Wynajem krótkoterminowy mieszkania – czy trzeba założyć działalność gospodarczą?

Czy wynajem krótkoterminowy mieszkania jest działalnością gospodarczą?

Nie istnieje zasada, zgodnie z którą każdy wynajem mieszkania na jedną, dwie lub kilka nocy musi zostać zarejestrowany jako firma. Długość pobytu jest ważną okolicznością, ale nie przesądza samodzielnie o statusie wynajmującego.

Trzeba rozróżnić trzy zagadnienia:

• Najem prywatny – właściciel udostępnia nieruchomość należącą do majątku prywatnego i osiąga przychody z odrębnego źródła określonego w ustawie o PIT.
• Działalność gospodarcza – wynajmujący prowadzi we własnym imieniu zorganizowaną, zarobkową działalność wykonywaną w sposób ciągły, spełniającą przesłanki określone w Prawie przedsiębiorców.
• Usługi hotelarskie lub zakwaterowania – klient otrzymuje określoną usługę noclegową, której kwalifikacja na gruncie przepisów turystycznych, PIT i VAT wymaga odrębnego zbadania.

Te pojęcia nie są zamienne. Można prowadzić najem prywatny na potrzeby PIT, a jednocześnie wykonywać czynności podlegające obowiązkom wynikającym z przepisów o usługach hotelarskich. Podobnie brak rejestracji w CEIDG nie przesądza o braku obowiązków w VAT.

Istotna jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21. NSA przyjął, że przychody z najmu nieruchomości zasadniczo mogą być zaliczane do źródła najmu prywatnego, chyba że chodzi o składniki majątku związane z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Nie oznacza to jednak, że każdą usługę zakwaterowania można nazwać najmem prywatnym. O kwalifikacji decyduje rzeczywisty charakter świadczenia, a nie wyłącznie nazwa zawartej umowy.

Najem prywatny czy usługa noclegowa – jakie okoliczności mają znaczenie?

Przy ocenie wynajmu krótkoterminowego trzeba zbadać zarówno sposób wykorzystywania lokalu, jak i zakres świadczeń oferowanych gościom.

Kiedy możliwy jest najem prywatny?

Za kwalifikacją jako najem prywatny mogą przemawiać następujące okoliczności:

• mieszkanie pozostaje składnikiem majątku prywatnego właściciela i nie zostało powiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą,
• wynajmujący udostępnia lokal do samodzielnego korzystania na podstawie umowy najmu,
• nie oferuje usług charakterystycznych dla zorganizowanego zakwaterowania, takich jak obsługa recepcyjna, codzienne sprzątanie lub wyżywienie,
• obsługa ogranicza się zasadniczo do przekazania mieszkania, pobrania należności i utrzymania lokalu w odpowiednim stanie,
• treść umów i rzeczywisty sposób realizacji świadczeń odpowiadają najemnemu charakterowi stosunku prawnego.

Sprzątanie mieszkania po wyjeździe jednej osoby i przed przyjazdem następnej nie musi samo w sobie przesądzać o świadczeniu usług zakwaterowania na potrzeby podatku dochodowego. Jest to jednak tylko jeden z elementów oceny. Również liczba wynajmowanych mieszkań i częstotliwość uzyskiwania przychodów nie tworzą automatycznie jednej odpowiedzi.

Kiedy wynajem zaczyna przypominać działalność noclegową?

Na gospodarczy lub usługowy charakter przedsięwzięcia mogą wskazywać w szczególności:

• prowadzenie rozbudowanej oferty noclegowej z obsługą rezerwacji i gości,
• zapewnianie usług dodatkowych podczas pobytu, takich jak regularna wymiana pościeli, sprzątanie lub podawanie posiłków,
• funkcjonowanie recepcji albo personelu świadczącego usługi dla gości,
• organizacja przedsięwzięcia jako stałej działalności usługowej, a nie tylko udostępniania prywatnego majątku,
• wykorzystywanie lokali włączonych do majątku prowadzonej firmy.

Żadna pojedyncza przesłanka nie jest uniwersalnym testem. Trzeba ocenić całokształt działalności, szczególnie gdy umowy przewidują jednocześnie udostępnienie lokalu i świadczenia na rzecz gości.

Jak rozliczać podatek od wynajmu krótkoterminowego?

Zasady opodatkowania zależą od tego, czy przychody pochodzą z najmu prywatnego, czy z działalności gospodarczej, oraz od rodzaju faktycznie świadczonej usługi.

Ryczałt od najmu prywatnego

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego osób fizycznych są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W 2026 r. obowiązują następujące stawki:

• 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku małżonków objętych wspólnością majątkową, którzy prawidłowo wybiorą opodatkowanie całości przychodów przez jednego z nich, ustawowy próg może wynosić 200 000 zł.

Podstawą opodatkowania jest przychód, a nie dochód po odjęciu kosztów remontu, wyposażenia czy obsługi mieszkania. Nie można więc automatycznie odliczyć takich wydatków od przychodów opodatkowanych ryczałtem.

Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a za grudzień w terminie przewidzianym dla rozliczenia rocznego. Kwartalne wpłaty są możliwe po spełnieniu ustawowych warunków. Rozliczenie roczne następuje na formularzu PIT-28, składanym od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

Podatek w działalności gospodarczej

Przedsiębiorca może rozliczać działalność według dostępnej i prawidłowo wybranej formy opodatkowania, w tym skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu, jeżeli spełnia odpowiednie warunki.

Przy ryczałcie szczególnie ważne jest ustalenie, czy świadczone są usługi związane z zakwaterowaniem, czy najem nieruchomości. Rodzaj usługi oraz właściwe grupowanie PKWiU mają znaczenie dla stawki. Nie należy przypisywać stawki ryczałtu wyłącznie na podstawie nazwy oferty albo kodu PKD.

W przypadku większych nakładów na remonty, wyposażenie i obsługę lokali istotne może być porównanie ryczałtu z formami opodatkowania uwzględniającymi koszty uzyskania przychodów.

Czy od wynajmu na doby trzeba płacić VAT?

VAT wymaga odrębnej analizy. Najem nieruchomości mieszkalnej na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Nie oznacza to zwolnienia dla każdego wynajmu lokalu mieszkalnego.

Krótkotrwałe zakwaterowanie turystyczne zwykle nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych. Usługi związane z zakwaterowaniem, objęte właściwym grupowaniem PKWiU 55, podlegają co do zasady stawce VAT 8%, jeżeli podatnik jest zobowiązany do rozliczania VAT i nie korzysta z odpowiedniego zwolnienia.

Możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego należy zbadać odrębnie, z uwzględnieniem wartości sprzedaży oraz ustawowych wyłączeń. Trzeba również sprawdzić obowiązki dotyczące kasy fiskalnej, dokumentowania płatności, prowizji portali rezerwacyjnych i ewentualnego importu usług od zagranicznej platformy.

CEIDG, PKD i ZUS – co zrobić, jeśli wynajem jest działalnością gospodarczą?

Jeżeli faktycznie wykonywana działalność wymaga rejestracji, osoba fizyczna prowadząca jednoosobową firmę składa wniosek CEIDG-1. Wskazuje w nim między innymi datę rozpoczęcia działalności, odpowiednie kody PKD i dane potrzebne do rozliczeń podatkowych.

W klasyfikacji PKD 2025 dla typowego krótkotrwałego zakwaterowania w umeblowanym apartamencie bez codziennej obsługi właściwy może być kod 55.20.Z – Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Kod 55.10.Z dotyczy działalności hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania. Zwykły najem nieruchomości należy odróżnić od usług zakwaterowania i rozpatrywać również w kontekście działu 68.

Po rozpoczęciu działalności trzeba ustalić tytuł do ubezpieczeń społecznych i zdrowotnego. Obowiązki w ZUS zależą między innymi od innych tytułów ubezpieczenia, możliwości skorzystania z ulg oraz wybranej formy opodatkowania. Zgłoszenia ubezpieczeniowe składa się zasadniczo w terminie 7 dni od powstania obowiązku.

Nie należy zakładać, że zarejestrowanie firmy zawsze oznacza identyczne składki. Inne zasady mogą obowiązywać osobę pracującą jednocześnie na etacie, a inne przedsiębiorcę niemającego innego tytułu ubezpieczenia.

Podobne problemy z kwalifikacją aktywności zarobkowej występują w innych branżach. Pokazują to zagadnienia takie jak wynajem rowerów a działalność gospodarcza oraz korepetycje studenta a działalność gospodarcza. Dodatkowej analizy wymaga także renta i działalność gospodarcza rencisty, ponieważ przychody i forma aktywności mogą wpływać na sytuację świadczeniobiorcy.

Czy wynajem można prowadzić jako działalność nierejestrowaną?

Nie należy utożsamiać najmu prywatnego z działalnością nierejestrowaną. To dwie różne podstawy prawne prowadzenia aktywności i rozliczania przychodów.

Jeżeli określone usługi mają charakter działalności zarobkowej, ale spełnione są warunki art. 5 Prawa przedsiębiorców, można rozważyć działalność nierejestrowaną. Od 2026 r. limit przychodu należnego jest liczony kwartalnie i wynosi 225% minimalnego wynagrodzenia. Obowiązują również pozostałe warunki ustawowe, w tym dotyczące wcześniejszego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przekroczenie limitu powoduje powstanie działalności gospodarczej od dnia przekroczenia, a wniosek o wpis do CEIDG należy złożyć w ciągu 7 dni.

Działalność nierejestrowana nie zwalnia automatycznie z przepisów dotyczących usług hotelarskich, wymagań dla obiektu, VAT ani dokumentowania sprzedaży. Nie jest też metodą przenoszenia najmu prywatnego do innego źródła przychodów tylko w celu wyboru korzystniejszego rozliczenia.

Zgłoszenie mieszkania do ewidencji obiektów noclegowych

Osoba udostępniająca mieszkanie turystom powinna sprawdzić, czy świadczona usługa podlega przepisom ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Na podstawie art. 35 i art. 39 tej ustawy usługi hotelarskie mogą być wykonywane również w obiektach innych niż hotele, jeżeli spełniają przewidziane wymagania. Przed rozpoczęciem świadczenia takich usług przedsiębiorca lub rolnik zgłasza odpowiedni obiekt do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Przygotowując zgłoszenie, należy sprawdzić w urzędzie gminy wymagany formularz, dane obiektu, liczbę miejsc noclegowych oraz dokumenty i oświadczenia dotyczące wymagań technicznych, sanitarnych i przeciwpożarowych. Wymagania szczegółowe wynikają również z rozporządzenia dotyczącego obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Obowiązek ten należy rozpatrywać niezależnie od tego, czy właściciel rozlicza przychód z nieruchomości jako najem prywatny. Nie należy również traktować samego wpisu do ewidencji obiektu jako rozstrzygnięcia dotyczącego PIT, VAT czy obowiązku prowadzenia firmy.

Zmiany przepisów o najmie krótkoterminowym w 2026 roku

Od 20 maja 2026 r. stosuje się rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych.

Rozporządzenie reguluje między innymi procedury rejestracyjne tam, gdzie zostały ustanowione zgodnie z jego przepisami, numery identyfikacyjne lokali oraz przekazywanie określonych informacji przez platformy internetowe. Nie można jednak wyprowadzać z niego twierdzenia, że w Polsce każdy właściciel ma już dostęp do działającego centralnego rejestru i obowiązek uzyskania numeru z rejestru, który nie został jeszcze uruchomiony.

W Polsce prowadzone są również prace legislacyjne nad zmianą zasad ewidencjonowania i kontroli obiektów oferujących krótkotrwałe zakwaterowanie. Projektowane rozwiązania dotyczą między innymi centralnej ewidencji obiektów noclegowych i nowych obowiązków związanych z oferowaniem zakwaterowania turystom.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu na doby?

Sam fakt, że lokal znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej, nie oznacza ogólnego ustawowego zakazu wynajmu krótkoterminowego. Właściciel ma prawo korzystać ze swojego lokalu w granicach przepisów i praw innych osób.

Nie oznacza to jednak nieograniczonej swobody. Hałas, niszczenie części wspólnych, naruszenia zasad bezpieczeństwa i uporczywe zakłócanie korzystania z innych mieszkań mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w określonych sytuacjach także do innych konsekwencji prawnych.

Znaczenie mogą mieć art. 144 Kodeksu cywilnego dotyczący immisji oraz art. 16 ustawy o własności lokali, przewidujący szczególne roszczenie wspólnoty przy poważnych naruszeniach obowiązków przez właściciela lokalu. Nie każda uciążliwość uzasadnia jednak zastosowanie tego ostatniego przepisu.

Przed uruchomieniem wynajmu należy również zweryfikować tytuł prawny do lokalu. Najemca, który chciałby udostępniać mieszkanie turystom, powinien sprawdzić warunki swojej umowy i przepisy dotyczące podnajmu. Nie ma takiej samej swobody dysponowania lokalem jak jego właściciel.

Jak przygotować mieszkanie do legalnego wynajmu krótkoterminowego?

Najbezpieczniej rozpocząć od ustalenia rzeczywistego modelu świadczenia usług, zamiast najpierw wybierać formę opodatkowania, a dopiero później dopasowywać do niej umowy.

Dokumentacja powinna odpowiadać rzeczywistemu sposobowi prowadzenia wynajmu. Przydatne będą umowy z gośćmi, regulamin pobytu, zestawienia rezerwacji, potwierdzenia płatności, umowy z portalami pośredniczącymi i dokumenty dotyczące prawa do lokalu.

Jeżeli występują istotne wątpliwości co do kwalifikacji podatkowej, można rozważyć wniosek o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. We wniosku trzeba dokładnie opisać faktyczny lub planowany zakres czynności. Interpretacja podatkowa nie zastępuje jednak rozstrzygnięć dotyczących obowiązków wynikających z przepisów o usługach hotelarskich.

Najczęstsze pytania dotyczące wynajmu mieszkania na doby

Czy jedno mieszkanie wynajmowane na Airbnb wymaga firmy?

Nie zawsze. Sama liczba mieszkań i korzystanie z platformy nie przesądzają o obowiązku wpisu do CEIDG. Trzeba ustalić, czy jest to najem prywatnego majątku, czy zorganizowana działalność usługowa, a także sprawdzić niezależne obowiązki dotyczące obiektu i podatków.

Czy można wynajmować mieszkanie tylko przez wakacje?

Tak, sezonowe udostępnianie lokalu jest dopuszczalne. Sezonowość nie oznacza automatycznie ani najmu prywatnego, ani działalności gospodarczej. Znaczenie ma rzeczywisty charakter świadczenia. Działalność prowadzona co roku w sezonie również może mieć cechę ciągłości.

Czy trzeba mieć kasę fiskalną, gdy goście płacą przelewem?

Niekoniecznie. Możliwość zwolnienia zależy od rodzaju świadczenia, sposobu zapłaty, dokumentacji pozwalającej przypisać płatność do konkretnej czynności oraz aktualnych warunków zwolnienia. Samo otrzymywanie pieniędzy na rachunek bankowy nie wystarcza do automatycznego wyłączenia obowiązku ewidencjonowania sprzedaży.

Czy wynajem krótkoterminowy wpływa na podatek od nieruchomości?

Może wpływać. Jeżeli lokal lub jego część jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, mogą powstać konsekwencje dotyczące stawki podatku od nieruchomości. Nie wolno jednak automatycznie uznawać każdego mieszkania udostępnianego czasowo za lokal opodatkowany stawką dla działalności gospodarczej. Znaczenie mają sposób wykorzystania nieruchomości i przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy mieszkanie można wynajmować turystom za pośrednictwem spółki z o.o.?

Tak. W takim przypadku trzeba jednak odróżnić działalność spółki od prywatnych przychodów jej wspólnika. Spółka jest odrębnym podmiotem i rozlicza swoje podatki oraz obowiązki według właściwych dla niej zasad. Jeśli lokal należy prywatnie do wspólnika, należy odpowiednio uregulować podstawę korzystania z nieruchomości przez spółkę i rozliczenia między stronami.