Rozwiązanie spółki cywilnej i podział nieruchomości

Wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej dwuosobowej

Spółka cywilna nie jest odrębną osobą prawną. Jest umową między wspólnikami, którzy zobowiązują się dążyć do wspólnego celu gospodarczego. Dlatego w spółce dwuosobowej wystąpienie jednego wspólnika najczęściej powoduje rozwiązanie spółki, ponieważ nie może istnieć spółka cywilna z jednym wspólnikiem.

Jeżeli spółka została zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 869 Kodeksu cywilnego. Wspólnik może wypowiedzieć swój udział na trzy miesiące naprzód na koniec roku obrachunkowego, chyba że umowa spółki przewiduje inne dopuszczalne zasady. Nie trzeba wtedy wykazywać szczególnego powodu wypowiedzenia.

Jeżeli spółka została zawarta na czas oznaczony albo wspólnik chce wystąpić bez zachowania zwykłego terminu, potrzebne są ważne powody. Samo nabycie prawa do emerytury nie zawsze będzie takim powodem. Znaczenie mogą mieć dopiero dodatkowe okoliczności, na przykład stan zdrowia, realna niemożność dalszego prowadzenia działalności albo poważny konflikt uniemożliwiający współpracę. Osobno omawia to tekst o tym, jak wygląda wystąpienie ze spółki cywilnej a emerytura.

Co dzieje się z majątkiem po rozwiązaniu spółki?

Po rozwiązaniu spółki cywilnej majątek objęty dotąd wspólnością łączną wspólników przestaje być majątkiem wspólnym spółki w dotychczasowym znaczeniu. Zgodnie z art. 875 Kodeksu cywilnego do majątku wspólnego byłych wspólników stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

W praktyce oznacza to, że nieruchomość, środki trwałe, wyposażenie, wierzytelności i inne składniki majątku powinny zostać rozliczone między byłymi wspólnikami. Najpierw należy jednak ustalić i spłacić długi spółki. Ma to duże znaczenie, bo zgodnie z art. 864 Kodeksu cywilnego wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania spółki.

Jeżeli pozostaną aktywa po spłacie zobowiązań, wspólnikom zwraca się wkłady według zasad z art. 871 Kodeksu cywilnego, a nadwyżkę dzieli się w takim stosunku, w jakim wspólnicy uczestniczyli w zyskach spółki. Jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, udziały w zyskach są równe.

Niepodzielna nieruchomość po spółce cywilnej

Najtrudniejsze są sytuacje, w których głównym składnikiem majątku jest nieruchomość potrzebna jednemu wspólnikowi do dalszej działalności. Jeżeli nieruchomości nie da się sensownie podzielić fizycznie, możliwe są zasadniczo trzy rozwiązania:

• przyznanie nieruchomości jednemu byłemu wspólnikowi ze spłatą drugiego,
• sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej i podział ceny,
• pozostawienie współwłasności na określonych zasadach korzystania, jeżeli obie strony świadomie się na to godzą.

Brak zgody drugiego wspólnika nie blokuje definitywnie rozliczenia. Jeżeli nie da się zawrzeć porozumienia, były wspólnik może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty, zarządzić sprzedaż albo zastosować inny wariant wynikający z przepisów o współwłasności i okoliczności sprawy.

Czy zgodzić się na dzierżawę i spłatę za dwa lata?

Propozycja, aby drugi wspólnik korzystał z nieruchomości przez dwa lata i dopiero później dokonał spłaty, może być dopuszczalna, ale wymaga bardzo dobrego zabezpieczenia. Zwykła pisemna umowa może okazać się niewystarczająca, zwłaszcza gdy chodzi o znaczną wartość udziału w nieruchomości.

Przede wszystkim trzeba rozdzielić dwie kwestie: korzystanie z nieruchomości oraz przyszłe przeniesienie udziału albo spłatę wartości udziału. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością byłych wspólników, warto precyzyjnie uregulować, kto korzysta z jakiej części, kto ponosi koszty, podatki, ubezpieczenie, remonty, opłaty eksploatacyjne i jakie wynagrodzenie należy się drugiemu współwłaścicielowi za wyłączne korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli ma dojść do sprzedaży udziału w nieruchomości dopiero po dwóch latach, należy rozważyć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Taka forma jest szczególnie ważna, ponieważ przy spełnieniu wymogów ustawowych może pozwolić dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania.

Jak zabezpieczyć spłatę byłego wspólnika?

Najbezpieczniejszy wariant zależy od tego, czy własność udziału w nieruchomości ma przejść na drugiego wspólnika od razu, czy dopiero po zapłacie. Co do zasady nie należy przenosić udziału w nieruchomości bez zabezpieczenia pełnej ceny albo bardzo silnego zabezpieczenia zapłaty.

W praktyce warto rozważyć następujące instrumenty:

• akt notarialny obejmujący umowę zniesienia współwłasności, sprzedaży udziału albo umowę przedwstępną, zależnie od uzgodnionego modelu rozliczenia,
• hipotekę ustanowioną na nieruchomości albo udziale w nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, z jasnym terminem płatności i kwotą,
• odsetki za opóźnienie oraz precyzyjne konsekwencje braku zapłaty,
• zakaz albo ograniczenie rozporządzania nieruchomością, jeżeli jest to możliwe do skutecznego ukształtowania w konkretnej umowie,
• ubezpieczenie nieruchomości i obowiązek utrzymywania jej w niepogorszonym stanie.

Hipoteka może być bardzo dobrym zabezpieczeniem, ale musi być prawidłowo ustanowiona i wpisana do księgi wieczystej. Jeżeli drugi wspólnik ma dopiero stać się właścicielem całej nieruchomości, często praktycznym rozwiązaniem jest przeniesienie własności z jednoczesnym ustanowieniem hipoteki na rzecz zbywcy oraz poddaniem się egzekucji co do zapłaty ceny. Wymaga to jednak aktu notarialnego i starannego ustalenia kolejności czynności.

Czego powinna dotyczyć umowa między byłymi wspólnikami?

Umowa nie powinna ograniczać się do krótkiego stwierdzenia, że jeden wspólnik spłaci drugiego za dwa lata. W takim dokumencie trzeba opisać cały mechanizm rozliczenia po spółce.

Dobra umowa powinna zawierać co najmniej:

• dokładne oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej i udziałów stron,
• informację, czy zobowiązania spółki zostały spłacone albo kto i w jakim zakresie je przejmuje,
• wartość nieruchomości oraz sposób jej ustalenia, najlepiej z odniesieniem do wyceny rzeczoznawcy,
• wysokość spłaty należnej byłemu wspólnikowi,
• termin zapłaty i numer rachunku,
• zasady korzystania z nieruchomości do czasu ostatecznego rozliczenia,
• wynagrodzenie za korzystanie z udziału drugiego współwłaściciela, jeżeli jeden korzysta z całości,
• zasady ponoszenia podatku od nieruchomości, kosztów utrzymania, napraw i ubezpieczenia,
• zabezpieczenia płatności, w tym hipotekę i poddanie się egzekucji,
• skutki opóźnienia w zapłacie.

Jeżeli w grę wchodzi nieruchomość, finalna umowa sprzedaży udziału, zniesienia współwłasności albo przeniesienia własności wymaga formy aktu notarialnego. Także umowa przedwstępna powinna być zawarta notarialnie, jeżeli ma realnie zabezpieczać możliwość doprowadzenia do umowy przyrzeczonej.

Postępowanie sądowe, gdy wspólnik nie chce się porozumieć

Jeżeli drugi wspólnik nie chce sprzedać nieruchomości, nie chce spłacić ani przyjąć spłaty, pozostaje droga sądowa. Po rozwiązaniu spółki można złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd bada skład majątku, wartość nieruchomości, udziały stron, możliwość fizycznego podziału oraz to, który wariant rozliczenia jest najbardziej uzasadniony. Przy ocenie takiej sytuacji pomocne może być również omówienie tematu: podział nieruchomości po likwidacji spółki cywilnej.

Trzeba pamiętać, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, jeżeli nie zostały jeszcze rozliczone długi spółki wobec osób trzecich, wniosek o podział majątku po rozwiązaniu spółki może zostać uznany za przedwczesny. Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto zgromadzić dokumenty dotyczące zobowiązań, majątku, ksiąg, umowy spółki, nakładów oraz historii korzystania z nieruchomości.

FAQ

Czy wystąpienie wspólnika zawsze rozwiązuje spółkę cywilną?

W spółce dwuosobowej co do zasady tak, ponieważ po wystąpieniu jednego wspólnika pozostałaby tylko jedna osoba, a spółka cywilna wymaga co najmniej dwóch wspólników. Inaczej może być w większej spółce, jeśli pozostaje co najmniej dwóch wspólników.

Czy emerytura pozwala rozwiązać spółkę bez wypowiedzenia?

Samo uzyskanie prawa do emerytury zwykle nie przesądza jeszcze o istnieniu ważnego powodu do natychmiastowego wypowiedzenia. Znaczenie mogą mieć dodatkowe okoliczności, takie jak stan zdrowia, niemożność dalszej pracy albo poważny konflikt między wspólnikami.

Czy wspólnik może zmusić drugiego do pozostawienia nieruchomości we współwłasności?

Nie powinno się traktować współwłasności jako sytuacji przymusowej bez końca. Po rozwiązaniu spółki były wspólnik może żądać zniesienia współwłasności, a jeżeli nie ma porozumienia, sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Czy można zabezpieczyć spłatę udziału hipoteką?

Tak, hipoteka jest jednym z typowych zabezpieczeń przy odroczonej spłacie związanej z nieruchomością. Wymaga jednak prawidłowego ustanowienia, zwykle aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej.

Czy wystarczy zwykła umowa pisemna o spłacie za dwa lata?

Przy nieruchomości i dużych kwotach zwykła umowa pisemna jest ryzykowna. Bez aktu notarialnego, hipoteki i poddania się egzekucji dochodzenie zapłaty może być znacznie dłuższe i trudniejsze.