Kategoria: Działalność gospodarcza

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania na firmę - pułapki i ograniczenia

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-03-20

Rozważam zakup spółdzielczego mieszkania na firmę (jest to jednoosobowa działalność). Jakie są pułapki i ograniczenia lub potencjalne negatywne konsekwencje takiej decyzji? Co się stanie w momencie, gdy będę chciał sprzedać to mieszkanie?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Rezygnuję , że swojego adwokata , który ma wąski zakres swoich usług , tutaj mam kompleksową pomoc w zakresie prawa . Zdecydowanie polecam!!!
Marcin, 46 lat
Rzeczowo i na temat. Polecam. Skożystam w przyszlosci.
Marek
Terminowo prosto merytorycznie czuję że to odpowiedź na MOJE pytanie a nie \"gotowiec\"
Małgorzata, 56 lat, Menedżer
Dziękuje za udzieloną opinię. Moje wątpliwości zostały rozwiane. Szybkie odpowiedzi są olbrzymią zaletą Państwa Serwisu.
Mariusz, 57 lat, mgr inż.
Odpowiedź szybka i konkretna. Prawo nasze jest zawile napisane. Potrzebowałam potwierdzenia, że prawidłowo je odczytałam. Z czystym sumieniem poleciłabym ten sposób uzyskania informacji. Szybki, bez czekania na termin wizyty.
Teresa, emeryt - księgowa, 67 lat

W pierwszej kolejności wskazać należy, że wydatek na nabycie mieszkania objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie może zostać ujęty w kosztach działalności jednorazowo, lecz odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy PIT amortyzacji podlegają nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W konsekwencji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wartość niematerialna i prawna.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej WNiP, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji.

Składniki majątkowe zaliczane do WNiP muszą być objęte stosowną ewidencją. W myśl art. 22n ust. 4 ustawy składniki majątku wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Jak wynika z powyższego, ujęcie przez podatnika środka trwałego w stosownej ewidencji jest niezbędnym warunkiem do rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22n ust. 2 ustawy PIT ewidencja powinna zawierać:

„1) liczbę porządkową;

2) datę nabycia;

3) datę przyjęcia do używania;

4) określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;

5) określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;

6) symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;

7) wartość początkową;

8) stawkę amortyzacyjną;

9) kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;

10) zaktualizowaną wartość początkową;

11) zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;

12) wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;

13) datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.”

Mieszkanie objęte własnością spółdzielczą należy wpisać do ewidencji, określając jego wartość początkową.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę nabycia.

Jak natomiast stanowi art. 22g ust. 3 ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art. 22m ust. 4 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Należy również mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu nie ma możliwości stosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej 10% (stawka ta przewidziana jest tylko dla lokali własnościowych).

Podsumowując, wydatek na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być ujęty jednorazowo w kosztach podatkowych. Odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej. Wartość początkowa to cena nabycia powiększona o wszelkie dodatkowe koszty (np. koszty aktu notarialnego). Roczna stawka amortyzacyjna wynosi w tym przypadku 2,5%. Oznacza to, że okres amortyzacji wynosi 40 lat.

W dalszej kolejności zajmę się kwestią sprzedaży takiego mieszkania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy PIT wskazano, iż powyższe przepisy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednakże jak stanowi art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W rezultacie sprzedaż wykorzystywanego w działalności gospodarczej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż będzie miała miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Sprzedaż po tym okresie będzie wolna od podatku.

W przypadku, gdyby jednak zdecydował się Pan sprzedać mieszkanie w ciągu tych 5 lat zastosowanie znajdzie art. 30e.

Art. 30e ust. 1-2 ustawy PIT podaje, że od dochodu z odpłatnego zbycia podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami nabycia powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Rozliczenia podatku dokonuje się na formularzu PIT-39.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości mieszkalnej objętej spółdzielczym prawem majątkowym wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu 19% podatkiem i jest kwalifikowane do osobnego źródła przychodu (PIT-39 a nie PIT-36), jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W rozliczeniu dochodu ze zbycia należy uwzględnić dotychczas dokonane odpisy amortyzacyjne.

Analogiczne wygląda kwestia, gdyby zdecydował się Pan wycofać nieruchomość z firmy i przeznaczyć na swoje potrzeby prywatne. W takim przypadku również sprzedaż będzie wolna od podatku, jeżeli zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został podpisany akt notarialnym umowy kupna.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »
{* .script("js/zaczekaj.js") *}