Hala na działce należącej do wspólnika, jak zabezpieczyć interesy?

Sprzedaż części nieruchomości przez wspólnika

Zacznę od tego, że faktem jest, iż sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia spowoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT:

„1. Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. 

2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat”.

Jak Pan widzi, podatek powstanie w przypadku zbycia odpłatnego przed upływem ww. terminu. Darowizna zaś nie jest odpłatnym zbyciem. Darowizna na Pana rzecz jako osoby niespokrewnionej wywoła jednak po Pana stronie obowiązek zapłaty podatku od darowizny od wartości darowanego udziału w działce. Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn „podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku”.

Niezależnie więc, kiedy doszłoby do darowizny na Pana rzecz części działki, podatek po Pana stronie (od darowizny) powstanie zawsze. Nawet jeśli po 5 latach dokona na Pana rzecz darowizny 50% działki, to Pan zapłaci podatek od darowizny jako obdarowany.

Przynależność budynków do gruntu

Do czasu, zanim stanie się Pan współwłaścicielem, żadna umowa nie zmieni tego, że to, co na gruncie, będzie wyłączną własnością właściciela tego gruntu. Wynika to z zasady superficies solo cedit zawartej w art. 191 Kodeksu cywilnego. Nie ma znaczenia, że wspólnik coś obieca w przyszłości – jeśli obietnicy (nawet pisemnej) nie dotrzyma, to wszystko, co na jego gruncie, jest wyłącznie jego własnością. Panu zaś pozostanie roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (405 Kodeksu cywilnego) lub nienależnego świadczenia (410 i 411), jednak by takie roszczenie miało szanse wygranej, musiałby Pan spisać wyraźnie (i podpisać przez obie strony), ile wkłada na budowę i że czyni to wyłącznie dlatego, że za X lat, do dnia Y, wspólnik dokona na Pana rzecz sprzedaży czy darowizny 50% udziałów, bo inaczej Pana świadczenia są nienależne mu w świetle art. 410 (ale uczulam: darowizny może dokonać już, bo podatek od darowizny Pan zapłaci zawsze, niezależnie, kiedy do niej dojdzie). 

Sytuacja się nie zmienia po dokonaniu dzierżawy czy najmu. To, co na działce, jest własnością wspólnika, którego jest działka. Wszelkie zobowiązania do zbycia czy darowania Panu 50% nie zmienią tego, a jedynie wzmocnią Pana szanse na zwrot Pana nakładów na ową działkę w trybie art. 410 i 411, przy czym to Pan będzie musiał dowieść przed sądem, ile wyłożył i że nie czynił tego dobrowolnie, lecz tylko dlatego, że obiecano Panu sprzedaż/darowiznę połowy do dnia Y, co się nie stało. 

Podatku od darowizny Pan nie uniknie, a zapewne nie przewyższy on kwoty sprzedaży (gdyby czekać 5 lat, aż Pan kupi 50%). Dlatego chcąc mieć pewność, że działka jest Panów współwłasnością, darowiznę można zawrzeć już. Wspólnik nie zapłaci podatku dochodowego, bo to czynność nieodpłatna, a Pan zapłaci podatek od darowizny zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wniesienie działki jako wkładu do spółki

Ewentualnie można rozważyć wniesienie działki (całej) jako wkład niepieniężny do spółki. Zgodnie z wyrokiem WSA w Gdańsku z 1 lutego 2011 r. I SA/Gd 1276/10: „Wniesienie wkładu niepieniężnego w postaci środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych do spółki jest, stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 2 u.p.d.o.f., wyłączone ze źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. obejmującego odpłatne zbycie rzeczy i praw”.

Niemniej tutaj wniesienie wkładów niepieniężnych do spółki kapitałowej zmieści się w przychodach z kapitałów pieniężnych, o jakich mowa w art. 17 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f., gdyż przepis ten stanowi, że za takie przychody uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) objętych w zamian za wkład niepieniężnych w spółkach mających osobowość prawną. 

Także tutaj kwestia wkładu do przekalkulowania z księgowością, bo być może wyjdzie to opłacalniej niż darowizna 50% dla Pana i podatek od darowizny, jaki musi Pan zapłacić. 

Nadto sądzę, że i tak Panowie byście chcieli działkę jako wkład wnosić do spółki, więc wyliczenie kwoty podatku z art. 17 i tak będzie niezbędne. 

Jeśli nie macie Panowie księgowości, która ww. scenariusze Panom wyliczy, warto umówić się do biura podatkowego, które te warianty skalkuluję i wybrać najoptymalniejszy podatkowo. Powinni Panowie wymagać scenariuszy podatkowych na:

• sprzedaż Panu 50% przed upływem lat 5,
• sprzedaż Panu 50% przed upływem lat 5 i wniesienie przez obu Panów swoich udziałów jako wkład do spółki,
• darowizna Panu 50%,
• darowizna Panu 50% przed upływem lat 5 i wniesienie przez obu Panów swoich udziałów jako wkład do spółki,
• tylko wniesienie w formie wkładu działki przez jednego wspólnika właściciela bez darowizny/ sprzedaży po drodze na Pana rzecz. 

Tylko taka kalkulacja księgowości czy biura rachunkowego zobrazuje wartość transakcji (a wezmą pod uwagę i podatek dochodowy PIT, CIT i podatek od darowizny i PCC).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.