Nieruchomość spółki wybudowana na gruncie wspólnika

Budynek a działka, na której stoi

Budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową i nie może być odrębnym od niego przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 47 § 1 i art. 48 Kodeksu cywilnego). Jeden z takich wyjątków przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Reżim prawny części składowych określają przepisy art. 47–50, które mają charakter iuris cogentis. Według art. 47 § 2 częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie da się od niej odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Rozwinięcie tej zasady oraz wyjątki od niej zawierają inne przepisy. Przykładowo zasada ta co do nieruchomości została rozwinięta w art. 48 i 191. Pierwszy z nich głosi, że „z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem”. Drugi stanowi, że „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Z kolei art. 47 § 3 zawęża zakres zastosowania konstrukcji części składowej. W myśl tego przepisu przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Część składowa rzeczy

O części składowej rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 może być mowa tylko w wypadku rzeczy złożonych, czyli obejmujących kilka lub więcej elementów o samodzielnym znaczeniu. Fizyczne i funkcjonalne połączenie w sposób trwały (tekst jedn.: nie do przemijającego użytku) kilku samodzielnych elementów, tak że tworzą one całość w sensie gospodarczym sprawia, iż rzeczą w rozumieniu art. 45 jest ta właśnie całość. Odłączenie od niej jednego z tych elementów powoduje, że ulega istotnej zmianie możliwość korzystania bądź z odłączonego elementu, bądź z pozostałej reszty. O tym więc, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi sposobu fizycznego i funkcjonalnego powiązania.

Właściciel nieruchomości jako właściciel budynku

Właścicielem budynku jest właściciel nieruchomości – gruntu. Nie ma znaczenia, kto wybudował budynek i z jakich środków. Jeśli nieruchomość nie została wciągnięta jako aport do spółki, to nieruchomość – grunt i budynek – należy do formalnego właściciela gruntu. Spółce – w zależności od treści umowy – jeśli takowa została zawarta, mogą przysługiwać jedynie roszczenia o rozliczenia nakładów.

Zgodnie z dyspozycją art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Przepis powyższy dotyczy możliwości rozliczenia nakładów „samoistnego posiadacza w dobrej wierze”. W myśl art. 336 posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadanie jest stanem faktycznym polegającym na faktycznym władztwie, przez które rozumie się samą możność władania rzeczą (por. orzeczenie SN z 16.6.1972 r., sygn. akt III CRN 121/72).

Nieruchomość spółka może zakupić albo może być ona wniesiona do majątku spółki aportem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.