Kategoria: Działalność gospodarcza

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania na firmę - pułapki i ograniczenia

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-03-20

Rozważam zakup spółdzielczego mieszkania na firmę (jest to jednoosobowa działalność). Jakie są pułapki i ograniczenia lub potencjalne negatywne konsekwencje takiej decyzji? Co się stanie w momencie, gdy będę chciał sprzedać to mieszkanie?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Korzystałam już z "ePorady24" wcześniej, byłam bardzo zadowolona z rzetelnej, wnikliwej odpowiedzi na nurtujące mnie pytanie. Dodatkowym atutem jest możliwość zadawania dodatkowych pytań dotyczących pytania głównego.
Danuta, technik ekonomista
Bardzo dokładnie omówione przedstawione zagadnienie, nie zostało pominięte żadne moje pytanie, argumentacja poparta przepisami prawnymi. Jedynie wydaje mi się, że cena była dosyć wysoka (300zł), ale może to wynikało z faktu, że na tle przedstawionego problemu miałam kilka pytań. Na początku się wahałam gdy dowiedziałam się ile będzie mnie kosztować porada, ale po jej przeczytaniu jakoś ją przełknęłam, gdyż odpowiedź była bardzo wyczerpująca i konkretna.
Katarzyna
Ok. Polecam w przyszłości gdy będę miał wątpliwości z pewnością skorzystam z porad.
Bartosz, 31 lat, geodeta
Rezygnuję , że swojego adwokata , który ma wąski zakres swoich usług , tutaj mam kompleksową pomoc w zakresie prawa . Zdecydowanie polecam!!!
Marcin, 46 lat
Rzeczowo i na temat. Polecam. Skożystam w przyszlosci.
Marek

W pierwszej kolejności wskazać należy, że wydatek na nabycie mieszkania objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie może zostać ujęty w kosztach działalności jednorazowo, lecz odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy PIT amortyzacji podlegają nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W konsekwencji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wartość niematerialna i prawna.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej WNiP, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji.

Składniki majątkowe zaliczane do WNiP muszą być objęte stosowną ewidencją. W myśl art. 22n ust. 4 ustawy składniki majątku wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Jak wynika z powyższego, ujęcie przez podatnika środka trwałego w stosownej ewidencji jest niezbędnym warunkiem do rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22n ust. 2 ustawy PIT ewidencja powinna zawierać:

„1) liczbę porządkową;

2) datę nabycia;

3) datę przyjęcia do używania;

4) określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;

5) określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;

6) symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;

7) wartość początkową;

8) stawkę amortyzacyjną;

9) kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;

10) zaktualizowaną wartość początkową;

11) zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;

12) wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;

13) datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.”

Mieszkanie objęte własnością spółdzielczą należy wpisać do ewidencji, określając jego wartość początkową.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę nabycia.

Jak natomiast stanowi art. 22g ust. 3 ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art. 22m ust. 4 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Należy również mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu nie ma możliwości stosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej 10% (stawka ta przewidziana jest tylko dla lokali własnościowych).

Podsumowując, wydatek na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być ujęty jednorazowo w kosztach podatkowych. Odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej. Wartość początkowa to cena nabycia powiększona o wszelkie dodatkowe koszty (np. koszty aktu notarialnego). Roczna stawka amortyzacyjna wynosi w tym przypadku 2,5%. Oznacza to, że okres amortyzacji wynosi 40 lat.

W dalszej kolejności zajmę się kwestią sprzedaży takiego mieszkania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy PIT wskazano, iż powyższe przepisy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednakże jak stanowi art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W rezultacie sprzedaż wykorzystywanego w działalności gospodarczej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż będzie miała miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Sprzedaż po tym okresie będzie wolna od podatku.

W przypadku, gdyby jednak zdecydował się Pan sprzedać mieszkanie w ciągu tych 5 lat zastosowanie znajdzie art. 30e.

Art. 30e ust. 1-2 ustawy PIT podaje, że od dochodu z odpłatnego zbycia podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami nabycia powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Rozliczenia podatku dokonuje się na formularzu PIT-39.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości mieszkalnej objętej spółdzielczym prawem majątkowym wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu 19% podatkiem i jest kwalifikowane do osobnego źródła przychodu (PIT-39 a nie PIT-36), jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W rozliczeniu dochodu ze zbycia należy uwzględnić dotychczas dokonane odpisy amortyzacyjne.

Analogiczne wygląda kwestia, gdyby zdecydował się Pan wycofać nieruchomość z firmy i przeznaczyć na swoje potrzeby prywatne. W takim przypadku również sprzedaż będzie wolna od podatku, jeżeli zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został podpisany akt notarialnym umowy kupna.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »
{* .script("js/zaczekaj.js") *}