Przekazanie nieruchomości mieszkalnej dla dalszego prowadzenia wynajmu

Przekazanie nieruchomości córce 

W pierwszej kolejności pyta Pan jak najkorzystniej przekazać córce nieruchomość, w której w przyszłości to ona, a nie Pan, prowadziłaby działalność gospodarczą.

Odnosząc się jeszcze do Pana obecnej sytuacji – teoretycznie Pan jako osoba wykonująca najem prywatny nie jest opodatkowany podatkiem ze źródła działalność gospodarcza (zasady ogólne – podatek dochodowy od osób fizycznych), choć gdyby organ uznał inaczej, ze względu na skalę i rodzaj działalności, takiemu opodatkowaniu by Pan podlegał.

Najprostszym i najkorzystniejszym podatkowo rozwiązaniem w zakresie przekazania nieruchomości jest darowizna. Darowizna na rzecz córki będzie bowiem zwolniona od podatku od spadków i darowizn. Pan nie uzyskuje również przychodu do opodatkowania w ramach podatku dochodowego.

Zobacz też: Działalność w wynajmowanym mieszkaniu

Podatek VAT a najem

Jeśli chodzi o podatek VAT, to tu generalnie najem nawet prywatny jest poczytywany za działalność gospodarczą i opodatkowany VAT (mimo że w podatku dochodowym tytuł do opodatkowania jest inny – najem prywatny). Co do zasady, wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym zwolniony jest z opodatkowania VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, iż zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy czym należy zauważyć, iż najem krótkoterminowy jest w tym kontekście dyskusyjny, bowiem organy uznają, iż pobyt w celach turystycznych czy służbowych nie jest wypełnieniem celu mieszkaniowego. Tak przykładowo wskazuje interpretacja indywidualna z 30 listopada 2015 r., sygn. IPPP3/4512-812/15-4/RD – dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie: „Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego. W przypadku kiedy najemcą nie jest podróżny (turysta), biznesmen, kuracjusz ani osoba przebywająca służbowo na danym terenie (rejonie), a cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany z jego stałym interesem życiowym, wówczas w takim przypadku podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, korzysta ze zwolnienia podatkowego.”

Przeczytaj też: Wynajem mieszkania na firmę czy prywatnie

Zwolnienie dla małych przedsiębiorców

Jednak obowiązuje tak zwane zwolnienie dla małych przedsiębiorców, czyli u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (wcześniej 150 000 zł). Jeśli przyjąć, iż jest Pan podmiotem, co prawda objętym opodatkowaniem VAT, ale jednak zwolnionym z opodatkowania (przy czym w Pana przypadku raczej w grę wchodziłoby to drugie zwolnienie), to nieodpłatne wydanie nieruchomości wykorzystywanej w takiej działalności nie podlegałoby opodatkowaniu VAT, z racji braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego ze względu na fakt pozostawania podmiotem zwolnionym z VAT.

Biorąc pod uwagę poprawność powyższego założenia, iż nie był Pan opodatkowany podatkiem VAT z tytułu nieodpłatnego wydania nieruchomości, mógłby Pan korzystnie podatkowo przekazać córce nieruchomość. Córka może prowadzić i założyć działalność gospodarczą na zasiłku macierzyńskim.

Zmiana formy opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne

W Pana przypadku możliwa będzie zmiana formy opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne. Jednak zasadniczo nie jest możliwa taka zmiana w ciągu roku (termin na zmianę do 20 stycznia). Aby dokonać zmiany w ciągu roku, trzeba złamać jedną z zasad opodatkowania ryczałtem np. obok sprzedaży ewidencjonowanej ryczałtem rozpocząć sprzedaż z niego wyłączoną. W Pana przypadku złamaniem zasady ryczałtu byłoby samo założenie działalności gospodarczej i najem w ramach tej działalności. Rozliczanie najmu poprzez ryczałt ewidencjonowany możliwe jest bowiem tylko poza działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powyższe, jeśli chodzi o formę opodatkowania najmu krótkoterminowego w działalności, to w podatku dochodowym możliwe są tylko zasady ogólne (skala lub podatek liniowy, tak czy inaczej co do zasady wymaga prowadzenia KPIR). Nie ma możliwości wyboru ryczałtu ewidencjonowanego. Pana lub Pana córki kosztem mogłyby być jednak zapewne odpisy amortyzacyjne od budynku (oraz oczywiście inne koszty), a zatem ta forma opodatkowania może również być korzystna. Podatek linowy proszę wybrać, tylko jeśli przychody przekraczają próg podatkowy 85 528 zł, podatek linowy pozwala na unikniecie stawki 32%. Z drugiej strony wybór podatku liniowego uniemożliwia wspólne rozliczenie z małżonkiem, które również daje korzyść podatkową w postaci uniknięcia wyższego podatku w skali podatkowej (ale tylko do czasu, gdy łączne dochody małżonków po podziale podstawy opodatkowania na pół nie przekroczą progu podatkowego).

Jeśli chodzi o podatek VAT, to owszem korzystaliby Państwo ze zwolnienia, ale raczej dotyczącego wysokości obrotu (zwolnienie podmiotowe), a nie dotyczącego rodzaju działalności (zwolnienie przedmiotowe), o czym wspomniałem powyżej. Jeśli chodzi o zatrudnienie Pana przez córkę, to oczywiście jest to sposób na przeniesienie zysku, a jednocześnie pewnego rodzaju usankcjonowanie Pana roli w prowadzonej działalności. Córka rozliczy Pana wynagrodzenie w kosztach, co też jest plusem takiego rozwiązania.

Jeśli chodzi o kwestie ekonomiczne, to faktycznie Pana córka, pracując na etacie, odprowadzałaby zawsze z tytułu działalności tylko składkę zdrowotną, a Pan przez dwa lata (o ile spełnia Pan warunki właściwe dla tzw. małego ZUS-u) około 480 zł, ale po tym okresie już około 1100 zł (przy czym trzeba zaznaczyć że składki systematycznie z roku na rok idą w górę).

Zmiana formy działalności z najmu prywatnego na najem w ramach działalności gospodarczej

Jeśli chodzi o wybór, kto z Państwa będzie prowadził działalność, to oczywiście jest to ostatecznie Państwa decyzja. Proszę jednak zwrócić uwagę, iż nie można wykluczyć, że organy podatkowe po zmianie przez Pana formy działalności z najmu prywatnego na najem w ramach działalności gospodarczej w stosunku do najmu tego samego obiektu, mogłyby próbować kwestionować poprawność wcześniejszych Pana rozliczeń w podatku dochodowym. Takiego obrotu sprawy nie można wykluczyć, choć możliwe, że organ wpadłby na tą kwestię dopiero w przypadku kontroli podatkowej, a nie już w związku ze zmianą formy opodatkowania. Warto zaznaczyć, iż co do zasady termin przedawnienia zobowiązań podatkowych to 5 lat od końca roku, w którym należna była płatność podatku.

Z drugiej strony jestem zmuszony zaznaczyć, iż firmanctwo, o którym Pan wspomniał, nie jest pod kątem prawnym właściwym postępowaniem, chociażby bowiem art. 113 Ordynacji podatkowej wskazuje bowiem, iż jeżeli podatnik, za zgodą innej osoby, w celu zatajenia prowadzenia działalności gospodarczej lub rzeczywistych rozmiarów tej działalności, posługuje się lub posługiwał się imieniem i nazwiskiem, nazwą lub firmą tej osoby, osoba ta ponosi solidarną odpowiedzialność z podatnikiem całym swoim majątkiem za zaległości podatkowe powstałe podczas prowadzenia tej działalności. Dalej art. 55 § 1 Kodeksu karnoskarbowego wskazuje, iż podatnik, który w celu zatajenia prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek lub rzeczywistych rozmiarów tej działalności, posługuje się imieniem i nazwiskiem, nazwą lub firmą innego podmiotu i przez to naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie.

Posługiwanie się inną osobą dla ukrycia swojej działalności

Biorąc pod uwagę wskazane przepisy trzeba zauważyć, iż posługiwanie się inną osobą dla ukrycia swojej działalności jest nieprawidłowe pod względem prawnym, choć sankcje podatkowe czy karnoskarbowe wywoła dopiero, jeśli działanie takie narazi na uszczuplenie skarb państwa. Chodziłoby zatem np. o sytuację, w której dzięki podziale zysku pomiędzy dwie działalności podatnik będzie mógł osiągnąć korzyść podatkową. Musieliby zatem Państwo mieć na uwadze, iż jeśli taka sytuacja (korzyść podatkowa) miałaby miejsce, to możliwe są sankcje ze strony organów państwowych. Nie przesądzając jednak niczego, można stwierdzić, iż organom dość trudno byłoby wykazać firmanctwo w opisanej sytuacji, skoro Pana córka byłaby właścicielem nieruchomości. Ponadto wydaje się, iż przynajmniej na moment obecny trudno dopatrywać się korzyści podatkowej w przejęciu działalności przez Pana córkę, skoro zasady opodatkowania byłyby w obu przypadkach (działalność prowadzona przez Pana lub Pana córkę) takie same. Sprawa ta oczywiście podlegałaby indywidualnej ocenie organów, a będzie ona zależała od szczegółów stanu faktycznego, który by w danej sytuacji zaistniał. Wątpliwości organu może ewentualnie budzić fakt, iż jak rozumiem, działalność jest prowadzona w domu, w którym mieszka Pan z żoną, w połączeniu dodatkowo z faktem, iż byłby Pan przez córkę zatrudniony, co wygeneruje koszty jej działalności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼