Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem mieszkania bez zmiany sposobu jego użytkowania

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-08-29

Od kilku lat wynajmuję mieszkanie firmie na działalność biurową. Odprowadzam podatki (ryczałt 8,5%), ale nie zmieniłam sposobu użytkowania mieszkania. Czy jest to działanie zgodne z prawem? Czy wspólnota może tego ode mnie żądać? Czy może podnieść mi czynsz?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Określenie „działalność biurowa” ma szerokie znaczenie, a więc jest niejednoznaczne. Może się w tym mieścić zarówno praktyka prawnicza lub niewielkie biuro rachunkowe (całkiem sporo prawników i księgowych prowadzi działalność gospodarczą ze wskazaniem lokali mieszkalnych), jak również niezbyt duża powielarnia (np. popularne w okolicach uczelni punkty usług kserograficznych, często połączone ze sprzedażą materiałów piśmiennych).

Niejednoznaczne jest także określenie „zgodność prawem”. Bardzo wiele rodzajów ludzkiej aktywności jest zgodnych z przepisami należącymi do jednej gałęzi (dziedziny) prawa, zaś może pojawić się problem w zakresie innej gałęzi prawa. Chodzi, przede wszystkim, o rozbudowanie prawa, o obejmowanie prawną regulacją (niekiedy bardzo skomplikowaną) różnych aspektów rzeczywistości. Pani wynajmuje swe mieszkanie w ramach korzystania ze swych uprawnień właścicielskich – wskazanych ogólnie w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), czyli w ustawowym określeniu własności: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Prawdopodobnie nie ma nic do zarzucenia w zakresie prawa karnego. Pani słowa wskazują na to, że opodatkowanie podatkiem dochodowym jest realizowane. Podatki są różne, więc w grę może wchodzić opodatkowanie wyższą stawką podatku od nieruchomości (wyższe są zazwyczaj stawki od lokali używanych na cele działalności gospodarczej – zwłaszcza w całości, ponieważ w praktyce na ogół nie mierzy się powierzchni biurowej (np. związanej z pracą księgowego w domu) w celu ustalenia podatku od nieruchomości od części mieszkania używanej na cele takiej działalności.

W dodatku bardzo wiele aspektów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zalicza się do prawa prywatnego. Jedną z jego szczególnie ważnych praktycznie cech jest to, że swych uprawnień dochodzi ten, kto ma taką wolę. Np. jeden człowiek całymi latami znosi rzępolenie na instrumencie przez sąsiada „zza ściany”, a inny będzie wytaczał powództwo z zakresu „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 K.c.) w przypadku rozbijania mięsa na kotlety schabowe (z czym wiąże się jakiś hałas).

Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 12 ust. 3 ustawy o własności lokali: „uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”. Pani mieszkanie nie jest (jak wynika z opisu sytuacji) formalnie lokalem użytkowym, więc – biorąc pod uwagę dosłowne znaczenie zacytowanego przepisu – trudno byłoby znaleźć uzasadnienie dla uchwały wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie której z odnośnym mieszkaniem wiązałyby się wyższe wpłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (np. na: „bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej” lub „fundusz remontowy”). Proponuję zastanowić się nad istotą jakiegoś konfliktu, z którym wiąże się Pani pytanie. Być może – jak wielu sytuacjach (nie tylko w kapitalizmie) – chodzi o pieniądze; tytułem przykładu: związane z wydatkami na sprzątanie, wywóz śmieci, korzystanie i naprawianie windy. Skoro dotychczas nie powiadamiano „nadzoru budowlanego” lub „wydziału podatkowego” o faktycznej zmianie sposobu korzystania z tegoż mieszkania, to być może trzeba będzie rozważyć nowy sposób rozliczania się z Najemcą (prowadzącym działalność gospodarczą) – z uwzględnieniem zasadnych (a nie wymyślonych) oczekiwań właścicieli lokali lub zarządu (albo zarządcy formalnego) danej wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli w związku z Pani mieszkaniem z nieruchomości wspólnej korzysta wiele osób postronnych (z perspektywy wspólnoty mieszkaniowej), to mogą się z tym wiązać wyższe koszty sprzątania, napraw, użycia energii elektrycznej (np. oświetlenie korytarza lub funkcjonowanie windy). Z jakiej przyczyny inni właściciele lokali mieliby ponosić takie koszty w związku z osiąganiem przez Panią dochodu? Stawiam to pytanie, by zachęcić Panią do zastanowienia się nad sensownością oraz granicami ewentualnej ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Oczywiście nie musiałaby to być formalna ugoda, bo zapewne podstawowe znaczenie ma aspekt finansowy. Ryczałtowe opodatkowanie ma (bez wchodzenia w szczegóły) to do siebie, że (niemalże) nie da się odliczać kosztów – prostota opodatkowania w sposób ryczałtowy ma swe zalety, ale także może mieć wady. W takim stanie rzeczy mogłoby okazać się dla Pani niekorzystne ponoszenie przez Panią dodatkowych kosztów. Dlatego proszę wszystko dokładnie policzyć i następnie spokojnie omówić z najemcą. Być może najemca – zapewne w związku z jakąś obniżką płaconego przez niego czynszu – zgodziłby się ponosić wprost określone obciążenia na rzecz danej wspólnoty mieszkaniowej (np. płacić za energię elektryczną lub za dodatkowe sprzątanie części nieruchomości wspólnej). Wspominam o najemcy, bo być może jego sposób opodatkowania umożliwia wliczanie takich okoliczności w kosztach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »