Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej

Spółka cywilna a własność nieruchomości

Spółka cywilna jest umową wspólników, a nie odrębną osobą prawną. Majątek wykorzystywany w spółce cywilnej nie jest więc majątkiem samej spółki, lecz majątkiem wspólnym wspólników. Jeżeli nieruchomość została nabyta przez wspólników na potrzeby działalności prowadzonej w tej formie, co do zasady jest objęta wspólnością łączną wspólników.

Jest to szczególny rodzaj wspólności związany z istnieniem spółki. Z art. 863 Kodeksu cywilnego wynika między innymi, że w czasie trwania spółki wspólnik nie może rozporządzać udziałem w majątku wspólnym ani udziałem w poszczególnych jego składnikach, a także nie może domagać się podziału majątku wspólnego. Nie wyklucza to jednak zgodnej czynności wszystkich wspólników prowadzącej do przesunięcia konkretnego składnika do ich majątków odrębnych.

W przypadku małżonków trzeba dodatkowo odróżnić wspólność majątkową małżeńską od wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Sam fakt, że wspólnicy są małżeństwem, nie powoduje automatycznie, że nieruchomość wykorzystywana w spółce staje się zwykłym składnikiem ich majątku prywatnego. Znaczenie mają treść aktu nabycia, umowa spółki, ustrój majątkowy małżeński oraz późniejsze czynności prawne.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt V CSK 132/07, wskazał na możliwość przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem objętym wspólnością łączną wspólników a ich pozostałymi masami majątkowymi. Takie przesunięcie musi jednak zostać dokonane przez uprawnione osoby i w formie właściwej dla danego składnika.

Jak wycofać nieruchomość ze spółki cywilnej?

Wycofanie nieruchomości oznacza, że przestaje ona należeć do majątku objętego wspólnością łączną wspólników i zostaje przeniesiona do wskazanego w akcie majątku prywatnego. Jeżeli wspólnikami są małżonkowie, trzeba ustalić, czy po wycofaniu nieruchomość ma wejść do ich majątku wspólnego małżeńskiego, czy – gdy istnieją ku temu podstawy – do majątków osobistych. Przy innych wspólnikach trzeba precyzyjnie określić, komu i w jakim zakresie ma przysługiwać własność po dokonaniu czynności.

Wycofanie może nastąpić jeszcze w czasie trwania spółki. Nie trzeba zawsze najpierw rozwiązywać spółki cywilnej. Jeżeli jednak wspólnicy planują równocześnie zakończyć działalność, kolejność czynności ma znaczenie dla skutków cywilnych, PIT, VAT, rozliczeń majątku i wpisów w księdze wieczystej.

Przed podjęciem decyzji warto przejść przez następującą kolejność:

1. ustalić tytuł prawny do nieruchomości, treść księgi wieczystej, skład wspólników, umowę spółki oraz – przy małżonkach – ustrój majątkowy;
2. ustalić, czy nieruchomość jest mieszkalna czy niemieszkalna oraz czy w działalności była środkiem trwałym, towarem handlowym lub innym składnikiem majątku;
3. ustalić docelowy sposób własności i przygotować czynność w formie aktu notarialnego wraz z wnioskiem wieczystoksięgowym;
4. osobno przeanalizować PIT, wybierając właściwy reżim 5-letni albo 6-letni zamiast automatycznego stosowania jednego terminu do każdej nieruchomości;
5. osobno zbadać VAT, w tym prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu, historię części składowych i ulepszeń, art. 7 ust. 2, zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz ewentualną korektę podatku naliczonego;
6. sprawdzić umowę kredytu, hipotekę i warunki banku, ponieważ wycofanie nieruchomości nie zwalnia z długu i może kontraktowo wymagać zgody banku.

Akt notarialny i dokumenty potrzebne do wycofania

Przy nieruchomości kluczowa jest forma aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga tej formy, dlatego zgodne oświadczenia wspólników dotyczące wycofania powinny zostać ujęte w akcie tak, aby jednoznacznie wynikało z niego, jaki jest skutek czynności i komu przysługuje własność po jej dokonaniu.

W postanowieniu z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03, Sąd Najwyższy wskazał, że przekształcenie wspólności łącznej nieruchomości we współwłasność w częściach ułamkowych w czasie trwania spółki wymaga oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Inaczej należy oceniać skutek następujący z mocy prawa po rozwiązaniu spółki.

Do przygotowania aktu zwykle potrzebne są: numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości, umowa spółki i jej zmiany, dane wszystkich wspólników, dokumenty dotyczące ustroju majątkowego małżeńskiego, informacje o sposobie ujęcia nieruchomości w działalności oraz dokumenty kredytowe i dotyczące hipoteki. Notariusz powinien również ustalić treść wniosku do księgi wieczystej.

Zobacz również: przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej na wspólników

PIT po wycofaniu — najpierw ustal, czy nieruchomość jest mieszkalna

Samo nieodpłatne wycofanie nieruchomości z majątku objętego wspólnością łączną wspólników do ich majątku prywatnego co do zasady nie tworzy przychodu w PIT, jeżeli nieruchomość pozostaje przy tych samych osobach, nie ma odpłatności i nie dochodzi do rzeczywistego przysporzenia po stronie któregoś ze wspólników. Inaczej trzeba ocenić czynność, która przy okazji wycofania zmienia właściciela, proporcje praw albo wiąże się ze spłatami lub innym rozliczeniem.

Najważniejsza zmiana w ocenie późniejszej sprzedaży polega na rozdzieleniu nieruchomości niemieszkalnych od mieszkalnych. Ustawa o PIT przewiduje dla nich odmienne zasady i nie wolno automatycznie stosować 6-letniego terminu do każdej nieruchomości wycofanej z działalności.

Nieruchomość niemieszkalna — kiedy działa 6 lat?

W odniesieniu do składników majątku objętych art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT zastosowanie ma art. 10 ust. 2 pkt 3. Jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania składnika z działalności do dnia jego odpłatnego zbycia nie upłynie 6 lat, sprzedaż zasadniczo pozostaje związana ze źródłem przychodów z działalności gospodarczej.

Przykładowo lokal użytkowy będący środkiem trwałym, wycofany z działalności w kwietniu 2026 r., wchodzi w 6-letni okres liczony od 1 maja 2026 r. Jego sprzedaż w październiku 2026 r. nie staje się prywatnym zbyciem tylko dlatego, że przed sprzedażą lokal został formalnie wycofany z działalności.

Nieruchomość mieszkalna — 5-letnia reguła z art. 10 ust. 1 pkt 8

Dla nieruchomości mieszkalnych ustawa przewiduje wyjątek. Art. 14 ust. 2c wyłącza z przychodów z działalności gospodarczej między innymi odpłatne zbycie wykorzystywanego w działalności budynku mieszkalnego, jego części lub udziału, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz związanych z nimi gruntów i praw. Art. 10 ust. 3 nakazuje w tych przypadkach stosować zasady z art. 10 ust. 1 pkt 8.

Oznacza to, że przy takim budynku lub lokalu bada się przede wszystkim 5-letni termin liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dnia wycofania nieruchomości z działalności nie traktuje się jako początku nowego 5-letniego ani 6-letniego terminu.

Towar handlowy i profesjonalny obrót nieruchomościami — odrębna ocena

Wyjątku dotyczącego nieruchomości mieszkalnych nie należy rozumieć jako zasady, że każda sprzedaż mieszkania po wycofaniu jest automatycznie sprzedażą prywatną. Art. 14 ust. 2c dotyczy składników mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby działalności. Jeżeli nieruchomość ma charakter towaru handlowego, została nabyta z zamiarem odsprzedaży albo zbycie następuje w ramach zorganizowanego, powtarzalnego i profesjonalnego obrotu nieruchomościami, trzeba odrębnie ocenić przychód według zasad właściwych dla działalności gospodarczej.

Dlatego jeszcze przed wycofaniem należy ustalić nie tylko przeznaczenie budynku lub lokalu, lecz także jego rolę w działalności i sposób ujęcia w dokumentacji księgowej. Po skutecznym wycofaniu środka trwałego trzeba zakończyć jego ujmowanie w ewidencji, zaprzestać rozliczania dalszej amortyzacji jako kosztu działalności oraz prawidłowo oddzielić wydatki firmowe od prywatnych.

Zobacz również: wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej

VAT i korekty po wycofaniu

Na gruncie VAT spółka cywilna może być odrębnym podatnikiem. Dlatego skutków wycofania nie należy przenosić wprost z PIT. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa może być traktowane jak odpłatna dostawa, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów albo ich części składowych.

Jeżeli takie prawo do odliczenia nie przysługiwało, trzeba zbadać, czy art. 7 ust. 2 w ogóle obejmuje planowane przekazanie. Jeżeli natomiast wycofanie jest traktowane jak dostawa podlegająca VAT, kolejnym krokiem jest analiza zwolnień dla dostawy budynków, budowli lub ich części. W szczególności trzeba sprawdzić art. 43 ust. 1 pkt 10, a gdy to zwolnienie nie ma zastosowania – przesłanki art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 znaczenie ma pierwsze zasiedlenie i okres, który upłynął od tego zdarzenia. W przypadku budynku po istotnym ulepszeniu sposób rozliczenia nakładów może wpływać na ustalenie pierwszego zasiedlenia; ustawa odwołuje się tu do ulepszenia stanowiącego co najmniej 30% wartości początkowej.

Niezależnie od samego opodatkowania wycofania należy sprawdzić korektę podatku naliczonego na podstawie art. 91 ustawy o VAT. Przy nieruchomościach okres korekty może wynosić 10 lat. Znaczenie mają data oddania nieruchomości do używania, odliczony VAT, późniejsze ulepszenia oraz to, czy wskutek wycofania zmienia się przeznaczenie nieruchomości z czynności dających prawo do odliczenia na czynności, które takiego prawa nie dają.

Trzeba również odróżnić wycofanie nieruchomości przed rozwiązaniem spółki od pozostawienia jej do rozliczenia na moment zakończenia działalności. Ustawa o VAT przewiduje szczególne zasady dla towarów pozostających przy rozwiązaniu spółki cywilnej, dlatego kolejność czynności może zmienić sposób rozliczenia.

Kredyt, hipoteka i księga wieczysta

Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej nie powoduje automatycznie wygaśnięcia kredytu ani hipoteki. Jeżeli kredyt został zaciągnięty przez wspólników na potrzeby działalności, dłużnikami pozostają osoby wskazane w umowie kredytowej, chyba że bank zgodzi się na zmianę długu albo inny sposób restrukturyzacji zobowiązania.

Hipoteka co do zasady nadal obciąża nieruchomość niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana firmowo czy prywatnie. Umowa kredytu może jednak zawierać obowiązek uzyskania zgody banku na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jej zbycie, zmianę struktury majątkowej, zakończenie działalności albo rozwiązanie spółki.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto więc sprawdzić umowę kredytu i dokumenty zabezpieczenia, a gdy wymagają tego postanowienia umowne – uzyskać zgodę lub stanowisko banku. Brak wymaganej zgody nie musi automatycznie oznaczać nieważności aktu, ale może prowadzić do konsekwencji kontraktowych, w tym obowiązku ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia lub wcześniejszej spłaty, jeżeli przewiduje to umowa.

Po dokonaniu czynności trzeba dopilnować prawidłowego wniosku wieczystoksięgowego. Treść księgi wieczystej powinna odpowiadać nowemu stanowi własności, przy czym istniejąca hipoteka pozostaje ujawniona, dopóki nie ma podstawy do jej wykreślenia.

Czy wycofanie nieruchomości podlega PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje zamknięty katalog czynności wskazanych w ustawie. Samo nieodpłatne przesunięcie nieruchomości pomiędzy majątkiem objętym wspólnością łączną wspólników a ich majątkiem prywatnym, przy zachowaniu tych samych osób po obu stronach ekonomicznego władztwa nad nieruchomością, co do zasady nie powinno być utożsamiane ze sprzedażą.

Trzeba jednak ocenić rzeczywistą treść aktu. Jeżeli przy wycofaniu pojawiają się spłaty, dopłaty, odpłatne zniesienie współwłasności, przejęcie długu, darowizna z przejęciem ciężarów albo inna czynność wymieniona w ustawie o PCC, skutki podatkowe mogą być inne. Z tego powodu PCC powinien być sprawdzany na podstawie konkretnego projektu aktu, a nie wyłącznie jego nazwy.

FAQ

Czy po wycofaniu nieruchomości zawsze trzeba czekać 6 lat ze sprzedażą?

Nie. 6-letni okres ma znaczenie przede wszystkim dla składników objętych art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, w tym typowych nieruchomości niemieszkalnych wycofanych z działalności. Dla nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c stosuje się co do zasady regułę 5-letnią z art. 10 ust. 1 pkt 8.

Jak liczyć termin przy mieszkaniu używanym wcześniej w działalności?

Co do zasady 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Wycofanie mieszkania z działalności nie rozpoczyna nowego 5-letniego terminu.

Czy wycofanie nieruchomości samo tworzy przychód w PIT?

Przy nieodpłatnym przesunięciu do majątku prywatnego tych samych wspólników co do zasady nie powstaje przychód tylko z powodu wycofania. Ocena może być inna, jeżeli czynność zmienia właściciela, proporcje praw albo obejmuje spłaty lub inne przysporzenie.

Czy od wycofania trzeba zapłacić VAT?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej nieruchomości. Trzeba ustalić przede wszystkim, czy spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, wytworzeniu lub w odniesieniu do części składowych, a następnie sprawdzić ewentualne zwolnienie dla dostawy nieruchomości i korektę podatku naliczonego.

Co stanie się z kredytem i hipoteką?

Kredyt nie wygasa przez samo wycofanie nieruchomości, a hipoteka nadal ją obciąża. Trzeba sprawdzić, czy umowa z bankiem wymaga zgody na planowaną zmianę i jakie konsekwencje przewiduje w razie naruszenia warunków finansowania.