Kategoria: Działalność gospodarcza

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu pod wynajem pokoi

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2017-12-04

Potrzebuję porady w kwestii budowy domku pod wynajem pokoi. Otrzymałem działkę od teściów, jednak mieliśmy spory problem z dojazdem do działki, po paru latach załatwiania otrzymaliśmy służebność na drogę, oczywiście odpłatną, jednak teściowie muszą podpisać umowę, że nie będą i nie prowadzą działalności gospodarczej. Czy nas też dotyczy ten warunek? Jak to ominąć? Czy we wniosku do UM trzeba zaznaczyć przeznaczenie budynku?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dokładnie omówione przedstawione zagadnienie, nie zostało pominięte żadne moje pytanie, argumentacja poparta przepisami prawnymi. Jedynie wydaje mi się, że cena była dosyć wysoka (300zł), ale może to wynikało z faktu, że na tle przedstawionego problemu miałam kilka pytań. Na początku się wahałam gdy dowiedziałam się ile będzie mnie kosztować porada, ale po jej przeczytaniu jakoś ją przełknęłam, gdyż odpowiedź była bardzo wyczerpująca i konkretna.
Katarzyna
Ok. Polecam w przyszłości gdy będę miał wątpliwości z pewnością skorzystam z porad.
Bartosz, 31 lat, geodeta
Rezygnuję , że swojego adwokata , który ma wąski zakres swoich usług , tutaj mam kompleksową pomoc w zakresie prawa . Zdecydowanie polecam!!!
Marcin, 46 lat
Rzeczowo i na temat. Polecam. Skożystam w przyszlosci.
Marek
Terminowo prosto merytorycznie czuję że to odpowiedź na MOJE pytanie a nie \"gotowiec\"
Małgorzata, 56 lat, Menedżer

Zawarty przez Pana teściów umowny zakaz prowadzenia działalności gospodarczej trzeba uznać za służebność gruntową. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań (art. 285 § 1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny – dalej K.c.). Zgodnie z art. 50 K.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Służebność jako ograniczone prawo rzeczowe stanowi część składową nieruchomości (tak stanowi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1984 r., sygn. akt III CRN 29/84) i „przejdzie” wraz z własnością nieruchomości na Pana i żonę. Zatem zakaz prowadzenia działalności gospodarczej obejmie w mojej ocenie również Pana oraz Pana żonę.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Trudno jednoznacznie przewidzieć, czy urząd miasta wyda decyzję o warunkach zabudowy. Na podstawie artykułu 61 ust 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Tytułem przykładu  – zgodnie z procedurą opisaną na stronie Urzędu Miasta Krakowa „wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy powinien zawierać:

  • określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub - w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
  • charakterystykę inwestycji obejmującą: określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów – potwierdzone we właściwych zakładach, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej, określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;
  • w przypadku lokalizacji składowiska odpadów: docelową rzędną składowiska odpadów, roczną i całkowitą ilość składowanych odpadów oraz rodzaje składowanych odpadów, sposób gromadzenia, oczyszczania i odprowadzania ścieków, sposób gromadzenia, oczyszczania i wykorzystywania lub unieszkodliwiania gazu składowiskowego;
  • określenie powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego;
  • wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących i wyrys z mapy sytuacyjno-wysokościowej dla obszaru jak wyżej;
  • decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach z klauzulą ostateczności, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami;
  • w przypadku działania przez pełnomocnika albo prokurenta – pełnomocnictwo do reprezentowania wnioskodawcy albo dokument stwierdzający udzielenie prokury /oryginał lub jego odpis urzędowo poświadczony – Adwokat, radca prawny, rzecznik patentowy, a także doradca podatkowy mogą sami uwierzytelnić odpis udzielonego im pełnomocnictwa oraz odpisy innych dokumentów wykazujących ich umocowanie/. Dokumentem stwierdzającym udzielenie prokury może być również odpis aktualny z KRS (wydany w sądzie albo pobrany samodzielnie zgodnie z art. 4 ust. 4aa ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym);
  • w przypadku składania wniosku przez podmiot nie podlegający obowiązkowi wpisu w KRS – dokumenty potwierdzające sposób reprezentacji wnioskodawcy /oryginał lub odpis poświadczony za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym/.


Najkorzystniej byłoby wskazać, że dom będzie przeznaczony pod wynajem już na etapie składania pierwotnego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przy późniejszym przekształceniu przeznaczenia budynku z mieszkaniowego na cele prowadzenia działalności gospodarczej (wynajem) może dojść do zmiany sposobu użytkowania budynku. Według art. 59 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji administracyjnej, warunków zabudowy.

Jak informuje na oficjalnej stronie Ministerstwo Rozwoju, właściciel obiektu budowlanego, chcąc dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, musi zgłosić zmianę do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej (czyli do starosty/prezydenta miasta na prawach powiatu lub wojewody). Zmiany sposobu użytkowania dokonuje się w szczególności w przypadku rozpoczęcia lub zakończenia w obiekcie budowlanym lub jego części działalności, która zmienia warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, lub też zmienia układ i wielkość obciążeń. Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania – w innym przypadku nie wywoła ono skutku prawnego, a zmiana sposobu użytkowania zostanie uznana za samowolę.

Zgodnie z art. 291 K.c. jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Zgodnie z komentarzem do art. 291 K.c. autorstwa Jerzego Ciszewskiego: „Kodeks nie definiuje warunkującej dokonanie zmiany ważnej potrzeby gospodarczej. Jest to pojęcie nieokreślone, którego konkretyzacja następuje w danej sytuacji faktycznej. Można jednak powiedzieć, że na pewno musi być to obiektywnie ważna potrzeba przemawiająca za zmianą dotychczasowej treści służebności. Nie może tego uzasadniać jedynie subiektywnie pojmowany interes jednej ze stron (S. Rudnicki, Komentarz…, 2006, s. 473; A. Wąsiewicz, w: System P.C., t. 2, 1977, s. 701; K.A. Dadańska, w: Kodeks cywilny…, t. 2, 2010, s. 266). Konieczność ta wynikać też może z potrzeb prawidłowej gospodarki (wyrok z 20 lutego 1985 r., III CRN 364/84, LexisNexis nr 296236, OSNCP 1985, nr 12, poz. 198). Ważna potrzeba przejawia się również w tym, że dalsze wykonywanie służebności wiąże się z uszczerbkiem dla zobowiązanego, a służebność nie jest już, tak jak pierwotnie, niezbędna dla uprawnionego (por. A. Wąsiewicz, w: System P.C., t. 2, 1977, s. 711). Okoliczność ta winna zajść po ustanowieniu służebności”.

W konsekwencji może Pan w późniejszym czasie domagać się zmiany treści ustanowionej służebności – w kierunku, w którym będzie to zgodne z Pana docelowymi zamierzeniami – czyli urządzenia pensjonatu na przejętej po teściach nieruchomości

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Masz problem z działalnością gospodarczą? Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »
{* .script("js/zaczekaj.js") *}