Sprzedaż przebudowanego domu a ustawa deweloperska

Czy sprzedaż przebudowanego domu podlega ustawie deweloperskiej?

W opisanej sytuacji sprzedającym jest spółka prowadząca działalność gospodarczą, która kupiła stary dom, przeprowadziła prace budowlane i zamierza sprzedać gotowy budynek osobie fizycznej na cele mieszkaniowe. Taki model sprzedaży należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 43¹ Kodeksu cywilnego, który w ramach działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Dla oceny sprawy nie jest rozstrzygające samo PKD spółki, lecz faktyczny charakter inwestycji: zakup nieruchomości, wykonanie robót, przygotowanie domu do sprzedaży i skierowanie oferty do nabywcy indywidualnego.

Ustawa deweloperska obejmuje nie tylko budowę od podstaw. Znaczenie może mieć także rozbudowa, nadbudowa albo przebudowa, jeżeli w wyniku tych działań powstaje dom jednorodzinny albo lokal mieszkalny przeznaczony do sprzedaży nabywcy. Definicje budowy i przebudowy należy odczytywać z uwzględnieniem art. 3 Prawa budowlanego.

Jeżeli więc spółka prowadziła proces inwestycyjny z zamiarem sprzedaży gotowego domu konsumentowi, należy przyjąć ostrożne założenie, że transakcja może wejść w reżim ustawy deweloperskiej. W praktyce warto przed rozpoczęciem sprzedaży sprawdzić dokumentację budowlaną, decyzję o pozwoleniu na budowę, zakres robót i planowany sposób przyjmowania płatności od nabywcy.

Zakończenie budowy a pozwolenie na użytkowanie

Nie jest prawidłowe automatyczne założenie, że po zgłoszeniu zakończenia robót organ zawsze wydaje pozwolenie na użytkowanie. W wielu przypadkach inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy, a do użytkowania można przystąpić, jeżeli organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu w ustawowym terminie.

Pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne wtedy, gdy wynika to z Prawa budowlanego, z decyzji o pozwoleniu na budowę albo ze szczególnych okoliczności inwestycji, na przykład gdy inwestor chce rozpocząć użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót objętych pozwoleniem. W praktyce trzeba sprawdzić treść pozwolenia na budowę, kategorię obiektu i zakres wykonanych prac.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie zwykle dołącza się dokumenty wymagane przez Prawo budowlane, w szczególności oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami, dokumentację geodezyjną, protokoły badań i sprawdzeń instalacji oraz inne dokumenty zależne od konkretnej inwestycji.

Dla sprzedaży domu istotne jest, aby na dzień zawierania umowy przenoszącej własność budynek miał uregulowany status budowlany. Nabywca powinien otrzymać jasną informację, czy dom został skutecznie zgłoszony do użytkowania, czy wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, czy też procedura nadal trwa.

Jaki rodzaj umowy trzeba zawrzeć z nabywcą?

Jeżeli sprzedaż następuje przed zakończeniem budowy albo przed przeniesieniem własności, a nabywca ma wpłacać środki na poczet ceny, typowym instrumentem jest umowa deweloperska. Zakres stosowania ustawy deweloperskiej wynika w szczególności z art. 2 ustawy deweloperskiej.

Jeżeli natomiast dom jest już zakończony i gotowy do przeniesienia własności, nie zawsze zawiera się klasyczną umowę deweloperską. Możliwa jest umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, ewentualnie wcześniej umowa rezerwacyjna albo przedwstępna. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia wszystkich obowiązków z ustawy deweloperskiej. Nowa ustawa obejmuje także określone umowy dotyczące lokali i domów po zakończeniu budowy, zwłaszcza przy pierwszej sprzedaży na rzecz nabywcy.

Dlatego przed przyjęciem jakiejkolwiek wpłaty od klienta należy ustalić, czy spółka występuje jako deweloper, czy transakcja jest pierwszym nabyciem domu przez konsumenta oraz czy zawierana umowa powoduje obowiązek stosowania prospektu, procedury odbioru, rachunku powierniczego i zasad ochrony wpłat.

Prospekt informacyjny i obowiązki przed rozpoczęciem sprzedaży

Jeżeli transakcja mieści się w zakresie ustawy deweloperskiej, prospekt informacyjny jest jednym z podstawowych dokumentów. Powinien być sporządzony zgodnie ze wzorem ustawowym i udostępniony nabywcy przed zawarciem umowy. Nie należy odkładać jego przygotowania do dnia aktu notarialnego, ponieważ ustawa wiąże obowiązki informacyjne już z rozpoczęciem sprzedaży.

Prospekt powinien opisywać między innymi stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne, pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, planowany albo wykonany zakres prac, standard wykończenia, powierzchnię domu, sposób pomiaru powierzchni, terminy, zasady płatności oraz informacje dotyczące rachunku powierniczego i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, jeżeli mają zastosowanie.

Umowa zawierana w reżimie ustawy musi zawierać elementy określone w art. 35 ustawy deweloperskiej. W praktyce oznacza to konieczność bardzo precyzyjnego opisania nieruchomości, standardu domu, ceny, terminów, zasad odbioru, warunków odstąpienia, kar umownych, dokumentów budowlanych oraz oświadczeń nabywcy o otrzymaniu prospektu.

Jeżeli spółka planuje sprzedać dom dopiero po pełnym zakończeniu procedur budowlanych i przyjąć cenę dopiero przy akcie przenoszącym własność, zakres obowiązków może być inny niż przy klasycznej sprzedaży na etapie budowy. Nie zwalnia to jednak z konieczności sprawdzenia, czy ustawa nie nakłada obowiązków informacyjnych i odbiorowych na daną umowę.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty?

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie jest jedyną dopuszczalną formą ochrony wpłat. Zgodnie z ustawą deweloper zapewnia nabywcy jeden ze środków ochrony: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wynika to z art. 6 ustawy deweloperskiej.

Obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego powstaje po stronie dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Regułę tę przewiduje art. 7 ustawy deweloperskiej. Rachunek powinien być przypisany do konkretnego przedsięwzięcia, a wpłaty nabywców powinny przechodzić przez ten rachunek, jeżeli ustawa wymaga ochrony wpłat.

Rachunek zamknięty oznacza, że bank wypłaca środki deweloperowi zasadniczo dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego własność. Rachunek otwarty pozwala na wypłaty etapami, po kontroli zakończenia danego etapu przedsięwzięcia. Wybór rozwiązania wpływa także na składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Jeżeli spółka nie zamierza pobierać żadnych środków przed przeniesieniem własności i dojdzie od razu do definitywnej sprzedaży gotowego domu, trzeba indywidualnie ocenić, czy w konkretnym wariancie rachunek powierniczy jest wymagany. Decydujące będą treść umów, moment zapłaty, status budynku i kwalifikacja transakcji w świetle ustawy.

Odbiór domu i procedura usuwania wad

Ustawa deweloperska przewiduje szczególną procedurę odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Odbiór powinien zostać przeprowadzony z udziałem nabywcy, a z czynności sporządza się protokół. Nabywca może zgłosić wady, a deweloper powinien odnieść się do nich w ustawowych terminach.

Przy domu w stanie deweloperskim szczególnie ważne jest jasne określenie standardu wykończenia. W umowie i prospekcie należy wskazać, jakie prace zostały wykonane, jakie instalacje są doprowadzone, jaki jest standard ścian, posadzek, stolarki, dachu, elewacji, przyłączy i zagospodarowania terenu. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko sporu przy odbiorze.

Niezależnie od ustawy deweloperskiej sprzedający ponosi odpowiedzialność za wady na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, w tym w ramach rękojmi, chyba że przepisy szczególne albo status stron modyfikują zakres tej odpowiedzialności. W relacji z konsumentem nie można dowolnie wyłączać ustawowej ochrony nabywcy.

Inne formalności przed sprzedażą domu

Poza obowiązkami deweloperskimi spółka powinna przygotować dokumenty potrzebne do bezpiecznego zawarcia aktu notarialnego. W praktyce będą to przede wszystkim aktualny odpis księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające tytuł własności, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty budowlane potwierdzające zakończenie inwestycji albo pozwolenie na użytkowanie, a także zaświadczenia wymagane przez notariusza w konkretnym stanie faktycznym.

Przy sprzedaży budynku mieszkalnego należy pamiętać również o świadectwie charakterystyki energetycznej. Obowiązek jego przekazania nabywcy wynika z odrębnych przepisów i jest w praktyce sprawdzany przy transakcjach sprzedaży nieruchomości.

Warto także zweryfikować kwestie podatkowe, w tym VAT, PCC i sposób rozliczenia kosztów inwestycji w księgach spółki. To nie zmienia oceny cywilnoprawnej i deweloperskiej, ale ma znaczenie dla ceny, faktury, aktu notarialnego i odpowiedzialności członków zarządu za prawidłowe rozliczenia.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością albo innym prawem osoby trzeciej, informacja ta powinna znaleźć się w prospekcie i w umowie. Nabywca powinien wiedzieć, w jaki sposób obciążenia zostaną wykreślone albo czy będą nadal istnieć po sprzedaży.

Konsekwencje naruszenia ustawy deweloperskiej

Naruszenie obowiązków z ustawy deweloperskiej może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, problemów z ważnym ukształtowaniem umowy, roszczeń nabywcy, kontroli oraz odpowiedzialności karnej. Szczególnie ryzykowne jest przyjmowanie wpłat z pominięciem wymaganego rachunku powierniczego albo rozpoczęcie sprzedaży bez prospektu informacyjnego.

Zgodnie z art. 57 ustawy deweloperskiej niezapewnienie nabywcom wymaganego środka ochrony wpłat może skutkować grzywną, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do lat 2. Brak prospektu informacyjnego mimo rozpoczęcia sprzedaży podlega karze grzywny na podstawie art. 58 ustawy deweloperskiej.

Odrębnym ryzykiem jest podanie nieprawdziwych informacji albo zatajenie prawdziwych danych w prospekcie informacyjnym. Takie zachowanie może prowadzić do odpowiedzialności przewidzianej w art. 59 ustawy deweloperskiej.

Najważniejsze wnioski dla spółki

W opisanym stanie faktycznym spółka powinna przyjąć ostrożne podejście i potraktować sprzedaż jako potencjalnie objętą ustawą deweloperską. Prace polegające na rozbudowie poddasza, adaptacji na cele użytkowe i zwiększeniu powierzchni budynku mogą wskazywać na inwestycję wykraczającą poza zwykły remont.

Przed rozpoczęciem sprzedaży należy ustalić: czy budynek może być już legalnie użytkowany, czy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie, czy nabywca ma wpłacić jakiekolwiek środki przed przeniesieniem własności, czy potrzebny jest rachunek powierniczy, czy należy sporządzić prospekt oraz jaki typ umowy powinien przygotować notariusz.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uporządkowanie dokumentacji budowlanej i deweloperskiej przed prezentowaniem oferty klientom. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której spółka zaczyna sprzedaż, pobiera opłatę rezerwacyjną albo zaliczkę, a dopiero później okazuje się, że nie spełniła obowiązków ustawowych.

FAQ

Czy każda sprzedaż wyremontowanego domu przez spółkę podlega ustawie deweloperskiej?

Nie każda, ale ryzyko zastosowania ustawy jest duże, jeżeli spółka działa jako przedsiębiorca, przebudowała lub rozbudowała dom z przeznaczeniem do sprzedaży, a nabywcą ma być osoba fizyczna kupująca na cele mieszkaniowe. Decydują szczegóły inwestycji i umowy.

Czy po zgłoszeniu zakończenia budowy trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie?

Nie zawsze. W wielu sprawach wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu organu. Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane wtedy, gdy wynika to z przepisów, decyzji albo szczególnych okoliczności inwestycji.

Czy spółka musi mieć zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Nie musi to być rachunek zamknięty. Ustawa przewiduje rachunek otwarty albo zamknięty. Obowiązek jego zapewnienia zależy od kwalifikacji transakcji i od tego, czy nabywca wpłaca środki przed przeniesieniem własności.

Czy prospekt informacyjny jest potrzebny przy sprzedaży gotowego domu?

Może być potrzebny, jeżeli sprzedaż mieści się w zakresie ustawy deweloperskiej. Sam fakt, że dom jest gotowy, nie zawsze wyłącza obowiązki ustawowe, zwłaszcza przy pierwszej sprzedaży domu przez przedsiębiorcę na rzecz nabywcy.

Czy można podpisać zwykłą umowę sprzedaży u notariusza?

Tak, jeżeli dom jest gotowy do przeniesienia własności i nie ma potrzeby zawierania umowy deweloperskiej. Trzeba jednak upewnić się, czy do takiej sprzedaży nie stosuje się wybranych obowiązków ustawy deweloperskiej, w tym informacyjnych i odbiorowych.

Jakie dokumenty warto przygotować przed sprzedażą?

Warto zgromadzić dokumenty budowlane, potwierdzenie zakończenia budowy albo pozwolenie na użytkowanie, dokumenty geodezyjne, świadectwo charakterystyki energetycznej, aktualne dokumenty z księgi wieczystej, prospekt informacyjny, jeżeli jest wymagany, oraz projekt umowy.

Podsumowanie

Sprzedaż przebudowanego domu przez spółkę osobie prywatnej może podlegać ustawie deweloperskiej, nawet jeżeli budynek ma być sprzedany dopiero po zakończeniu prac. Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie statusu inwestycji, zakończenie procedur budowlanych, przygotowanie dokumentacji sprzedażowej i bezpieczne uregulowanie płatności nabywcy.

Nie należy zakładać, że wystarczy zwykły akt notarialny i brak dodatkowych obowiązków. Jeżeli spółka rozpoczyna sprzedaż jako deweloper, powinna wcześniej rozstrzygnąć kwestię prospektu informacyjnego, mieszkaniowego rachunku powierniczego, odbioru domu oraz odpowiedzialności za wady.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.