Sprzedaż wyremontowanego domu a ustawa deweloperska, obowiązki, formalności i ryzyka

Czy sprzedaż wyremontowanego budynku podlega ustawie deweloperskiej?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami deweloper to przedsiębiorca w rozumieniu art. 43¹ Kodeksu cywilnego (K.c.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Zaś przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „ustawa deweloperska”), obejmujący w szczególności:

1. budowę lub przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
2. czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a tej ustawy, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, oraz
3. czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.

Dlaczego nowe przepisy obejmują także sprzedaż po zakończeniu budowy?

Co ważne, obecnie przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się również do umów zawieranych z nabywcami już po zakończeniu budowy budynku, obejmujących lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Jednocześnie wskazuję, że w myśl przepisów Prawa budowlanego budowa oznacza wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Zaś mówiąc o przebudowie, należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Jeśli zatem inwestycja spełnia powyższe przesłanki, należy ją uznać za przedsięwzięcie deweloperskie. Należy również mieć na względzie, że przy tzw. pierwszym nabyciu przedsiębiorcę innego niż deweloper, pomimo że to nie on budował, obejmują regulacje nowej ustawy deweloperskiej w kwestii umów rezerwacyjnych oraz odbioru mieszkania lub domu.

Jakie obowiązki ma sprzedający w świetle ustawy deweloperskiej?

Odpowiadając już konkretnie na pytania:

Po zgłoszeniu zakończenia prac budowlanych do nadzoru budowlanego organ przeprowadzi postępowanie umożliwiające użytkowanie obiektu i wyda pozwolenie na użytkowanie, jeśli nie stwierdzi negatywnych przesłanek.

Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości bez naruszania przepisów ustawy deweloperskiej, wskazuję, że w przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego umowa deweloperska jest obowiązkowa, ale dodatkowo musi ona zawierać określone załączniki. Najważniejszym z nich jest prospekt informacyjny. Prospekt dostarcza szczegółów na temat stanu technicznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości. Deweloper musi go załączyć jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy deweloperskiej:

Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;

3) informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;

8) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;

9) wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z zasadami określonymi w art. 8;

10) informacje dotyczące:

a. mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku lub kasy, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b. naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;

11) numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

12) termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;

13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 43, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;

14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;

15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 i 2;

17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

18) informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1;

19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy. (…)

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty czy zamknięty?

Zgodnie z art. 7 ustawy deweloperskiej: Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”, dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jak bowiem stanowi art. 6 tejże:

1. Deweloper zapewnia nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:

1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

2. Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony, o którym mowa w ust. 1, na zasadach określonych w art. 49.

Jednocześnie wskazuję, że w przypadku rachunku zamkniętego środki zwalniane są w momencie, gdy bank otrzyma odpis aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu. Zatem środki wpłacane są do banku, gdzie są one przechowywane aż do chwili zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność.

Prospekt informacyjny – niezbędny dokument przy sprzedaży

Prospekt informacyjny jest obowiązkowy i musi być wykonany zgodnie ze wzorem z ustawy deweloperskiej.

Nie można dokonać sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego bez zawierania umowy deweloperskiej. Nowa ustawa deweloperska sprawiła, że każdy deweloper ma obowiązek podpisania umowy deweloperskiej.

Konsekwencje naruszenia ustawy deweloperskiej

Nadto wskazuję, że niezachowanie obowiązków wynikających z ustawy deweloperskiej, w tym zapewnienia rachunku powierniczego, sporządzenia prospektu informacyjnego, podlega odpowiedzialności karnej.

W myśl art. 57 ustawy deweloperskiej: Kto, będąc obowiązanym do zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w art. 6 ust. 1, nie spełnia tego obowiązku, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2. Natomiast w myśl art. 58: Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny. Również ten: Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2 (art. 59).

Najważniejsze wnioski

Z analizy przekazanych informacji wynika, że inwestycja spełnia warunki dla przedsięwzięcia deweloperskiego, a zatem istotne jest zachowanie stosownych wymogów w tym zakresie. Kody PKD działalności również jak najbardziej dopuszczają możliwość prowadzenia działalności deweloperskiej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.