Sprzedaż udziałów w spółce z o.o. cudzoziemcowi – formalności i ryzyka

Sprzedaż udziałów cudzoziemcowi nie jest odrębnym typem umowy sprzedaży udziałów. Szczególne problemy pojawiają się dlatego, że zagraniczny status nabywcy może uruchamiać dodatkowe obowiązki, których nie ma przy typowej transakcji między polskimi wspólnikami.

Dlatego przed ustaleniem daty podpisania umowy należy odpowiedzieć nie tylko na pytanie, kto sprzedaje i ile udziałów jest przedmiotem transakcji. Trzeba również ustalić, kim dokładnie jest nabywca, kto go kontroluje, jakie aktywa posiada spółka i jaki będzie układ głosów po sprzedaży.

Na czym polega problem prawny

Co do zasady cudzoziemiec może zostać wspólnikiem polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nie istnieje ogólny zakaz sprzedaży udziałów osobie nieposiadającej polskiego obywatelstwa ani zagranicznej spółce. Problem zaczyna się wtedy, gdy z konkretną transakcją wiążą się dodatkowe ograniczenia wynikające z umowy spółki albo ustaw szczególnych.

Cudzoziemiec nie zawsze potrzebuje zezwolenia

Najczęstszym błędem jest założenie, że każdy cudzoziemiec kupujący udziały w polskiej spółce musi uzyskać zgodę organu administracji. Tak nie jest. Szczególne znaczenie ma przede wszystkim to, czy spółka posiada w Polsce nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego oraz czy w wyniku transakcji spełnione zostaną przesłanki określone w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Trzeba również prawidłowo ustalić status nabywcy. Cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy może być nie tylko osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, lecz także zagraniczna osoba prawna, zagraniczna jednostka organizacyjna oraz – w określonych sytuacjach – podmiot mający siedzibę w Polsce, ale kontrolowany przez cudzoziemców.

Kiedy nieruchomości spółki mają szczególne znaczenie

Jeżeli spółka jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce, trzeba zbadać art. 3e ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zezwolenie może być potrzebne między innymi wtedy, gdy w wyniku nabycia udziałów spółka posiadająca nieruchomość stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemców. Odrębna reguła dotyczy sytuacji, gdy spółka posiadająca nieruchomość jest już spółką kontrolowaną, a udziały nabywa cudzoziemiec, który nie był dotąd jej wspólnikiem.

Nie oznacza to jednak, że każda spółka posiadająca nieruchomość automatycznie powoduje obowiązek uzyskania zezwolenia. Ustawa przewiduje zwolnienia, a bardzo istotne znaczenie ma status nabywcy. Obywatele i przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej korzystają obecnie co do zasady ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia przewidzianego w tej ustawie.

Jeżeli zezwolenie jest wymagane, powinno zostać uzyskane przed skutecznym nabyciem udziałów. Nabycie dokonane wbrew obowiązkowi uzyskania zezwolenia jest nieważne, dlatego tej kwestii nie należy pozostawiać do wyjaśnienia już po zamknięciu transakcji.

Jakie przepisy i obowiązki mają znaczenie

Forma umowy sprzedaży udziałów

Zgodnie z art. 180 Kodeksu spółek handlowych zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zagraniczny status kupującego nie znosi tego wymagania.

W przypadku spółek, których umowa została zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy, przepisy przewidują również możliwość zbycia udziałów przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym, jeżeli spełnione są warunki ustawowe dla takiego trybu.

Jeżeli nabywca podpisuje dokumenty za granicą, przed zawarciem transakcji warto ustalić sposób poświadczenia podpisu i użycia zagranicznych dokumentów w Polsce. Zależnie od państwa pochodzenia dokumentu mogą mieć znaczenie apostille, legalizacja albo tłumaczenie przysięgłe. Nie należy zakładać, że każdy zagraniczny dokument będzie automatycznie wystarczający dla polskiego notariusza lub sądu rejestrowego.

Zgoda spółki i ograniczenia w umowie spółki

Art. 182 Kodeksu spółek handlowych pozwala uzależnić zbycie udziału od zgody spółki albo ograniczyć zbycie w inny sposób. Dlatego jednym z pierwszych dokumentów analizowanych przed sprzedażą powinna być aktualna umowa spółki.

Może ona przewidywać na przykład obowiązek uzyskania zgody, pierwszeństwo albo inne procedury, które trzeba przeprowadzić przed sprzedażą. Jeżeli umowa wymaga zgody spółki, nie należy podpisywać dokumentów w oderwaniu od tej procedury. Trzeba też sprawdzić, kto zgodnie z umową i ustawą jest właściwy do udzielenia zgody.

Zezwolenie dotyczące spółki posiadającej nieruchomości

Jeżeli zastosowanie ma art. 3e ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wniosek o zezwolenie składa nabywca do ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Analiza powinna obejmować dane nabywcy, strukturę właścicielską spółki, udziały będące przedmiotem transakcji, sposób nabycia oraz nieruchomości należące do spółki.

Nie wystarczy sprawdzić wyłącznie księgi wieczystej siedziby spółki. Spółka może posiadać grunty, lokale, hale, magazyny albo prawo użytkowania wieczystego w innym miejscu. W praktyce przed transakcją należy zebrać kompletną informację o nieruchomościach znajdujących się w jej majątku.

Kontrola inwestycji, sankcje i działalność regulowana

Nawet gdy zezwolenie na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest potrzebne, przy niektórych transakcjach konieczne jest sprawdzenie ustawy o kontroli niektórych inwestycji. Dotyczy to w szczególności podmiotów i transakcji objętych szczególnym mechanizmem ochronnym. Obowiązek ten wynika z charakteru spółki, branży, struktury transakcji i pozycji inwestora, a nie z samego faktu posiadania zagranicznego paszportu.

Przed przyjęciem ceny i zamknięciem transakcji trzeba również zweryfikować nabywcę oraz osoby, które go kontrolują, pod kątem obowiązujących sankcji. Jeżeli spółka prowadzi działalność regulowaną, może być ponadto konieczne sprawdzenie przepisów właściwych dla konkretnego sektora.

Kiedy nabywca staje się wspólnikiem wobec spółki

Samo podpisanie umowy nie kończy czynności organizacyjnych. Zgodnie z art. 187 Kodeksu spółek handlowych przejście udziału jest skuteczne wobec spółki od chwili, gdy spółka otrzyma zawiadomienie o przejściu udziału wraz z dowodem dokonania tej czynności.

Ma to praktyczne znaczenie między innymi dla wykonywania praw wspólnika. Po otrzymaniu dokumentów zarząd powinien wprowadzić odpowiednią zmianę do księgi udziałów oraz wykonać obowiązki rejestrowe wynikające z art. 188 Kodeksu spółek handlowych.

Co powinien zrobić wspólnik, zarząd albo przedsiębiorca

Bezpieczne przeprowadzenie sprzedaży wymaga zachowania właściwej kolejności działań. Przy zagranicznym nabywcy część dokumentów i zgód trzeba przygotować jeszcze przed uzgodnioną datą zamknięcia transakcji.

1. Sprawdź aktualny stan udziałów. Ustal, ile udziałów posiada sprzedający, jaka jest ich wartość nominalna, czy zostały prawidłowo pokryte oraz czy nie są obciążone zastawem, zajęciem lub innymi prawami.
2. Przeczytaj aktualną umowę spółki. Zweryfikuj wymóg zgody na zbycie, prawo pierwszeństwa i inne ograniczenia rozporządzania udziałami.
3. Zidentyfikuj nabywcę. Przy osobie fizycznej potrzebne będą wiarygodne dane identyfikacyjne. Przy zagranicznej spółce należy sprawdzić aktualny rejestr, zasady reprezentacji, osoby podpisujące umowę oraz strukturę właścicielską i beneficjentów rzeczywistych.
4. Sprawdź majątek nieruchomy spółki. Ustal, czy spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce.
5. Oceń obowiązek uzyskania zezwoleń. Jeżeli mogą znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące cudzoziemców, kontroli inwestycji albo działalności regulowanej, rozstrzygnij tę kwestię przed skutecznym przeniesieniem udziałów.
6. Przygotuj umowę. Poza ceną i liczbą udziałów warto uregulować termin i sposób zapłaty, wymagane zgody, dokumenty dostarczane przy zamknięciu, oświadczenia stron oraz konsekwencje niespełnienia warunków transakcji.
7. Zachowaj właściwą formę. Umowę należy zawrzeć w formie wymaganej przez art. 180 Kodeksu spółek handlowych albo – jeżeli spełnione są przesłanki – we właściwym trybie systemu teleinformatycznego.
8. Po transakcji zawiadom spółkę i wykonaj zgłoszenia. Zarząd powinien zaktualizować dokumentację wspólników, ocenić obowiązki wobec KRS i CRBR, a strony powinny rozliczyć właściwe podatki.

Ryzyka podatkowe, rejestrowe i odpowiedzialnościowe

PCC i podatek po stronie sprzedającego

Przy typowej umowie sprzedaży udziałów obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych obciąża co do zasady kupującego. Jeżeli transakcja podlega PCC i nie występuje wyłączenie albo zwolnienie, sprzedaż praw majątkowych w postaci udziałów jest zasadniczo opodatkowana stawką 1% od ich wartości rynkowej. Deklarację PCC-3 i podatek należy co do zasady rozliczyć w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

Po stronie sprzedającego sprzedaż może natomiast powodować powstanie dochodu podlegającego PIT albo CIT. Jeżeli którakolwiek ze stron jest zagranicznym rezydentem podatkowym, analizę może dodatkowo zmieniać właściwa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Szersze zasady opisuje artykuł sprzedaż udziałów w spółce z o.o. a podatki: pit, pcc i vat.

Księga udziałów, lista wspólników i KRS

Zarząd prowadzi księgę udziałów, w której ujawnia wspólników oraz dane dotyczące posiadanych przez nich udziałów. Po każdej zmianie powinien wprowadzić ją do księgi i sporządzić nową listę wspólników przekazywaną do akt rejestrowych zgodnie z Kodeksem spółek handlowych.

Nie każdy wspólnik spółki z o.o. jest jednocześnie ujawniany imiennie w KRS. Dla danych wspólników podlegających wpisowi znaczenie mają przepisy ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym, w tym reguły dotyczące udziału w kapitale. Jeżeli sprzedaż powoduje zmianę danych podlegających wpisowi do KRS, należy przygotować właściwy wniosek rejestrowy. Co do zasady wniosek o wpis zmiany danych podlegających ujawnieniu powinien zostać złożony w terminie 7 dni od zdarzenia uzasadniającego wpis.

Zmiana wspólnika w drodze sprzedaży jest innym zdarzeniem niż przejście praw po zmarłym wspólniku. Ten drugi problem i związane z nim kwestie rejestrowe omawia osobno artykuł śmierć wspólnika spółki z o.o. a wpis w krs.

CRBR po zmianie właścicielskiej

Sprzedaż udziałów może zmienić beneficjenta rzeczywistego spółki. Zarząd nie powinien automatycznie zakładać, że każda sprzedaż wymaga wpisania nabywcy do CRBR, ponieważ status beneficjenta rzeczywistego zależy od rzeczywistej struktury własności i kontroli. Trzeba jednak po każdej istotnej zmianie właścicielskiej ponownie ustalić, kto spełnia ustawowe kryteria beneficjenta rzeczywistego.

Jeżeli dane ujawnione w CRBR uległy zmianie, aktualizacji dokonuje osoba uprawniona do reprezentowania spółki. Obecnie zasadniczy termin na zgłoszenie zmiany wynosi 14 dni od zdarzenia powodującego zmianę danych, z uwzględnieniem szczególnych zasad obliczania terminu wynikających z ustawy.

Co może pójść źle

Najpoważniejsze ryzyko występuje wtedy, gdy nabycie udziałów wymaga zezwolenia na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a strony mimo to przeprowadzają transakcję bez zezwolenia. Ustawa przewiduje w takim przypadku nieważność nabycia.

Inny skutek ma brak prawidłowego zawiadomienia spółki. Do czasu przedstawienia spółce zawiadomienia i dowodu przejścia udziału nabywca nie powinien zakładać, że może skutecznie wykonywać wobec spółki wszystkie prawa wynikające z nabycia.

Ryzyko może wynikać również z pominięcia ograniczeń zapisanych w umowie spółki, opóźnienia zgłoszeń rejestrowych, nieprawidłowego CRBR albo nierozliczenia podatku. Jeżeli zagraniczny inwestor ma nie tylko kupić udziały, ale także wejść do organów spółki, trzeba oddzielnie przeanalizować zasady powołania i głosowania. Przykładowy problem korporacyjny omawia artykuł czy wspólnik może głosować na siebie do zarządu?.

Przykłady

Obowiązki mogą wyglądać zupełnie inaczej zależnie od państwa pochodzenia inwestora, majątku spółki i skutków właścicielskich transakcji.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić udziały w polskiej spółce z o.o.?

Tak. Co do zasady polskie prawo dopuszcza nabycie udziałów przez cudzoziemca. Dodatkowe ograniczenia mogą jednak wynikać z umowy spółki, posiadania przez spółkę nieruchomości, przepisów o kontroli inwestycji, sankcji lub regulacji sektorowych.

Czy każdy cudzoziemiec musi mieć zezwolenie MSWiA na kupno udziałów?

Nie. Zezwolenie na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest wymagane tylko w przypadkach przewidzianych ustawą. Szczególne znaczenie ma posiadanie przez spółkę nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego i wpływ transakcji na jej kontrolę.

Czy obywatel państwa EOG albo Szwajcarii potrzebuje takiego zezwolenia?

Co do zasady korzysta ze zwolnienia przewidzianego w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nadal trzeba jednak sprawdzić pozostałe wymagania dotyczące sprzedaży udziałów.

Czy na sprzedaż udziałów cudzoziemcowi potrzebna jest zgoda zarządu?

Nie zawsze. Należy przede wszystkim sprawdzić umowę spółki. Jeżeli uzależnia ona sprzedaż od zgody spółki, trzeba przeprowadzić przewidzianą procedurę. Kodeks spółek handlowych określa również zasady stosowane, gdy umowa przewiduje zgodę, ale nie reguluje szczegółowo sposobu jej udzielania.

W jakiej formie należy sprzedać udziały?

Zasadą wynikającą z art. 180 Kodeksu spółek handlowych jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dla określonych spółek przepisy przewidują również możliwość wykorzystania wzorca umowy w systemie teleinformatycznym.

Kiedy sprzedaż jest skuteczna wobec spółki?

Przejście udziału jest skuteczne wobec spółki od chwili otrzymania przez nią zawiadomienia o przejściu udziału wraz z dowodem dokonania tej czynności.

Czy po sprzedaży trzeba aktualizować CRBR?

Trzeba sprawdzić, czy transakcja zmieniła dane beneficjentów rzeczywistych. Jeżeli tak, spółka powinna dokonać aktualizacji CRBR w ustawowym terminie, który co do zasady wynosi 14 dni od zdarzenia powodującego zmianę.

Kto płaci PCC przy sprzedaży udziałów?

Jeżeli umowa podlega PCC i nie ma zastosowania wyłączenie lub zwolnienie, podatnikiem przy umowie sprzedaży jest co do zasady kupujący. Dla sprzedaży udziałów zasadniczo stosowana jest stawka 1% ich wartości rynkowej, a deklarację PCC-3 i podatek rozlicza się co do zasady w terminie 14 dni.

Podsumowanie

Przy sprzedaży udziałów cudzoziemcowi najważniejsze jest ustalenie przed podpisaniem umowy, czy zagraniczny status kupującego uruchamia dodatkowe wymogi. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić umowę spółki, dokumenty nabywcy i nieruchomości należące do spółki. Następnie należy ocenić obowiązek uzyskania zezwoleń oraz ewentualne przepisy o kontroli inwestycji i sankcjach.

Dopiero po przeprowadzeniu tej analizy można bezpiecznie ustalić sposób i datę zamknięcia transakcji. Po sprzedaży nie należy zapominać o zawiadomieniu spółki, księdze udziałów, liście wspólników, ewentualnej aktualizacji KRS i CRBR oraz rozliczeniach podatkowych. Jeżeli w sprawie pojawiają się nieruchomości, skomplikowana zagraniczna struktura właścicielska albo przejęcie kontroli nad spółką, dokumenty powinny zostać przeanalizowane przed zawarciem umowy skutecznie przenoszącej udziały.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, w szczególności art. 180, 182, 187 i 188.
• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w szczególności art. 1, art. 3e, art. 6 i art. 8.
• Ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym.
• Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – przepisy dotyczące Centralnego Rejestru Beneficjentów Rzeczywistych.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o kontroli niektórych inwestycji.

Stan prawny zweryfikowany na 7 sierpnia 2026 r.

Potrzebujesz indywidualnej odpowiedzi? Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.