Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. sp.k.

Nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o. sp.k.

Określenie „spółka z o.o. sp.k.” oznacza najczęściej spółkę komandytową, w której komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywcą nieruchomości jest jednak spółka komandytowa, a spółka z o.o. działa jako jej komplementariusz, czyli wspólnik uprawniony do reprezentowania spółki komandytowej, o ile nie został tego prawa pozbawiony. Jeżeli inwestorzy dopiero wybierają model inwestycji, warto wcześniej porównać zakup nieruchomości przez spółkę czy wspólników.

W sprawach nieuregulowanych przepisami o spółce komandytowej stosuje się odpowiednio przepisy o spółce jawnej. Wynika to z art. 103 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Dlatego przy ocenie, czy potrzebna jest uchwała wspólników, trzeba rozróżnić dwie sfery: prowadzenie spraw spółki oraz reprezentację spółki wobec sprzedającego i notariusza.

Prowadzenie spraw spółki dotyczy decyzji wewnętrznej, czyli tego, kto i w jaki sposób może zdecydować o zakupie nieruchomości. Reprezentacja dotyczy natomiast podpisania umowy sprzedaży w imieniu spółki komandytowej. To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ naruszenie zasad prowadzenia spraw spółki nie zawsze oznacza nieważność czynności dokonanej z osobą trzecią.

Czy zakup nieruchomości przekracza zwykłe czynności spółki?

Zgodnie z art. 39 § 2 Kodeksu spółek handlowych każdy wspólnik może bez uprzedniej uchwały wspólników prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki. Natomiast czynności przekraczające zwykłe sprawy spółki wymagają uchwały wspólników, a w spółce komandytowej należy dodatkowo uwzględnić pozycję komandytariusza.

Art. 121 § 2 Kodeksu spółek handlowych stanowi, że w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda komandytariusza, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Oznacza to, że pierwszym dokumentem do sprawdzenia zawsze powinna być umowa spółki komandytowej.

Zakup nieruchomości zazwyczaj będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, zwłaszcza gdy wiąże się z dużym wydatkiem, finansowaniem kredytem, ustanowieniem zabezpieczeń, zmianą profilu działalności albo istotnym ryzykiem gospodarczym. Nie można jednak automatycznie wykluczyć sytuacji, w której dla spółki zajmującej się zawodowo obrotem nieruchomościami niektóre transakcje będą mieściły się w normalnym toku działalności. Ocena zależy od przedmiotu działalności, skali transakcji, wartości majątku spółki i zapisów umowy spółki. W podobnym kontekście praktyczne znaczenie może mieć też: zakup nieruchomości za dochody z prostytucji a US.

Jaka zgoda jest potrzebna?

Jeżeli zakup nieruchomości przekracza zwykłe czynności spółki, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podjęcie uchwały wspólników spółki komandytowej obejmującej zgodę na konkretną transakcję. Uchwała powinna wskazywać co najmniej nieruchomość, cenę lub sposób jej ustalenia, źródło finansowania oraz osobę uprawnioną do zawarcia aktu notarialnego w imieniu spółki.

W praktyce należy sprawdzić w szczególności:

• czy umowa spółki komandytowej wymaga zgody wszystkich wspólników, większości wspólników albo określonego komandytariusza,
• czy umowa spółki wyłącza obowiązek uzyskania zgody komandytariusza dla określonych kategorii czynności,
• kto reprezentuje spółkę komandytową przy podpisaniu aktu notarialnego,
• czy po stronie komplementariusza będącego spółką z o.o. prawidłowo działa zarząd tej spółki zgodnie z zasadami reprezentacji ujawnionymi w KRS,
• czy sama transakcja nie wymaga dodatkowych zgód wynikających z innych przepisów, na przykład przy szczególnych rodzajach nieruchomości.

Nie należy utożsamiać zgody komandytariusza z uchwałą zgromadzenia wspólników spółki z o.o. będącej komplementariuszem. Jeżeli nieruchomość nabywa spółka komandytowa, to zgoda z art. 121 § 2 Kodeksu spółek handlowych dotyczy spraw spółki komandytowej. Odrębnie trzeba jednak zweryfikować umowę spółki z o.o. oraz jej wewnętrzne regulacje, bo mogą one przewidywać dodatkowe wymogi dla zarządu tej spółki przy wykonywaniu funkcji komplementariusza.

Skutek braku zgody komandytariusza

W orzecznictwie przyjmuje się, że brak wymaganej zgody komandytariusza na czynność przekraczającą zwykłe sprawy spółki nie musi automatycznie powodować nieważności czynności prawnej dokonanej przez spółkę z osobą trzecią. Kluczowe znaczenie ma zakaz ograniczania skuteczności reprezentacji wobec osób trzecich.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21.11.2018 r., sygn. akt I ACa 1300/17:

„Dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłych czynności bez wymaganej umową zgody wszystkich wspólników, sam przez się nie może stanowić podstawy do kwestionowania ważności dokonanej czynności. Art. 121 § 2 k.s.h. nie może być podstawą do kwestionowania ważności czynności prawnej dokonanej przez spółkę pomimo braku zgody komandytariuszy lub wbrew ich woli. Norma ta ma to jedynie znaczenie, że ustala krąg osób uprawnionych do głosowania nad sprawami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu (art. 43 k.s.h.). Nie tylko więc następuje udzielenie zgody na uchwałę komplementariuszy, ile wspólne podjęcie uchwały przez wszystkich wspólników. Jakiekolwiek uchybienia w zakresie takiej uchwały nie mogą mieć żadnego wpływu na ważność czynności prawnych dokonywanych przez spółkę z uwagi na zakaz ograniczania zakresu prawa reprezentacji (art. 29 § 3 w zw. z art. 103 k.s.h.). Naruszenie przez komplementariuszy obowiązku uzyskania zgody również komandytariuszy w postaci uchwały akceptującej czynności przekraczające zakres zwykłych spraw spółki może być natomiast podstawą do odpowiedzialności odszkodowawczej i korporacyjnej wspólników zarządzających”.

W praktyce oznacza to, że sprzedający nieruchomość i notariusz badają przede wszystkim prawidłowość reprezentacji spółki. Wspólnicy powinni jednak zadbać również o prawidłową zgodę wewnętrzną, bo jej brak może skutkować roszczeniami odszkodowawczymi, zarzutem naruszenia umowy spółki, konfliktem między wspólnikami albo próbą podważania decyzji podjętej bez wymaganej procedury.

Co powinno znaleźć się w uchwale?

Dobrze przygotowana uchwała zmniejsza ryzyko późniejszego sporu. Powinna być konkretna i dostosowana do treści planowanego aktu notarialnego. Zbyt ogólna zgoda, na przykład „na zakup nieruchomości w przyszłości”, może okazać się niewystarczająca, jeżeli umowa spółki wymaga akceptacji konkretnej czynności.

Uchwała może obejmować w szczególności:

• oznaczenie spółki komandytowej oraz wspólników biorących udział w głosowaniu,
• oznaczenie nieruchomości, na przykład numer księgi wieczystej, adres, działkę ewidencyjną albo lokal,
• maksymalną cenę zakupu i podstawowe warunki płatności,
• zgodę na finansowanie, jeżeli zakup ma być kredytowany albo zabezpieczony hipoteką,
• upoważnienie właściwych osób do zawarcia umowy przed notariuszem,
• datę wejścia uchwały w życie i ewentualny termin jej ważności.

Forma uchwały zależy od umowy spółki oraz praktycznych wymagań danej transakcji. Samo przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych i notarialnych zgoda wspólników powinna być utrwalona w sposób jednoznaczny, najlepiej przed zawarciem umowy sprzedaży.

Najczęstsze ryzyka przy zakupie nieruchomości przez sp.k.

Największym błędem jest podpisanie aktu notarialnego bez wcześniejszej analizy umowy spółki komandytowej. Nawet jeżeli transakcja pozostanie skuteczna wobec sprzedającego, wspólnicy mogą później kwestionować sposób podjęcia decyzji i dochodzić odpowiedzialności od osób, które doprowadziły do zakupu.

Drugie ryzyko dotyczy reprezentacji. Jeżeli komplementariuszem jest spółka z o.o., akt notarialny podpisują osoby uprawnione do reprezentowania tej spółki z o.o. jako komplementariusza spółki komandytowej. Trzeba więc sprawdzić nie tylko umowę spółki komandytowej, ale także aktualne zasady reprezentacji spółki z o.o.

Trzecie ryzyko pojawia się przy transakcjach finansowanych kredytem. Bank może wymagać uchwał, zgód korporacyjnych, zgody na ustanowienie hipoteki oraz dokumentów potwierdzających prawidłową reprezentację. Wymagania banku mogą być szersze niż minimum wynikające z przepisów.

FAQ

Czy spółka z o.o. sp.k. może kupić nieruchomość?

Tak. Spółka komandytowa może nabywać nieruchomości we własnym imieniu. Jeżeli jej komplementariuszem jest spółka z o.o., to przy akcie notarialnym działają osoby uprawnione do reprezentowania tej spółki z o.o. jako komplementariusza.

Czy zawsze potrzebna jest zgoda komandytariusza?

Nie zawsze. Zgoda jest wymagana w sprawach przekraczających zwykłe czynności spółki, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Przy zakupie nieruchomości zgoda zwykle będzie potrzebna, ale ocena zależy od skali transakcji, przedmiotu działalności i treści umowy spółki.

Czy brak uchwały powoduje nieważność aktu notarialnego?

Według przywołanego orzecznictwa brak wymaganej zgody komandytariusza co do zasady nie powinien sam przez się powodować nieważności czynności dokonanej przez spółkę. Może jednak prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej lub korporacyjnej osób, które naruszyły zasady prowadzenia spraw spółki.

Czy zgromadzenie wspólników spółki z o.o. musi podjąć uchwałę?

Jeżeli nieruchomość nabywa spółka komandytowa, zgoda z art. 121 § 2 Kodeksu spółek handlowych dotyczy spółki komandytowej. Odrębnie należy jednak sprawdzić umowę spółki z o.o. będącej komplementariuszem, ponieważ może ona przewidywać dodatkowe wewnętrzne wymogi dla zarządu.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Należy sprawdzić umowę spółki komandytowej, zasady reprezentacji komplementariusza, wymogi banku, treść uchwały oraz ewentualne szczególne ograniczenia dotyczące danej nieruchomości. Pozwala to uniknąć wstrzymania transakcji albo późniejszego sporu między wspólnikami.