Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem prywatny kilku mieszkań

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-10-14

Wynajmuję 11 lokali jako osoba prywatna, nie są to typowe mieszkania; 10 typu condohotel oraz 1 lokal użytkowy. Najem zgłoszony do US, podatek zryczałtowany, ZUS-owi nie podlegam. Najem uwzględnia VAT. Ponoć po ostatnich zmianach przepisów i interpretacjach sądowych powinienem najem prowadzić jako działalność gospodarczą z wszelkimi tego konsekwencjami (ZUS). Czy to prawda?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

 Bardzo dziękuję za pomoc - jestem usatysfakcjonowany.
Stanisław, nauczyciel, 57 lat
 Przede wszystkim bardzo przepraszam, że nie wystawiłam opinii od razu, ale wystawiłam bardzo pozytywną opinię na temat odpowiedzi Państwa na moje pierwsze pytanie i wydawało się mi ,że ona wystarczy. Otóż jestem nadal bardzo zadowolona i z drugiej odpowiedzi na moje pytanie uzupełniające. Odpowiedź nadeszła szybko, była udzielona bardzo precyzyjnie a udzielająca odpowiedzi Pani mecenas podeszła do tematu wielopłaszczyznowo. Bardzo dziękuję . Państwa odpowiedź i informacja bardzo pomogła mi w szybkim podjęciu mojej decyzji. Oby wszystko tak działało w naszym kraju jak Państwa portal. 
Małgorzata, ekonomistka
Profesjonalizm, szybkość
Anna
Szybka i bardzo pomocna odpowiedź. 
Bartosz
Dziękuję, za szybką i jasną odpowiedź. Rozwiało to moje wątpliwości w tej sprawie.
Piotr

Przedstawiony przez Pana problem niestety nie doczekał się jednolitego wyjaśnienia w przepisach prawa, a wydawane w tej sprawie interpretacje są rozbieżne. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. Zgodnie natomiast z art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność gospodarcza obejmuje działalność zarobkową:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

  1. w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
  2. w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
  3. w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wskazać należy, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności.

Przenosząc powyższe przepisy na gruntu Pana sprawy, należy przede wszystkim ustalić, czy prowadzony przez Pana wynajem ma charakter działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy PIT. Jeżeli tak, to wyklucza to możliwość stosowania ryczałtu, ponieważ ten przewidziany jest dla najmu niebędącego działalnością gospodarczą. Warto przywołać kilka interpretacji podatkowych, które mogą okazać się pomocne przy ustaleniu, czy w zakresie najmu prowadzi Pan działalność gospodarczą. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26.06.2018 r., nr IPPB1/4511-270/16-5/KS1, czytamy:

„Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie jednego lub dwóch lub trzech mieszkań i planuje oddać je w zarządzanie profesjonalnej firmie prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem bądź zarządzaniem nieruchomościami. Ewentualne oddanie przedmiotowego mieszkania/mieszkań w najem nastąpiłoby przez podmiot zajmujący się zarządzaniem nimi, z którym Wnioskodawca zawrze stosowną umowę. Podmiot ten działał będzie we własnym imieniu (nie w imieniu Wnioskodawcy) ale na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca poza podpisaniem umowy z podmiotem zarządzającym nieruchomościami nie będzie podejmował żadnych czynności mających na celu pozyskanie najemców. Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań faktycznych, ani prawnych mających na celu pozyskanie najemców. Ponadto żadne działania nie będą podejmowane w jego imieniu przez podmioty trzecie.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, że niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, że zarówno rodzaj jak i ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny, a nie wybór dokonany przez podatnika.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz opierając się na przedstawionym zdarzeniu przyszłym, należy przyjąć, że jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem bądź zarządzaniem nieruchomościami, zatem mieszkanie/mieszkania, które Wnioskodawca zamierza nabyć nie będzie/będą składnikiem majątku związanym/związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą. W konsekwencji przychody uzyskane z umowy/umów najmu przedmiotowego mieszkania lub mieszkań, o których mowa we wniosku należy zakwalifikować do źródła, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie miał prawo do rozliczania przychodów uzyskanych z najmu przedmiotowego mieszkania/mieszkań w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych zgodnie z art. 1 pkt 2 w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5%. Przy czym warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie w ustawowym terminie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania”.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 grudnia 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ:

„W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedał Pan dom w Norwegii, a z uzyskanych środków zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane. Z tego tytułu opłaca Pan podatek przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostałe lokale w tej chwili są przez Pana remontowane, by także docelowo je wynajmować.

Czynności wynajmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku będą przez Pana wykonywane w sposób zarobkowy, ale bez cech zorganizowania i ciągłości.

Wynajem nie ma żadnej zorganizowanej struktury do obsługi najmu, a organizacja w Pana przypadku polega jedynie, jeśli jest taka potrzeba, na przygotowaniu lokalu do wynajmu, poszukiwaniu ewentualnych najemców lokali oraz ustaleniu płatności i sposobu jej realizacji. Najem nie będzie również prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, a raczej okazjonalny, gdyż podpisuje Pan umowy na okresy roczne i trudno Pan w tej chwili przewidzieć, czy po upływie tego okresu mieszkania będą nadal wynajmowane, co jest głównie uzależnione od popytu na nie. Nadmienia Pan też, że jest ojcem czwórki dzieci, zakłada więc Pan ewentualność korzystania z lokali przez swoje potomstwo, a nie wyklucza też, że staną się one w przyszłości ich właścicielami.

Mając więc na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że jeżeli w istocie nie będzie Pan wynajmował mieszkań w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny. W takim przypadku, będzie Pan mógł nadal korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem, skoro jak wskazano we wniosku przychody Pana nie przekroczą 100.000 zł – to z tytułu przychodów osiąganych z najmu będzie mógł Pan opłacać ryczałt w wysokości 8,5% o czym stanowi art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy”.

Natomiast w wyroku NSA z 15.11.2017 r., sygn. akt II FSK 2769/15:

„Jeżeli podatnik wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę pozyskiwania środków finansowych zamierza nabywać nieruchomości celem ich najmu, należy w pełni zaaprobować konkluzję, że przychody te nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Prowadząc na własny rachunek i ryzyko profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnicy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali”.

Wyrok NSA z 08.05.2018 r., sygn. akt II FSK 887/16:

„Najem na szeroką skalę to działalność gospodarcza, a to z kolei wyklucza możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Nie ma też znaczenia, czy lokale wynajmuje jeden, czy kilku najemców”.

Wyrok NSA z 02.02.2017 r., sygn. akt II FSK 286/15:

„Przychody z najmu lokali prowadzonego na szeroką skalę nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Mając na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, że podejmowane czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą”.

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18.01.2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.613.2018.2.AC:

„Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Sposób realizacji przedmiotowego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

W przedmiotowej sprawie działania te są realizowane zarówno w fazie przygotowawczej np. (zaadaptowanie strychu i garażu na cele mieszkalne a następnie ich przystosowanie do wynajmu, poszukiwanie ewentualnych najemców (Agencje Pracy itp.) – jak i w okresie realizacji najmu.

Szeroki zakres najmu wskazuje, że nie będzie on prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. O zorganizowanej działalności świadczyć może również konieczność stałego i systematycznego pozyskiwania potencjalnych klientów (wynajmujących), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia. Tego rodzaju działania, przy wskazanej ilości wynajmowanych pomieszczeń, nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu lokali użytkowych jak i lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalno-usługowym – nie będą mogły stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter planowanego najmu, podejmowane czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować na zasadach przewidzianych dla tego źródła (np. według tzw. zasad ogólnych). W konsekwencji uzyskiwane przychody z najmu nie będą mogły być zakwalifikowane do źródła najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.

Podsumowując powyższe, w kwestii ustalenia, czy dany najem ma, czy nie ma charakteru działalności gospodarczej, nie jest istotna ilość wynajmowanych lokali. Jak bowiem widać, organy podatkowe dopuszczają możliwość stosowania ryczałtu również w przypadku wynajmu więcej niż 1 nieruchomości.

Kluczowe są natomiast okoliczności, w których odbywa się najem oraz to czy ma on charakter działalności zorganizowanej oraz ciągłej. Jeżeli odpowiedź jest pozytywna, to mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, co w dalszej kolejności wyklucza stosowanie ryczałtu.

W konsekwencji istotne jest ustalenie:

  • w jaki sposób odbywa się poszukiwanie klientów?
  • czy działa Pan przy pomocy pośrednika?
  • czy sam organizuje reklamę oraz marketing?
  • czy jest to działalność sezonowa czy całoroczna?
  • czy jest to najem długo- czy krótkoterminowy?

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przejęcie części klientów na lokalnym rynku

Jestem sprzedawcą w specjalistycznym sklepie i mam umowę o pracę na czas nieokreślony, nie mam podpisanej żadnej umowy lojalnościowej....

Faktura bez VAT-u i dane na niej umieszczane

Moje pytanie dotyczy wystawiania faktury (bez VAT-u) i danych na niej umieszczanych. Wystawiam oferty na portalu Allegro, moim dochodem z tej...

Amortyzacja jednorazowa na ciągnik siodłowy i naczepę

Mam firmę transportową od 11 lat. W sierpniu 2019 r. kupuję ciągnik siodłowy i naczepę za 170 tys. zł. Problem dotyczy amortyzacji jednorazowej....

Czy można wyłączyć nieruchomość z działalności gospodarczej, aby była ona moją własnością?

Obecnie jestem osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2010 roku na podstawie aktu...

Działalność gospodarcza polegająca na handlu w internecie banknotami i monetami kolekcjonerskimi

Jestem osobą czynną zawodowo i dodatkowo chciałabym założyć działalność gospodarczą polegającą na handlu w internecie banknotami...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »
{* .script("js/zaczekaj.js") *}