Podział nieruchomości przy likwidacji spółki jawnej

Majątek spółki jawnej a majątek wspólników

Zgodnie z art. 28 Kodeksu spółek handlowych majątek spółki jawnej obejmuje wszelkie mienie wniesione jako wkład albo nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Oznacza to, że nieruchomość wpisana do majątku spółki nie jest automatycznie własnością wspólników w częściach odpowiadających ich udziałowi w zysku.

Wspólnik ma prawa korporacyjne i majątkowe wobec spółki, ale nie może traktować konkretnej nieruchomości spółki jak swojej części współwłasności. Do przeniesienia własności nieruchomości potrzebna jest odrębna czynność prawna, a w przypadku nieruchomości zawsze forma aktu notarialnego.

Dlatego samo twierdzenie, że wspólnik większościowy ma 90% udziału w spółce, nie oznacza jeszcze, że likwidator może „zwrócić” mu 90% nieruchomości albo przenieść na niego własność bez rozliczenia z drugim wspólnikiem i bez właściwej podstawy w umowie spółki lub zgodnej decyzji wspólników.

Co powinien zrobić likwidator

Podstawową regulacją jest art. 77 Kodeksu spółek handlowych. Likwidatorzy powinni zakończyć bieżące interesy spółki, ściągnąć wierzytelności, wypełnić zobowiązania oraz upłynnić majątek spółki. Nowe interesy mogą podejmować tylko wtedy, gdy jest to potrzebne do ukończenia spraw w toku. W stosunkach wewnętrznych likwidatorzy powinni stosować się do uchwał wspólników, o ile są one zgodne z prawem i umową spółki.

Art. 82 Kodeksu spółek handlowych przewiduje kolejność rozliczeń w likwidacji:

„§ 1. Z majątku spółki spłaca się przede wszystkim zobowiązania spółki oraz pozostawia się odpowiednie kwoty na pokrycie zobowiązań niewymagalnych lub spornych.

§ 2. Pozostały majątek dzieli się między wspólników stosownie do postanowień umowy spółki. W przypadku braku stosownych postanowień umowy spłaca się wspólnikom udziały. Nadwyżkę dzieli się między wspólników w takim stosunku, w jakim uczestniczą oni w zysku.

§ 3. Rzeczy wniesione przez wspólnika do spółki tylko do używania zwraca się wspólnikowi w naturze”.

W praktyce likwidator powinien więc najpierw ustalić, czy nieruchomość jest potrzebna do zaspokojenia wierzycieli, czy istnieją zobowiązania sporne lub niewymagalne oraz co dokładnie przewiduje umowa spółki w zakresie podziału majątku po likwidacji.

Czy wspólnik większościowy musi zapłacić 100% ceny nieruchomości

Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana wspólnikowi, nabywca powinien zapłacić spółce cenę odpowiadającą wartości ustalonej na zasadach rynkowych albo w inny rzetelny sposób zaakceptowany przez wspólników. Z punktu widzenia samej transakcji sprzedaży wspólnik kupuje nieruchomość od spółki, a nie „od siebie” w 90%.

Nie oznacza to jednak, że ekonomicznie traci on całą cenę. Cena wpływa do spółki i po zakończeniu likwidacji, po spłacie zobowiązań oraz rozliczeniu udziałów, środki te podlegają podziałowi zgodnie z umową spółki albo z art. 82 Kodeksu spółek handlowych. Jeżeli wspólnik ma prawo do 90% nadwyżki likwidacyjnej, może finalnie otrzymać odpowiednią część środków z powrotem jako wypłatę likwidacyjną.

Trzeba jednak odróżnić rozliczenie ekonomiczne od czynności prawnej. Przy sprzedaży nieruchomości spółka przenosi własność na wspólnika, wspólnik płaci cenę spółce, a następnie następuje podział pozostałego majątku. Likwidator nie powinien dowolnie potrącać ceny z przyszłą wypłatą likwidacyjną, jeżeli nie ma do tego jasnej podstawy w uchwale, umowie lub porozumieniu wspólników.

Kiedy możliwy jest podział nieruchomości w naturze

Podział w naturze jest możliwy przede wszystkim wtedy, gdy przewiduje go umowa spółki albo gdy wspólnicy skutecznie uzgodnią taki sposób rozliczenia. W przypadku nieruchomości najczęściej polega to na przeniesieniu własności na jednego wspólnika z obowiązkiem rozliczenia drugiego wspólnika albo na ustanowieniu współwłasności między wspólnikami, jeżeli taki wariant jest zgodny z ich wolą i interesem.

Jeżeli umowa spółki milczy, ustawowy model zakłada najpierw spłatę udziałów, a następnie podział nadwyżki według udziału w zysku. W doktrynie przyjmuje się, że co do zasady równowartość pozostałego majątku rozdziela się w pieniądzu, poza rzeczami wniesionymi do spółki tylko do używania, które zwraca się wspólnikowi w naturze.

Jeżeli więc nieruchomość nie została wniesiona wyłącznie do używania, lecz stanowi składnik majątku spółki, likwidator nie ma automatycznego obowiązku zwrócenia jej wspólnikom w naturze. Może to zrobić tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa spółki, zgodna uchwała wspólników albo zmieniona umowa spółki, a jednocześnie nie narusza to praw wierzycieli i zasad rozliczenia między wspólnikami.

Zmiana umowy spółki w trakcie likwidacji

Jeżeli umowa spółki nie przewiduje przekazania nieruchomości jednemu wspólnikowi, wspólnicy mogą rozważyć zmianę umowy spółki albo podjęcie zgodnego porozumienia określającego sposób podziału majątku. Taka zmiana co do zasady wymaga zgody wszystkich wspólników, zwłaszcza gdy wpływa na prawa majątkowe każdego z nich.

W sprawie opisanej w pytaniu praktyczny wariant może wyglądać następująco: wspólnicy ustalają wartość nieruchomości, potwierdzają brak lub zakres zobowiązań spółki, określają udział każdego wspólnika w majątku likwidacyjnym, a następnie przyjmują rozwiązanie, zgodnie z którym nieruchomość przechodzi na wspólnika większościowego z obowiązkiem spłaty wspólnika mniejszościowego albo z innym uzgodnionym rozliczeniem.

Trzeba też uwzględnić skutki podatkowe takiej operacji. Przeniesienie nieruchomości ze spółki jawnej na wspólnika może rodzić konsekwencje w podatkach dochodowych, VAT, PCC oraz w rozliczeniach późniejszej sprzedaży nieruchomości. Praktyczne omówienie jednego z takich zagadnień znajduje się w materiale: wycofanie nieruchomości ze spółki jawnej.

Jak rozumieć udział 90% i 10%

W spółce jawnej nie należy automatycznie posługiwać się pojęciem udziałów tak jak w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Dla likwidacji znaczenie mają przede wszystkim postanowienia umowy spółki dotyczące wkładów, udziału kapitałowego, udziału w zysku i sposobu podziału majątku po zakończeniu działalności.

Jeżeli z umowy wynika, że wspólnik większościowy uczestniczy w zysku w 90%, a drugi w 10%, taki stosunek może mieć znaczenie przy podziale nadwyżki likwidacyjnej. Najpierw jednak trzeba ustalić i spłacić udziały wspólników, chyba że umowa spółki przewiduje inne zasady.

Nie można więc bez analizy umowy spółki stwierdzić, że wspólnik większościowy powinien dostać „90% ceny nieruchomości” jako dywidendę. W spółce jawnej po likwidacji mówimy raczej o wypłacie udziału likwidacyjnego albo podziale nadwyżki likwidacyjnej, a nie o dywidendzie w znaczeniu typowym dla spółek kapitałowych.

Wniosek dla likwidatora

Jeżeli umowa spółki nie przewiduje podziału nieruchomości w naturze, a wspólnicy nie podejmą jednomyślnej i prawidłowej decyzji pozwalającej na inne rozliczenie, stanowisko likwidatora, że nieruchomość należy sprzedać albo upłynnić, jest co do zasady prawidłowe. W takim wariancie wspólnik większościowy może kupić nieruchomość od spółki za ustaloną cenę, a następnie środki ze sprzedaży zostaną rozliczone między wspólnikami w toku likwidacji.

Jeżeli natomiast wszyscy wspólnicy chcą, aby nieruchomość przypadła jednemu z nich, likwidator powinien dopilnować, aby takie rozwiązanie wynikało z umowy spółki, jej zmiany albo zgodnej uchwały wspólników, nie naruszało interesów wierzycieli, zostało prawidłowo ujęte w dokumentacji likwidacyjnej i zostało wykonane w formie aktu notarialnego.

W razie sporu co do sposobu podziału majątku likwidator nie powinien samodzielnie rozstrzygać konfliktu między wspólnikami. Spór dotyczący praw wspólników do majątku likwidacyjnego może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd.

Warto też pamiętać o stanowisku wyrażonym w orzecznictwie. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 331/15, wskazał, że jeżeli po wykreśleniu spółki z rejestru ujawnią się niezlikwidowane składniki jej majątku, przypadają one wspólnikom. Nie zwalnia to jednak likwidatora z obowiązku prawidłowego rozliczenia znanych składników majątku przed zakończeniem likwidacji.

FAQ

Czy nieruchomość spółki jawnej jest własnością wspólników?

Nie wprost. Nieruchomość stanowi majątek spółki jawnej. Wspólnicy mają prawa do udziału w rozliczeniu majątku spółki, ale nie są automatycznie współwłaścicielami konkretnej nieruchomości spółki.

Czy likwidator zawsze musi sprzedać nieruchomość?

Nie zawsze. Zasadą jest upłynnienie majątku, ale podział w naturze może być możliwy, jeżeli wynika z umowy spółki, zgodnej decyzji wspólników albo prawidłowo zmienionej umowy spółki i nie narusza praw wierzycieli.

Czy wspólnik większościowy może zapłacić tylko 10% wartości nieruchomości?

Przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę wspólnik kupuje całą nieruchomość od spółki, więc cena powinna obejmować całość wartości. Dopiero później cena uzyskana przez spółkę jest rozliczana między wspólników w ramach likwidacji.

Czy można zmienić umowę spółki w czasie likwidacji?

Co do zasady jest to możliwe, ale przy zmianie zasad podziału majątku potrzebna jest zgoda wszystkich wspólników, ponieważ taka zmiana wpływa na ich prawa majątkowe. Należy też zachować wymaganą formę i uwzględnić treść dotychczasowej umowy.

Czy do przeniesienia nieruchomości potrzebny jest akt notarialny?

Tak. Każde przeniesienie własności nieruchomości, także ze spółki jawnej na wspólnika, wymaga aktu notarialnego. Sama uchwała wspólników nie przenosi jeszcze własności nieruchomości.

Podsumowanie

Likwidator powinien działać według kolejności wynikającej z Kodeksu spółek handlowych: spłacić lub zabezpieczyć zobowiązania, ustalić majątek pozostały do podziału, sprawdzić umowę spółki, a następnie rozliczyć wspólników zgodnie z umową albo przepisami ustawowymi.

Jeżeli umowa spółki nie przewiduje przekazania nieruchomości w naturze i nie ma zgodnej decyzji wspólników, bezpiecznym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy. Jeżeli wspólnicy chcą przekazać nieruchomość jednemu z nich, powinni przygotować jasne porozumienie, ustalić wartość nieruchomości, sposób spłaty drugiego wspólnika oraz zadbać o akt notarialny i skutki podatkowe.