Nabycie działki przez spółkę z cudzoziemcami

Czy spółka z cudzoziemcami może kupić działkę budowlaną?

Tak, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może nabyć działkę budowlaną w Polsce. Sam fakt, że jej wspólnikami są cudzoziemcy, nie oznacza automatycznego zakazu zakupu. Może jednak oznaczać obowiązek uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka jest traktowana jako cudzoziemiec w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z art. 1 ustawy cudzoziemcem jest nie tylko osoba fizyczna bez obywatelstwa polskiego albo osoba prawna z siedzibą za granicą. Za cudzoziemca może być uznana także osoba prawna lub spółka handlowa z siedzibą w Polsce, jeżeli jest kontrolowana bezpośrednio albo pośrednio przez cudzoziemców.

W praktyce oznacza to, że polska spółka z o.o., w której dwaj cudzoziemcy posiadają łącznie 100% udziałów i głosów, co do zasady jest spółką kontrolowaną przez cudzoziemców. Trzeba jednak odróżnić sam status spółki od odpowiedzi na pytanie, czy w konkretnej transakcji zezwolenie jest wymagane.

Kiedy zezwolenie ministra nie będzie potrzebne?

Najpierw trzeba ustalić, kim są wspólnicy i jaki jest ich status. Inaczej ocenia się spółkę kontrolowaną przez obywateli lub przedsiębiorców z państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii, a inaczej spółkę kontrolowaną przez cudzoziemców spoza tego obszaru.

Co do zasady cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw UE, EOG albo Szwajcarii korzystają ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nie zwalnia to jednak z konieczności sprawdzenia innych przepisów, zwłaszcza dotyczących gruntów rolnych, leśnych, planowania przestrzennego, podatków oraz ograniczeń wynikających z księgi wieczystej.

W przypadku polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców spoza UE, EOG lub Szwajcarii znaczenie może mieć zwolnienie dotyczące nabycia niezabudowanych nieruchomości położonych na obszarze miast, jeżeli łączna powierzchnia takich nieruchomości w całym kraju nie przekracza 0,4 ha i nabycie następuje na cele statutowe spółki. To zwolnienie nie obejmuje jednak każdej działki i wymaga dokładnego sprawdzenia dokumentów.

Kiedy zezwolenie może być konieczne?

Zezwolenie może być konieczne zwłaszcza wtedy, gdy spółka jest kontrolowana przez cudzoziemców spoza UE, EOG lub Szwajcarii, a działka nie mieści się w ustawowym zwolnieniu. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się poza miastem, ma większą powierzchnię, jest gruntem rolnym albo położona jest w strefie nadgranicznej.

Przy gruntach rolnych trzeba zachować szczególną ostrożność. Oprócz przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mogą mieć zastosowanie odrębne ograniczenia dotyczące obrotu ziemią rolną. Samo oznaczenie działki jako budowlanej w potocznym znaczeniu nie zawsze wystarcza, ponieważ decydujące mogą być zapisy ewidencji gruntów, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy i księgi wieczystej.

Jeżeli zezwolenie jest wymagane, należy uzyskać je przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Transakcja dokonana bez wymaganego zezwolenia jest narażona na nieważność, a notariusz powinien badać, czy dokumenty pozwalają na bezpieczne zawarcie aktu notarialnego.

Jak ocenić konkretną działkę budowlaną?

W praktyce przed transakcją należy odpowiedzieć na kilka pytań. Po pierwsze, czy spółka ma siedzibę w Polsce, czy za granicą. Po drugie, czy wspólnicy są obywatelami lub przedsiębiorcami z UE, EOG albo Szwajcarii, czy z państw trzecich. Po trzecie, czy cudzoziemcy mają nad spółką kontrolę, na przykład przez większość głosów na zgromadzeniu wspólników.

Po czwarte, trzeba ustalić powierzchnię działki i łączną powierzchnię innych niezabudowanych nieruchomości miejskich posiadanych przez spółkę. Po piąte, należy sprawdzić, czy działka leży w granicach miasta, czy poza miastem, oraz czy znajduje się w strefie nadgranicznej. Po szóste, trzeba zweryfikować, czy działka nie ma charakteru rolnego lub leśnego w rozumieniu odrębnych przepisów.

Ważny jest także cel nabycia. Jeżeli spółka kupuje działkę w celu prowadzenia działalności deweloperskiej, budowy domu i jego sprzedaży, powinno to wynikać z przedmiotu działalności spółki i dokumentów transakcyjnych. Jeżeli natomiast dom ma faktycznie służyć prywatnie wspólnikom, pojawiają się dodatkowe ryzyka podatkowe, księgowe i korporacyjne.

Czy warto kupować działkę na spółkę?

Zakup działki przez spółkę może być uzasadniony, gdy nieruchomość ma służyć działalności gospodarczej, na przykład inwestycji budowlanej, najmu, sprzedaży lub realizacji projektu deweloperskiego. Wtedy nieruchomość staje się majątkiem spółki, a koszty, przychody, podatki i ryzyka są rozliczane na poziomie spółki.

Nie zawsze jest to jednak korzystne, jeżeli działka i dom mają służyć przede wszystkim prywatnie wspólnikom. Własność spółki oznacza, że wspólnicy nie są właścicielami nieruchomości. Korzystanie z domu przez wspólników powinno mieć podstawę prawną i może rodzić skutki podatkowe. Sprzedaż domu przez spółkę może natomiast podlegać rozliczeniom właściwym dla działalności spółki, w tym CIT, VAT albo PCC, zależnie od okoliczności transakcji.

Przed zakupem warto więc porównać dwa warianty: nabycie nieruchomości przez spółkę oraz nabycie przez osoby fizyczne. Różnice mogą dotyczyć wymogu zezwolenia, finansowania, odpowiedzialności, podatków, możliwości późniejszej sprzedaży, wypłaty zysku wspólnikom oraz formalności związanych z budową.

Co powinno znaleźć się w analizie przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej albo rezerwacyjnej warto przygotować krótką analizę prawną transakcji. Powinna ona obejmować strukturę udziałową spółki, obywatelstwo i siedzibę wspólników, dokumenty rejestrowe, umowę spółki, dane działki, księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy oraz przeznaczenie nieruchomości po zakupie.

Jeżeli okaże się, że zezwolenie jest wymagane, trzeba uwzględnić czas na postępowanie administracyjne i odpowiednio ułożyć harmonogram transakcji. Bezpiecznym rozwiązaniem jest zawarcie w umowie przedwstępnej warunku uzyskania wymaganego zezwolenia oraz precyzyjne opisanie, kto składa wniosek, kto ponosi koszty i co dzieje się w razie decyzji odmownej.

FAQ

Czy dwóch cudzoziemców może założyć spółkę z o.o. i kupić działkę w Polsce?

Tak. Spółka może kupić działkę, ale trzeba ustalić, czy ze względu na kontrolę cudzoziemców jest uznawana za cudzoziemca w rozumieniu ustawy i czy konkretna transakcja wymaga zezwolenia ministra.

Czy obywatelstwo wspólników ma znaczenie?

Tak. Inaczej ocenia się wspólników z UE, EOG lub Szwajcarii, a inaczej cudzoziemców spoza tego obszaru. W pierwszej grupie co do zasady działa zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia na podstawie tej ustawy.

Czy działka budowlana zawsze jest bezpieczna do zakupu bez zezwolenia?

Nie. Trzeba sprawdzić jej powierzchnię, położenie, przeznaczenie, status w ewidencji gruntów, plan miejscowy, księgę wieczystą i ewentualne ograniczenia dotyczące gruntów rolnych lub strefy nadgranicznej.

Co grozi za zakup bez wymaganego zezwolenia?

Jeżeli zezwolenie było wymagane, nabycie nieruchomości bez niego może być nieważne. Z tego powodu obowiązek uzyskania zezwolenia należy ocenić przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

Czy warto kupić działkę na spółkę, jeśli dom ma być później sprzedany?

Może to być uzasadnione, jeśli jest to inwestycja spółki i mieści się w jej działalności. Trzeba jednak uwzględnić podatki, księgowość, sposób korzystania z nieruchomości i późniejsze rozliczenie zysku ze sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 z późn. zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.