Grunt wspólnika w spółce cywilnej – koszty i odrolnienie

Czy wspólnik może kupić grunt na siebie i udostępnić go spółce cywilnej?

Tak. Wspólnik może kupić nieruchomość do swojego majątku i udostępnić ją do prowadzenia działalności przez wspólników spółki cywilnej. Trzeba jednak pamiętać, że spółka cywilna nie jest spółką prawa handlowego i nie ma odrębnej osobowości prawnej. W praktyce stronami stosunków prawnych są wspólnicy, a nie abstrakcyjna spółka jako właściciel majątku.

Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel ma figurować tylko jeden wspólnik, to własność gruntu pozostanie przy nim. Nie będzie to grunt należący do wszystkich wspólników, chyba że dojdzie do przeniesienia udziału we własności albo wniesienia własności nieruchomości do wspólnego majątku wspólników. Taka czynność wymagałaby zachowania formy aktu notarialnego.

Jeżeli celem jest jedynie to, aby działalność mogła korzystać z działki i ponosić koszty jej utrzymania, zwykle wystarczające jest uregulowanie korzystania z gruntu w umowie. Najczęściej stosuje się dzierżawę, najem, użyczenie albo postanowienie w umowie spółki cywilnej, że wspólnik wnosi do spółki prawo używania nieruchomości.

Dzierżawa, najem albo wkład do spółki cywilnej

Najbardziej przejrzystym rozwiązaniem jest umowa dzierżawy albo najmu nieruchomości zawarta na piśmie. W umowie warto jasno wskazać, kto może korzystać z gruntu, jaki jest zakres działalności, kto ponosi podatek od nieruchomości ekonomicznie, kto płaci media, ubezpieczenie, ochronę, koszty utrzymania drogi, ogrodzenia, przyłączy i ewentualnych napraw.

Jeżeli nieruchomość ma służyć rozbudowie zakładu, składowaniu, produkcji albo usługom, umowa powinna dodatkowo przewidywać zgodę właściciela na określone prace budowlane, modernizacyjne i instalacyjne. W praktyce przy inwestycji budowlanej potrzebne jest także wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co powinno wynikać z tytułu prawnego albo odrębnej zgody właściciela.

Alternatywą jest wniesienie do spółki cywilnej prawa używania nieruchomości jako wkładu. Takie rozwiązanie może być wygodne, jeżeli korzystanie z gruntu ma być elementem umowy spółki, ale nie zawsze daje taką elastyczność jak osobna umowa dzierżawy. Wybór zależy od tego, czy właściciel chce pobierać czynsz, jak długo grunt ma być używany i jak mają być rozliczane nakłady.

Jak przenieść koszty utrzymania gruntu na działalność?

Umowa może przewidywać, że korzystający z nieruchomości ponosi koszty jej bieżącego utrzymania, eksploatacji, mediów, ochrony, sprzątania, napraw, podatku od nieruchomości w sensie ekonomicznym oraz innych opłat związanych z używaniem działki. Nie oznacza to jednak automatycznie zmiany podatnika wobec gminy lub innych organów.

W przypadku podatku od nieruchomości podatnikiem jest co do zasady właściciel nieruchomości. Strony mogą umówić się, że korzystający będzie mu ten koszt zwracał, ale wobec organu podatkowego odpowiedzialność nadal może obciążać właściciela. Dlatego warto rozdzielić obowiązek publicznoprawny od rozliczeń wewnętrznych między wspólnikami.

Podatkowo czynsz, refaktury i zwroty kosztów trzeba dokumentować w sposób odpowiadający rzeczywistemu modelowi rozliczeń. Jeżeli właściciel pobiera wynagrodzenie za udostępnienie gruntu, może powstać po jego stronie przychód. Po stronie wspólników spółki cywilnej wydatek może być kosztem uzyskania przychodu tylko wtedy, gdy spełnia ogólne warunki podatkowe i jest prawidłowo udokumentowany.

Nakłady na gruncie należącym do wspólnika

Największe ryzyko dotyczy nakładów inwestycyjnych: utwardzenia placu, ogrodzenia, budowy hali, przyłączy, instalacji, dróg wewnętrznych albo innych obiektów. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków ustawowych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Oznacza to, że nakład trwale związany z gruntem zasadniczo staje się własnością właściciela gruntu.

Wynika to także z zasady, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jeżeli więc wspólnicy sfinansują budowę obiektu na gruncie należącym tylko do jednego wspólnika, trzeba z góry ustalić, czy po zakończeniu umowy właściciel zwróci wartość nakładów, czy zatrzyma ulepszenia, czy też korzystający będzie miał obowiązek przywrócić stan poprzedni.

Do dzierżawy odpowiednio stosuje się przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej. W praktyce szczególne znaczenie ma art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przy ulepszeniu rzeczy wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Dlatego umowa powinna modyfikować te zasady tak, aby odpowiadały planowanej inwestycji.

MPZP a oznaczenie działki jako łąka trwała

Oznaczenie gruntu jako łąka trwała wskazuje na rodzaj użytku rolnego w ewidencji gruntów, a nie zawsze przesądza o dopuszczalnym sposobie zagospodarowania. Kluczowe znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli MPZP przewiduje dla tego obszaru funkcję przemysłową, to planistycznie teren może być przeznaczony pod działalność przemysłową, oczywiście w granicach szczegółowych ustaleń planu.

Jeżeli plan miejscowy obowiązuje, co do zasady nie występuje się o decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja WZ ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy dla danego terenu nie ma miejscowego planu. W opisanej sytuacji najpierw trzeba więc przeanalizować symbol terenu w MPZP, przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne, parametry zabudowy, obsługę komunikacyjną, ograniczenia środowiskowe oraz ewentualne strefy ochronne.

Sam zapis w MPZP jako teren przemysłowy nie zawsze kończy sprawę. Dla rozpoczęcia konkretnej inwestycji może być potrzebne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, decyzje środowiskowe, uzgodnienia branżowe, warunki przyłączenia mediów oraz decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, jeżeli wymagają tego przepisy.

Odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

W potocznym języku mówi się o odrolnieniu, ale prawnie trzeba odróżnić dwa etapy. Pierwszy to przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym albo w określonych przypadkach w decyzji o warunkach zabudowy. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli faktyczne rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu po uzyskaniu wymaganej decyzji.

Jeżeli MPZP już przewiduje teren przemysłowy, etap planistycznej zmiany przeznaczenia może być zasadniczo rozstrzygnięty. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy dla konkretnej klasy i rodzaju użytku rolnego potrzebna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji rolnej. Znaczenie mają zwłaszcza klasa bonitacyjna, pochodzenie gleby, powierzchnia wyłączana z produkcji oraz położenie działki.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji określonych użytków rolnych, w tym gruntów wyższych klas oraz niektórych gruntów pochodzenia organicznego, może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Decyzja może określać obowiązki związane z wyłączeniem, w tym należność i opłaty roczne, jeżeli przepisy je przewidują.

Przepisów dotyczących przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, ale nie oznacza to automatycznego zwolnienia z obowiązków związanych z wyłączeniem z produkcji rolnej. Dlatego przed zakupem warto uzyskać wypis i wyrys z MPZP, wypis z rejestru gruntów oraz informację w starostwie, czy planowana inwestycja wymaga decyzji o wyłączeniu.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Umowa powinna być dopasowana do rzeczywistego celu gospodarczego. Przy zwykłym placu składowym wystarczą inne postanowienia niż przy budowie hali, drogi wewnętrznej albo instalacji przemysłowej. Im większa inwestycja, tym dokładniejsze powinny być zapisy.

• dokładne oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej, działki i powierzchni oddanej do używania,
• cel korzystania z gruntu i zgodność z MPZP oraz przepisami odrębnymi,
• wysokość czynszu albo zasady bezpłatnego korzystania, jeżeli strony wybierają użyczenie lub wkład,
• zasady ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości, mediów, ochrony, napraw, ubezpieczenia i opłat administracyjnych,
• zgodę na określone nakłady, inwestycje i występowanie o decyzje administracyjne,
• sposób rozliczenia nakładów po zakończeniu umowy lub wystąpieniu wspólnika ze spółki,
• zasady rozwiązania umowy, okres wypowiedzenia i skutki zakończenia współpracy,
• postanowienia dotyczące dokumentów księgowych, faktur, refaktur i rozliczeń między wspólnikami.

FAQ

Czy spółka cywilna może być właścicielem nieruchomości?

Nie w takim znaczeniu jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółka akcyjna. Spółka cywilna jest umową wspólników, a nie odrębną osobą prawną. Nieruchomość może należeć do jednego wspólnika albo do wspólników łącznie, ale nie do spółki cywilnej jako osobnego podmiotu.

Czy wystarczy wpisać w umowie, że spółka ponosi wszystkie koszty gruntu?

Taki zapis pomaga w rozliczeniach między wspólnikami, ale nie zawsze zmienia obowiązki wobec urzędów. Przykładowo podatek od nieruchomości może nadal obciążać właściciela jako podatnika, choć umowa może przewidywać zwrot tego kosztu przez korzystających z gruntu.

Czy budynek postawiony przez spółkę na gruncie wspólnika będzie własnością spółki?

Co do zasady nie. Budynek trwale związany z gruntem staje się częścią składową gruntu i należy do właściciela nieruchomości. Wspólnicy mogą natomiast mieć roszczenia o rozliczenie nakładów, jeżeli wynika to z umowy albo z przepisów.

Czy przy obowiązującym MPZP trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Zwykle nie. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem stosowanym wtedy, gdy nie ma miejscowego planu. Jeżeli MPZP obowiązuje, inwestycja musi być zgodna z jego ustaleniami.

Czy oznaczenie działki jako łąka trwała blokuje działalność przemysłową?

Nie zawsze. Jeżeli MPZP przeznacza teren pod przemysł, jest to istotny argument za możliwością inwestycji. Nadal trzeba jednak sprawdzić wymogi wyłączenia z produkcji rolnej, klasę gruntu, pochodzenie gleby oraz inne ograniczenia administracyjne.

Podsumowanie

Zakup gruntu przez jednego wspólnika i udostępnienie go do działalności spółki cywilnej jest możliwe, ale wymaga dobrego ułożenia relacji prawnych i podatkowych. Najważniejsze jest to, aby nie mylić własności gruntu z prawem do korzystania z niego przez wspólników.

Jeżeli właściciel chce pozostać jedynym właścicielem w księdze wieczystej, a jednocześnie przenieść ciężar kosztów na działalność, powinien zawrzeć z pozostałymi wspólnikami precyzyjną umowę dzierżawy, najmu, użyczenia albo uregulować prawo używania gruntu jako wkład. Przy gruntach rolnych trzeba dodatkowo zweryfikować MPZP, ewidencję gruntów i obowiązek wyłączenia z produkcji rolnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.