Gabinet w mieszkaniu – zmiana sposobu użytkowania na lokal użytkowy

Gabinet psychoterapii prowadzony w mieszkaniu

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 8 czerwca 2001 r. o zawodzie psychologa i samorządzie zawodowym psychologów (Dz. U. z 2001 r. Nr 73, poz. 763, Nr 154, poz. 1798, z 2009 r. Nr 22, poz. 120, Nr 92, poz. 753; dalej „ustawa”)
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414; dalej „Prawo budowlane”)
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388; dalej „ustawa o własności lokali”)
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690; dalej „rozporządzenie”)

Wykonywanie zawodu psychologa jest wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 18 ustawy:

„2. Prywatna praktyka psychologiczna może być wykonywana jako indywidualna działalność gospodarcza albo w formie spółki partnerskiej, po uzyskaniu zezwolenia właściwego marszałka województwa.”

Zgodnie z Prawem budowlanym:

„Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony);

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”

Zgodnie z ustawą o własności lokali:

„Art. 2.2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

Zmiana przeznaczenia lokalu

Powyższe dotyczy odpowiednio również „samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”, a zatem lokali użytkowych. Przez „przeznaczenie” należy przy tym rozumieć przeznaczenie ujawnione w projekcie budynku, w którym znajduje się lokal lub zaświadczeniu administracyjnym, w przypadku gdy po wybudowaniu obiektu dokonano zmiany przeznaczenia lokalu w drodze administracyjnej.

Zgodnie z rozporządzeniem, gdy mowa jest o lokalu użytkowym:

„Art. 3. 10) lokalu użytkowym — rozumie się przez to część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.”

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 października 2006 r. (V CSK 230/ 06). Zgodnie z treścią przywołanego orzeczenia umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku domu towarowego podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie. Jak wskazał Sąd Najwyższy: „Na podstawie umowy o najem »powierzchni handlowej«, stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem, zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych.

Jak otworzyć działalność gospodarczą w mieszkaniu?

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Z powyższego wynika, że przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części ocenie będzie podlegało, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w danym obiekcie budowlanym lub jego części określonej, związanej z jego użytkowaniem działalności, wpływa na zmianę przypisanych obiektowi warunków, głównie odnoszących się do bezpieczeństwa jego dalszego użytkowania. A więc rozpatrując niniejszy przypadek, należy wskazać, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej łączy się ze zmianą obowiązków wskazanych w Prawie budowlanym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/ 06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.