkcji oraz towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy, w przypadku rozwiązania spółki cywilnej lub handlowej niemającej osobowości prawnej. Obowiązek ten dotyczy tylko tych towarów, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia VAT, co wynika z art. 14 ust. 4 ustawy o VAT.

Spółka powinna sporządzić spis z natury na dzień rozwiązania. W spisie należy wykazać towary objęte obowiązkiem rozliczenia, ustalić ich wartość i kwotę podatku należnego. Informację o spisie, jego wartości i podatku należnym ujmuje się w rozliczeniu VAT za okres obejmujący dzień rozwiązania spółki.

Nieruchomość również może być towarem na gruncie VAT. Jeżeli przy jej zakupie spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i VAT został odliczony, to przy rozwiązaniu spółki trzeba szczególnie przeanalizować obowiązek objęcia nieruchomości remanentem likwidacyjnym. Podstawę opodatkowania ustala się według zasad z art. 29a ust. 2 ustawy o VAT, co w uproszczeniu oznacza odniesienie do ceny nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia, do kosztu wytworzenia określonego na moment dostawy.

Nie ma decydującego znaczenia to, że jeden ze wspólników będzie po likwidacji prowadził dalej działalność gospodarczą. Sam fakt kontynuowania działalności przez byłego wspólnika nie wyłącza automatycznie obowiązku rozliczenia remanentu likwidacyjnego przez rozwiązaną spółkę.

Czy można uniknąć VAT od nieruchomości?

Nie można tego zakładać automatycznie. Jeżeli spółka odliczyła VAT przy nabyciu nieruchomości, podstawowym ryzykiem jest opodatkowanie tej nieruchomości w remanencie likwidacyjnym. Ewentualne inne warianty reorganizacji, np. zmiana składu wspólników przed rozwiązaniem spółki, sprzedaż składników majątku, wniesienie składników do innej działalności albo rozliczenie przedsiębiorstwa, wymagają odrębnej analizy. Każdy z tych wariantów może mieć inne skutki w VAT, PIT i PCC.

Trzeba też pamiętać o możliwej korekcie podatku naliczonego, zwłaszcza gdy nieruchomość była środkiem trwałym i nie upłynął właściwy okres korekty VAT. To zagadnienie zależy od wartości nieruchomości, sposobu jej wykorzystania, daty nabycia, rodzaju nieruchomości i tego, czy była wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Podział nieruchomości albo darowizna po likwidacji

Po rozwiązaniu spółki i przekształceniu współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową możliwe są różne rozwiązania. Wspólnicy mogą pozostawić nieruchomości we współwłasności, podzielić je między siebie, dokonać zniesienia współwłasności ze spłatą albo bez spłaty, sprzedać udziały albo przekazać je w darowiźnie.

Jeżeli matka ma otrzymać cały majątek, a syn nie chce prowadzić działalności i nie chce zachować udziałów, praktycznie najczęściej rozważa się darowiznę udziałów w nieruchomościach albo zniesienie współwłasności bez spłat. Wybór konstrukcji powinien odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron. Jeżeli syn ma dostać ekwiwalent pieniężny, nie jest to darowizna, lecz rozliczenie odpłatne, które może powodować inne skutki podatkowe.

Najbezpieczniej przygotować kolejność czynności przed likwidacją: uchwałę lub porozumienie o rozwiązaniu spółki, rozliczenie wkładów i zobowiązań, remanent dla VAT, projekt aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości oraz dokumenty księgowe dla jednoosobowej działalności kontynuowanej przez jednego ze wspólników.

FAQ

Czy syn może wystąpić ze spółki cywilnej i zostawić cały majątek matce?

Nie przez zwykłe oświadczenie. W czasie trwania spółki syn nie może rozporządzać udziałem w majątku wspólnym. Po rozwiązaniu spółki albo po prawidłowo przeprowadzonej czynności dotyczącej majątku może przenieść swój udział w nieruchomościach na matkę, ale przy nieruchomościach konieczny jest akt notarialny.

Czy podział nieruchomości po likwidacji spółki zawsze wymaga notariusza?

Tak, jeżeli podział obejmuje przeniesienie własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości. Forma aktu notarialnego jest konieczna niezależnie od tego, czy chodzi o darowiznę, sprzedaż, zniesienie współwłasności czy inny sposób przeniesienia prawa.

Czy otrzymanie nieruchomości po likwidacji spółki powoduje PIT?

Co do zasady samo otrzymanie składnika majątku po likwidacji spółki cywilnej nie powoduje przychodu w PIT. Przychód może powstać przy późniejszym odpłatnym zbyciu. Znaczenie ma m.in. upływ 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca po miesiącu likwidacji oraz to, czy zbycie następuje w działalności gospodarczej.

Czy darowizna udziału w nieruchomości od syna dla matki jest opodatkowana?

Darowizna między dzieckiem a rodzicem może korzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Przy nieruchomości darowizna wymaga aktu notarialnego, dlatego formalności podatkowe należy omówić z notariuszem przed podpisaniem aktu.

Czy trzeba zapłacić VAT od nieruchomości po rozwiązaniu spółki cywilnej?

Jeżeli spółka odliczyła VAT przy nabyciu nieruchomości, należy liczyć się z obowiązkiem ujęcia nieruchomości w remanencie likwidacyjnym i rozliczenia VAT. Ostateczna ocena zależy od konkretnej nieruchomości, historii jej nabycia, prawa do odliczenia i sposobu wykorzystania.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe są trzy obszary: forma prawna przeniesienia nieruchomości, rozliczenie PIT oraz rozliczenie VAT. Wspólnicy spółki cywilnej nie mogą swobodnie dzielić nieruchomości w czasie trwania współwłasności łącznej. Po rozwiązaniu spółki mogą jednak rozliczyć majątek i przenieść udziały w nieruchomościach, przy czym akt notarialny jest konieczny.

W PIT samo otrzymanie nieruchomości po likwidacji spółki zwykle nie rodzi przychodu, ale późniejsza sprzedaż może być opodatkowana. W VAT najważniejsze jest to, czy przy zakupie nieruchomości spółka odliczyła podatek naliczony. Jeżeli tak, rozwiązanie spółki może oznaczać obowiązek sporządzenia remanentu likwidacyjnego i zapłaty VAT.